収益アパートを売却するとき、入居者対応はどうすればいい？失敗しない引き継ぎのコツ

収益アパートを売却するとき、入居者対応はどうすればいい？失敗しない引き継ぎのコツ 体験談

売却時に起こりがちな入居者対応の悩み

「アパートを売りたいけど、入居者がいる状態でどうすればいいの？」
「敷金や契約書の引き継ぎって、間違えるとトラブルになるのでは？」

こうした不安は、収益アパートを所有するオーナーなら誰もが抱くものです。特に初めての売却では、“物件を売る”ことよりも“入居者対応”の方が難しいと感じる方も多いでしょう。

この記事を読むことで、以下の疑問が解消されます。

  • 入居者に伝えるべきことは？
  • 敷金や契約関係はどう引き継ぐ？
  • 売却後にトラブルを防ぐには？

売却前に確認すべき入居者対応の基本

Q：入居者がいる状態で売却できるの？
👉 できます。これを「オーナーチェンジ物件」と呼びます。

  • 借地借家法のルール
    • 売却しても入居者の賃貸借契約はそのまま継続。
    • 新オーナーが「賃貸人」としての地位を引き継ぎます。
  • 敷金の扱い
    • 敷金は売主から買主に承継されます。
    • つまり、入居者が退去した際の返還義務は新オーナーに移ります。

📌 注意点
「敷金を返すのは前オーナーでは？」と誤解されがちですが、法律上は新オーナーが返還義務を負います。売却契約時に敷金の承継額を明確にしておかないと、二重請求トラブルの原因になります。

入居者への通知・説明のタイミングと方法

Q：入居者にいつ伝えるべき？

  • 法律上、売却に入居者の同意は不要。
  • ただし、実務上は「売却契約が成立した段階」で通知するのがベスト。

通知の目的

  • 家賃の振込先が変わる場合に混乱を防ぐ
  • 入居者の安心感を高める（「知らない人にいきなり家賃を払うの？」という不安を解消）

📄 通知文の例

このたび、当アパートは〇年〇月〇日付で△△様に所有権が移転することとなりました。
今後の家賃振込先は以下の通り変更となります。
敷金については新オーナーに承継されますのでご安心ください。

👉 ポイントは「入居者に不利益はない」と明確に伝えること。

引き継ぎ時に必要な書類・契約関係の整理

売却時に必ず整理すべき書類は以下の通りです。

書類内容チェックポイント
賃貸借契約書各入居者の契約条件家賃・更新条件を明記
入居者名簿連帯保証人・緊急連絡先最新情報に更新
敷金・保証金台帳預かり金の額売主→買主へ承継
家賃入金履歴滞納の有無未収金がある場合は精算方法を明確に
管理委託契約書管理会社との契約解約か承継かを確認

Q：管理会社との契約はどうなる？

  • 自動的に承継されるわけではありません。
  • 新オーナーが管理を継続するかどうかを決める必要があります。

トラブルを避けるための実務的チェックリスト

✅ 入居者への通知文を準備したか
✅ 敷金・保証金の承継額を明確にしたか
✅ 家賃の精算日を売主・買主間で合意したか
✅ 管理会社との契約をどうするか決めたか
✅ 契約書・台帳をコピーして渡せる状態か

👉 このチェックリストを一つずつ潰していけば、売却後のトラブルは大幅に減らせます。

結論：安心して売却するために

収益アパートの売却は、単なる不動産取引ではなく、入居者の生活を守りながら責任を持って引き継ぐ行為です。

  • 法律上のルールを理解する
  • 入居者に誠実に説明する
  • 書類を整理して引き渡す

この3つを徹底すれば、安心して売却を進められます。

さらに「訳あり物件」や「入居者対応に不安がある物件」の場合は、専門業者に相談するのも有効な選択肢です。
例えば、訳あり物件の専門店【ラクウル】のように、特殊な事情を抱えた物件でもスムーズに売却できるサポートを提供している会社もあります。

訳あり物件の専門店【ラクウル】

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