賃貸中で家賃滞納あり…そのまま売れる？家主の対応をQ&Aで解説

「家賃滞納が続いている入居者がいる…。このままではローン返済も厳しいし、精神的にも限界。いっそ物件を売却したいけど、滞納がある状態で売れるのだろうか？」

こうした悩みは、相続で物件を引き継いだ方や、長年大家業をしている方に共通するものです。

実際に「滞納あり物件」を売却した事例は存在します。この記事では、Q&A形式で基本知識を整理しつつ、実際の売却事例を紹介し、あなたの状況に近い解決策を見つけるヒントを提供します。

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Q1：滞納がある状態でも物件は売れるのか？

答え：売れる。ただし条件付き。

事例①：滞納4か月分を抱えたまま売却（戸建）

あるオーナーは、入居者が4か月分の家賃を滞納している状態で売却契約を締結しました。

• 引渡しまでに滞納を解消できなかったため、「滞納あり」と重要事項説明に明記して売却。
• さらに、入居者に「債務承認書」に署名捺印をもらい、滞納分の請求権を確保したうえで引き渡しを実施。
• 結果、買主はリスクを理解したうえで購入し、売却は成立しました【参考：楽待記事】。

👉 ポイント：
「滞納あり」を隠さず、契約書に明記することでトラブルを回避できる。

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Q2：売却時に滞納分はどう処理されるのか？

答え：売却しても滞納分は消えない。

事例②：2年以上滞納＋ゴミ屋敷状態のアパート

相続で築36年のアパートを引き継いだIさん。

• 2室が滞納状態（1室は2年以上、もう1室は1年以上）。
• さらに1室はゴミ屋敷化しており、複数の不動産会社に断られてしまった。
• 専門業者に相談し、弁護士を通じて立退き訴訟を実施。約7か月後に強制執行で退去完了。
• その後、物件を整備して売却活動を行い、土地値に近い価格で投資家に売却成功。
• 結果、滞納者を放置したまま売るよりも1,000万円以上高く売れた【参考：アパート売却事例】。

👉 ポイント：
「滞納分を諦めて早く売る」か「時間と費用をかけて解決してから売る」かで、売却価格に大きな差が出る。

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Q3：売却前に家主が取るべき対応は？

実務的な流れ

1. 滞納状況を整理
   • 滞納額・期間・督促履歴をまとめる。
2. 入居者との交渉
   • 支払い計画を立てるか、退去を促す。
   • 弁護士に相談して「内容証明郵便」を送るのも有効。
3. 売却方法を選択
   • 高く売りたい → 滞納解消を目指して仲介売却。
   • 早く売りたい → 滞納ありのまま専門業者へ。

事例③：滞納常習者がいる1棟売却

公益財団法人不動産流通推進センターの相談事例では、滞納常習者がいる物件をそのまま売却する場合、必ず買主に告知する必要があるとされています。

• 告知を怠ると「重要事項説明義務違反」となり、損害賠償責任を負う可能性あり。
• 立退き費用は「数か月分の家賃＋引越し代」を見込む必要があるとされています【参考：RETPC相談事例】。

👉 ポイント：
売却前に「滞納あり」を隠さず告知することが、後々のトラブル回避につながる。

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Q4：売却後のリスクや注意点は？

• 債権の扱い
  滞納分は旧オーナーの債権として残る。請求を続けるなら法的手続きが必要。
• 契約トラブル
  滞納を隠すと契約不適合責任を問われる。必ず明示すること。
• 心理的リスク
  「滞納分を回収できなかった」という割り切りが必要になるケースも。

👉 まとめると、売却後は「滞納分を追い続ける」か「諦めてリセットする」かの選択になる。

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結論

• 滞納があっても売却は可能。
• ただし、売却価格や条件に影響するため、事前にリスクを理解する必要がある。
• 専門家（不動産会社・弁護士）に相談することで、最適な解決策が見つかる。

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まとめ

• 滞納があっても売却は可能。ただし条件やリスクを理解することが大切。
• 「早く売る」か「高く売る」か、優先順位を決める必要がある。
• 専門業者を活用すれば「現状のまま」売却できる選択肢もある。

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💡 次のステップ

• 「滞納分を諦めてでも早く売りたい」→ 専門業者に相談
• 「できるだけ高く売りたい」→ 弁護士と連携して滞納解消を目指す

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