既存不適格の家って違法なの？私が指摘されたポイントと解決法

既存不適格住宅とは？なぜ不安になるのか

「既存不適格住宅」という言葉を初めて聞いたとき、正直ドキッとしました。
「え、違法建築なの？」「住めないの？」「売れないの？」と頭の中に疑問が次々と浮かんだのを覚えています。

でも調べてみると、既存不適格＝違法建築ではないんです。

• 違法建築：建築当時から法律に違反して建てられたもの
• 既存不適格：建築当時は合法だったが、その後の法改正や都市計画の変更で基準に合わなくなったもの

つまり「昔はOKだったけど、今のルールではNG」というだけの話。
ただし、売却やリフォーム、建て替えのときに制限がかかるため、資産価値や将来設計に影響するのは事実です。

👉 この記事を読むメリット

• 実際に既存不適格を指摘された体験談を知れる
• どんなリスクがあるのか理解できる
• どうやって解決・対応できるのか具体的に分かる

実際に指摘されたポイント

私のケースで指摘されたのは以下の3つでした。

指摘ポイント	内容	リスク
耐震基準	昭和56年以前の旧耐震基準で建築	大地震で倒壊リスクが高い
建ぺい率超過	現行の都市計画法ではオーバー	増改築が制限される
接道義務	道路幅員が4m未満	再建築不可の可能性

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耐震基準の問題

Q. なぜ耐震基準が重要なの？

1981年（昭和56年）の建築基準法改正で耐震基準が大幅に強化されました。
旧耐震（1981年以前）は「震度5程度に耐えられる」レベル、新耐震（1981年以降）は「震度6強〜7でも倒壊しない」ことが求められています。

👉 旧耐震の家は、大地震で倒壊リスクが高いとされ、住宅ローンや地震保険の審査にも影響します。

私の対応

• 市の補助金を利用して耐震診断を実施（費用10万円 → 補助で半額負担）
• 結果、壁の補強と基礎の補修が必要と判明
• 工事費用は約150万円（補助金で30万円カット）

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建ぺい率・容積率の超過

Q. 建ぺい率って何？

建ぺい率＝敷地面積に対する建築面積の割合。
例えば敷地100㎡で建ぺい率60％なら、建てられるのは最大60㎡。

私の家は建築当時はOKだったのに、都市計画の変更で建ぺい率が厳しくなり、現行基準ではオーバーしていました。

👉 リスク

• 増築や大規模リフォームができない
• 売却時に「買い手がつきにくい」

私の対応

• 行政に確認 → 「既存不適格なので現状維持はOK」
• 将来のリフォームは「建築確認申請が不要な範囲」で行うことに決定

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接道義務の問題

Q. 接道義務って？

建築基準法第43条で「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。
これを満たさないと「再建築不可物件」となります。

私の家は、前面道路が3.6mしかなく、再建築不可の可能性があると指摘されました。

👉 リスク

• 建て替えができない
• 売却価格が大幅に下がる

私の対応

• 市役所に相談 → 「セットバック（道路を広げるために敷地を一部提供）」すれば再建築可能
• 将来建て替えるときは、敷地を削って道路を確保する必要あり

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専門家に相談した場面と費用感

専門家	相談内容	費用
建築士	耐震診断・補強計画	約10万円（診断）＋工事費150万円
司法書士	登記修正（未登記部分の整理）	約20万円
不動産会社	売却査定・資産価値相談	無料

👉 ポイントは「一人で抱え込まず、専門家に早めに相談すること」。

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結論：既存不適格でも「住めるし売れる」

ここまでのまとめです。

• 既存不適格は「違法」ではない
• 住み続けることは可能
• ただし、リフォームや売却時に制限やリスクがある
• 専門家に相談すれば解決策は見つかる

そして、もし「修繕費が高すぎる」「再建築不可で将来が不安」という場合は、訳アリ物件を専門に扱う買取サービスを検討するのも一つの選択肢です。

例えば、訳あり物件の専門店【ラクウル】では、既存不適格や再建築不可物件でも相談可能です。
「売れないかも」と思っていた家が、意外とスムーズに現金化できるケースもあります。

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まとめ

• 既存不適格は「建築当時は合法」だった建物
• 指摘されるポイントは「耐震基準」「建ぺい率」「接道義務」が多い
• 行政相談・耐震補強・登記修正などでクリア可能
• 専門家に相談することで安心感が得られる
• 将来の売却を考えるなら「訳アリ物件専門の買取サービス」も選択肢

👉 不安を感じたら、まずは「自分の家がどの部分で不適格なのか」を確認することから始めましょう。
そして、住み続けるのか、リフォームするのか、売却するのか。選択肢は必ずあります。