私道持分なし物件は売れる？通行承諾の不安をどう解決したか

私道持分なし物件は売れる？通行承諾の不安をどう解決したか トラブル発生から解決まで
2025.10.19

その不安、いまここで言語化して、出口を見つけよう

「私道持分がない物件って、そもそも売れるの？」——まず、この根っこにある不安に正面から向き合います。結論から言うと、売れます。ただし、通行承諾など「条件づくり」が必要になるケースが多い。だから不安になるのは当然です。この記事では、読者の疑問に会話形式で答えながら、承諾が必要な理由、交渉のリアル、承諾が得られないときの代替策、そして実例ベースの出口戦略までを、手順と判断材料に分けて徹底的に深掘りします。

  • この記事を読むメリット:
    • 仕組み理解: どこで承諾が必要になり、何が売却価格に影響するのかが見える。
    • 交渉の武器: 承諾書の作り方、相手のメリット設計、費用相場と落としどころがわかる。
    • 代替ルート: 法的な救済の方向性と、訳あり専門の売却戦略が自分で選べる。
    • 実務テンプレ: 使える文言例、チェックリスト、比較表をそのまま活用できる。

ヒント: 「不安の正体」は、ルールが曖昧・相手が不明・費用が不透明の3点に集約されます。この記事は、この3点を「ルール化・見える化・数値化」で一つずつ崩していきます。

通行承諾が必要になる理由と背景

接道義務と私道の性質を、実務目線で整理する

  • 接道義務の骨子:
    建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していないと、原則として建築ができません。
    再建築可否は、購入検討者にとって最重要のチェックポイント。再建築不可の可能性があると、担保評価や住宅ローンの利用にも影響が出ます。
    • ポイント: 「道路」の定義に、建築基準法の道路（公道・位置指定道路・42条2項道路等）が含まれます。私道でも「建築基準法上の道路」に該当すれば接道としてカウントされます。
    • 注意: 私道が「建築基準法上の道路」でも、工事や掘削には別途承諾が必要になることが多い。
  • 私道の通行と掘削の違い:
    • 通行承諾: 歩行・車両の通行を認めてもらう許可。
    • 掘削承諾: 上下水道・ガス・光回線などライフラインの敷設・修繕のために道路を掘る許可。
    • 売却影響: 通行がOKでも掘削NGだと、住環境の維持・再建築が難しくなるため、売却価格が下がる傾向。
  • よくある誤解を正す:
    • 誤解1: 「私道でも自由に通れる」→ 所有者の権利が強く、承諾が必要な場合が多数。
    • 誤解2: 「承諾は口頭でも大丈夫」→ 売却では金融機関・買主が書面（原本）を求めます。
    • 誤解3: 「承諾は一度取れば永続」→ 期間・更新・承継の条件次第。将来のリスク管理が必須。

参考: 建築基準法の道路定義や接道義務の概説（国土交通省のガイドや自治体の建築指導課ページが有用）

  • 国土交通省 建築行政情報ポータル: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/
  • 東京都 建築基準法の道路解説: https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/

通行承諾書を得るための交渉方法と注意点

交渉は「相手の安心」と「自分の証拠」をセットで進める

  • 準備編（交渉前に必ず揃える）
    • 物件図面: 配置図・公図・道路判定（役所照会）・私道所有者一覧。
    • 要請内容の明文化: 通行と掘削の範囲、車種、時間帯、工事想定。
    • 安全対策案: 舗装復旧・工事監督体制・近隣連絡フロー。
    • 費用案: 承諾料の提示、負担内訳（印紙代・復旧費・測量費）。
  • 相手のメリットを具体化する言い方
    • 安心: 「期間・範囲・責任の限度を明記。事故時の保険付保。」
    • 資産価値: 「道路の維持管理計画を共有。舗装補修費の一部負担。」
    • 近隣関係: 「騒音・通行マナーのルール化。連絡先の一本化。」
  • 承諾料の相場イメージ（地域・条件で幅あり）
    • スポット掘削: 数万円〜数十万円（工事規模次第）。
    • 通行＋掘削の包括承諾（期間定めあり）: 20万〜100万円超の事例も。
    • ヒント: 「復旧を完全実施＋工事負担明記」で承諾料を抑えられることがある。
  • 書面の必須項目（チェックリスト）
    • 当事者の特定: 住所・氏名・押印（実印推奨）
    • 目的と範囲: 通行の対象者・車両、掘削の位置・幅・深さ、工事時間
    • 期間・更新: 開始日・終了日・自動更新の有無、承継条項（将来の所有者にも効力）
    • 費用負担: 承諾料、原状回復、第三者賠償保険
    • 解除・違反: 違反時の是正手続、損害賠償の上限、通知方法
    • 紛争解決: 管轄、調停・仲裁の選択肢
  • 文言例（抜粋）
    • 目的条項:
      「甲（私道所有者）は、乙（申請者）に対し、乙所有建物の利用および維持管理のための通行を許諾する。」
    • 掘削条項:
      「乙は、上下水道・ガスその他ライフラインの敷設・修繕に必要な範囲で、道路表層の掘削を行うことができる。」
    • 原状回復:
      「乙は、工事完了後直ちに原状回復を行い、舗装の品質は事前合意の仕様に適合させる。」
    • 承継:
      「本承諾は、乙の譲受人および承継人に対しても同一条件で効力を有する。」
  • 注意点（落とし穴）
    • 口頭・メールのみはNG: 金融機関・買主の審査に通らない可能性。
    • 承諾者の同意不足: 私道の共有者が複数なら「全員の承諾」が必要なことが多い。
    • 期間の短さ: 短期承諾は売却後のローン審査で不利。可能なら期間は長め＆承継条項を。
    • 地役権の設定: 長期安定を重視するなら、通行地役権の設定（登記）も選択肢。ただし費用・手続が重くなる。

参考: 通行・掘削承諾の文例・実務解説

承諾が得られない場合の代替策（法的手段・売却戦略）

「どうしてもNO」なら、ルートを変える。交渉以外のカードを出す。

  • 法的な手当（可能性のドアをノックする）
    • 囲繞地通行権（民法）: 公道に出るために他人地を通行できる権利。要件は厳格で、必要性・経路の相当性・負担に応じた償金が論点。
    • 裁判所の調整（仮処分・訴訟）: 緊急の通行・ライフラインの修繕で必要性が高い場合、司法的救済が図られるケースもある。
    • 実務の壁: 時間と費用、近隣関係の悪化リスク。売却を急ぐなら現実的でないことが多い。
  • 売却戦略をスイッチ
    • 開示戦略: 「承諾なし・再建築不可の可能性・囲繞地検討中」など、誠実に開示し価格・引渡条件で調整。
    • 用途特化の買い手: 賃貸投資・駐車場・資材置き場・再開発見込み等、建築ニーズが低い層へリーチ。
    • 訳あり専門の買取: 承諾取得の難所を買い手が引き受けるモデル。短期現金化・瑕疵責任の簡素化が狙える。
  • コスト・スピード・関係性の比較表
選択肢成功可能性コスト負担スピード近隣関係悪化リスク向いている人
交渉継続（承諾取得）高〜中中中低〜中価格を維持したい
法的手段（囲繞地等）中〜低高低高権利を確定したい
仲介売却（開示調整）中低〜中中低相場近い売却を狙う
訳あり買取（専門業者）高低高低早期現金化したい

外部参考: 囲繞地通行権の基本解説（法務省・裁判所の公開情報が有用）

実際の売却成功事例（不安をどう解消したか）

ケース1：承諾料の見える化とメリット設計で合意に到達

  • 状況: 私道共有者5名、うち1名が強硬に反対。再建築可否は道路種別上OKだが掘削承諾が未取得。
  • 戦略:
    • 可視化: 工事計画書・復旧仕様・保険付保を提示。
    • メリット設計: 舗装補修を全体に実施（近隣も恩恵）＋承諾料を均等配分。
    • 合意形成: 反対者の通行時間帯懸念に配慮し、工事時間を9–17時に限定。
  • 結果: 全員合意の承諾書を取得。仲介で相場−5％程度で売却。
  • 学び: 「安心材料のパッケージ化」は最も効く。承諾料だけでなく、補修と保険が鍵。

ケース2：法的手段の検討から専門買取へ切り替え、2週間で現金化

  • 状況: 私道所有者と連絡困難＋過去のトラブル履歴。囲繞地の可能性はあるが時間がかかる見込み。
  • 戦略:
    • 試算: 法的手段の費用・期間・成功確率を見積もり、売却機会損失と比較。
    • スイッチ: 訳あり不動産の専門買取へ。承諾取得は買い手側が引き受ける条件。
  • 結果: 査定〜契約〜決済まで約2週間。価格は相場−15％程度だが、維持費と時間を考慮するとトータルでは合理的。
  • 学び: 「早さ・確実さ」を優先するなら、専門買取は有効なセーフティネット。

参考（訳あり物件の買取実務の一般情報）

使えるテンプレ・チェックリスト・Q&A

承諾交渉のためのチェックリスト

  • 目的の明確化:
    • 通行（人・車両）/ 掘削（上下水・ガス・通信）/ 工事期間
  • 関係者の把握:
    • 私道所有者の氏名と持分、連絡手段、共有者の人数
  • 安心材料:
    • 原状回復仕様、保険付保、工事計画、近隣説明文書
  • 費用と条件:
    • 承諾料の目安、復旧費負担、印紙代、測量・境界の扱い
  • 書面の体裁:
    • 実印・印鑑証明、登記の要否（地役権検討）、承継条項

よくある質問（ユーザーの検索意図に沿って回答）

  • Q: 承諾書はどのタイミングで必要？
    • A: 売却活動開始時から「取得見込み」を示すのが理想。ローン審査や重要事項説明では「原本提示」が求められることが多い。
  • Q: 承諾料は誰が払う？売主・買主どっち？
    • A: 慣行は地域・案件次第。売主が取得して価格に反映するか、買主が取得条件で値引きするかの2パターン。交渉の柔軟性が重要。
  • Q: 承諾が1人だけどうしても取れない…
    • A: 全員合意が前提の共有私道なら難所。代替案として地役権設定（過半同意の可能性検討）や、用途転換・専門買取の検討を。
  • Q: 再建築不可だと値段はどのくらい下がる？
    • A: 立地次第だが、相場の−20〜40％のレンジが目安とされることが多い。賃貸投資需要が強いエリアでは下げ幅が縮むことも。
  • Q: 仲介より買取の方が良いのはどんなとき？
    • A: 承諾が困難・時間がない・瑕疵責任を軽くしたい・近隣関係の悪化を避けたいとき。価格は下がるが、スピードと確実性が得られる。

図解で理解する通行承諾の「詰まるポイント」

図1：通行承諾の必要性マップ（イメージ）

  • 接道判定:
    • 公道 → 通行承諾不要（掘削は行政手続）
    • 私道（建基法上の道路） → 通行は慣行ありでも書面化推奨／掘削は承諾要
    • 私道（建基法外） → 通行・掘削とも個別承諾が原則
  • 工事の深さと範囲:
    • 表層補修 → 承諾簡易 / 低コスト
    • ライフライン敷設 → 承諾厳格 / 中〜高コスト
    • 再建築伴う工事 → 承諾＋地役権検討 / 高コスト

この記事内の図は概念図です。具体の可否は自治体の道路判定・建築指導課の見解を確認してください。

表1：承諾がある場合／ない場合の売却戦略

状態ローン利用価格影響想定期間主なリスク有効な一手
通行・掘削承諾あり通りやすい小短〜中追加工事承諾の更新承継条項を明記
通行のみ承諾あり物件次第中中ライフライン不安掘削承諾の追加取得
承諾なし（再建築可）厳しい中〜大中掘削不可・ローン審査交渉・地役権設定
承諾なし（再建築不可）難しい大短（買取）〜長（仲介）需要の限定訳あり専門買取

外部リンク・参考情報（実務確認に役立つ）

重要: 上記は一般的な参考。最終判断は、自治体の窓口・専門家（弁護士・司法書士・不動産会社）に直接確認してください。

結論：不安は「条件づくり」で解ける。出口は複数ある。

  • 直球の結論: 私道持分なしでも、通行・掘削承諾を「見える化」して書面化できれば、売却は十分可能です。承諾が難しいときは、法的手段を検討しつつ、戦略を仲介から専門買取へ切り替える選択肢を持つことで、時間・費用・近隣関係のバランスを取れます。
  • 次のアクション:
    • 役所照会: 道路判定・接道確認
    • 関係者マップ: 私道所有者の把握と連絡手段の確立
    • 安心材料の用意: 工事計画・保険・原状回復案
    • 交渉開始・書面化: 承諾書の取得／地役権の検討
    • プランB: 期間を決めて、専門買取の査定も並行取得

情報提供としての選択肢: 訳あり物件の専門店【ラクウル】は、再建築不可や私道持分なしなどの難案件に慣れているため、短期の現金化や承諾取得のハードルを買い手側が引き受ける形で進められる場合があります。急ぎの資金化や近隣関係の摩擦を避けたい方は、比較材料として査定を取り、仲介案と並べて意思決定するのがおすすめです。

付録：実務フローのひな形（保存版）

ステップ別フロー

  1. 現状診断
    • 接道確認: 役所で道路判定
    • 私道把握: 所有者・持分・共有者数
    • 工事要否: ライフラインの現況／再建築予定の有無
  2. 交渉準備
    • 資料: 図面・工事計画・保険証券案
    • 費用案: 承諾料レンジ・復旧費見積
    • 文案: 承諾書テンプレ・説明資料
  3. 交渉・合意形成
    • 接触: 書面・面談・近隣説明会
    • 調整: 期間・範囲・承継条項の詰め
    • 署名: 実印・印鑑証明の取得
  4. 売却実務
    • 開示: 重要事項説明への反映
    • 審査: ローン事前審査・銀行対応
    • 引渡: 原本引き渡し・地役権登記（選択）
  5. プランBの発動（期限管理）
    • 期限: 交渉に2〜4週間のマイルストーン
    • 切替: 訳あり専門買取の相見積もり
    • 意思決定: 価格・期間・関係性の総合評価

承諾書テンプレ（骨子抜粋）

  • 件名: 私道通行・掘削承諾書
  • 甲: 私道所有者（住所・氏名・押印）
  • 乙: 申請者（住所・氏名・押印）
  • 目的: 乙所有物件の利用・維持管理のための通行およびライフライン工事の掘削
  • 範囲: 通行（人・車両）、掘削（位置・幅・深さ・期間）
  • 期間: ○年○月○日〜○年○月○日（自動更新あり/なし）
  • 費用負担: 承諾料、原状回復、保険、印紙代
  • 承継: 乙の譲受人・承継人にも効力を有する
  • 紛争解決: 管轄裁判所／調停

使い方: この骨子を基に、実務書式（司法書士・弁護士の監修）に当てはめてください。

あなたの不安は、情報が整うほど小さくなります。いま、できる一歩は「相手の不安も同時に減らす準備」です。その準備ができたら、交渉は前に進みます。焦らず、でも止まらず。必要なら、専門買取も「逃げ」ではなく「賢い選択」です。

訳あり物件の専門店【ラクウル】

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