抵当権が残る家は売れる？売却の流れを時系列でわかりやすく解説

住宅ローンが残っている家は売れるのか不安なあなたへ

「住宅ローンがまだ残っているけど、家を売りたい。抵当権がついてるのに本当に売れるの？」
「銀行への連絡はいつ？司法書士は誰に頼む？契約書の注意点は？」

不安、分かります。結論から言うと、抵当権が残っていても売却は可能です。ポイントは、どの順番で誰に何を伝え、どんな書類を揃え、どこでお金が動くかを“時系列”で理解すること。この記事では、実体験ベースで「迷わない動線」を作り、よくある疑問に会話形式で答えながら、現場で使えるノウハウに落とし込みます。最後に、訳アリ不動産買取の選択肢もさりげなく紹介します。

基本知識：抵当権が残っていても売れる、その前提条件
1. 抵当権の超要点整理
事前に確認すべきこと：最初の7〜14日で“勝ち筋”を固める
実体験ベースの時系列手続き：迷わない“同時決済”のロードマップ
注意点・トラブル回避のコツ：現場で本当に起きる“あるある”と対策
よくある疑問に会話形式で回答：検索ユーザーの“今”に刺す
実務に使えるミニツール：期間・費用・役割の見える化
1. 期間の目安（一般売却／買取）
2. 役割分担マップ
ソフトランディングの選択肢：訳アリ不動産“買取”という安全策
結論：抵当権が残っていても売却はできる——段取りがすべて
追加リソース：制度と実務の信頼できる参照先
1. 次に進める実践チェックリスト

基本知識：抵当権が残っていても売れる、その前提条件

抵当権の超要点整理

定義の要点: 抵当権は、住宅ローンの担保として金融機関が持つ権利。返済不能時に不動産を競売できる法的な“安全装置”です。
売却との関係: 売却自体は可能。ただし、引渡しまでに抵当権を「抹消」すること（＝ローンを完済し、登記を外すこと）が条件になります。
誰が関与する？ 金融機関（債権者）、売主、買主、不動産会社、司法書士。決済当日の資金移動と登記が一体で進みます。

参考情報（制度ガイド）：法務省（登記制度）、国土交通省（不動産取引の基礎）、住宅金融支援機構（住宅ローンの基礎）

法務省：https://www.moj.go.jp/

国土交通省：https://www.mlit.go.jp/

住宅金融支援機構：https://www.jhf.go.jp/

よくある質問

質問: 抵当権が残っていても内見や買付は進めて良い？
回答: 問題ありません。契約条件に「抵当権抹消」を明記し、決済・引渡しまでに抹消を完了させます。
質問: 抹消は先にやらないとダメ？
回答: 通常は“同時決済”で売却代金を使って完済→抹消します。先行抹消は、自己資金で完済できる場合のみ。

事前に確認すべきこと：最初の7〜14日で“勝ち筋”を固める

残債額の把握：今いくら残っている？

確認方法: 金融機関の“残高証明書”または“弁済予定額”の照会。売却予定日を想定し、利息＋事務手数料込みの精算見込額を出してもらう。
ポイント: 残債額と査定額の“差”が戦略を決めます。プラスなら一般売却、マイナスなら自己資金補填か任意売却を検討。

よくある質問

質問: 「残高証明」と「弁済予定額」って違うの？
回答: 残高証明は現時点の元金残高。弁済予定額は売却日に合わせた利息・諸費用含みの“精算に必要な総額”。

査定の取り方：1社ではなく“意図的な複数社”

依頼先の選び方: 一般仲介（地場中堅2社＋大手1社）＋買取業者（即現金化）で“4社”が目安。
比較軸: 提示価格、売却期間、囲い込みの懸念、費用の透明性、担当者の実務経験（抵当権案件の実績）。
コツ: 最初から「抵当権残あり」「残債見込」を伝え、同時決済前提の段取り経験を確認。

金融機関への相談：タイミングは“査定相場が見えたらすぐ”

伝えること: 売却意向、想定価格帯、予定時期、同時決済の希望、司法書士の手配予定。
もらうもの: 抹消に必要な書類の案内、弁済予定額の計算、決済当日の持ち回り手続きの可否。

必要書類チェックリスト

書類名	取得先	いつ使うか	備考
登記事項証明書	法務局	査定・契約前	抵当権の状態確認
公図・建物図面	法務局	査定〜契約	境界・登記内容確認
固定資産税納税通知書	市区町村	査定・費用見積	精算に必要
ローン残高証明/弁済予定額	金融機関	決済直前	利息・手数料含む
売買契約書（案）	不動産会社	契約	抵当権抹消特約を明記
委任状・資格証明等	司法書士	決済・抹消登記	金融機関指定書式あり

役立つ公的情報（総合窓口）：

法務省（登記・法務局）：https://www.moj.go.jp/

e-Gov（行政手続きポータル）：https://www.e-gov.go.jp/

全宅連（不動産取引の基礎）：https://www.zentaku.or.jp/

実体験ベースの時系列手続き：迷わない“同時決済”のロードマップ

全体フロー図（テキスト図）

査定・相場把握
   ↓
金融機関に売却意向を伝達（弁済予定額の取得）
   ↓
買主探し（仲介）／買取選定（業者）
   ↓
売買契約（抵当権抹消特約／ローン特約等）
   ↓
決済準備（司法書士手配・書類収集・精算表確定）
   ↓
同時決済当日（代金受領→ローン完済→抵当権抹消→引渡し）
   ↓
アフター精算（税金・費用の帳尻合わせ）

ステップ1：査定依頼（1〜2週間）

やること: 複数社に机上査定→訪問査定。登記事項証明で抵当権の状態を共有。
見極め: 相場価格帯／販売期間／“買取”の即金性と価格差。
失敗を防ぐコツ: 高すぎる売出しは期間延長→金利増で弁済額が膨らむ。“売れる価格”に設定。

ステップ2：金融機関と事前調整（同時進行）

やること: 弁済予定額の取り寄せ、決済日仮押さえ、抹消書類の準備可否確認。
注意点: 団信保険・保証会社の関与がある場合の事務フローを事前把握。
会話のポイント: 「同時決済で一括弁済→抹消→引渡し」の段取りを明確化。

ステップ3：売買契約（2〜4週間）

契約条項の肝:
- 抵当権抹消特約: 決済までに抵当権を抹消できない場合は契約解除・手付返還などの取り決め。
- ローン特約（買主側）: 買主ローン不成立時の解除条件。売主の抵当権抹消に連動する期日管理。
- 付帯設備表・物件状況確認書: 後トラブルの予防。
手付金の扱い: 相場5〜10％。使い込み禁止。預りまたは分別管理。

ステップ4：決済準備（1〜3週間）

司法書士の手配: 登記移転＋抵当権抹消を一括対応。金融機関持ち回りが必要な場合は日程調整。
精算表の確定: 残債・固定資産税日割り・管理費/修繕積立金（区分）・仲介手数料・登記費用・司法書士報酬。
書類の最終チェック: 権利証/登記識別情報、印鑑証明、本人確認書類、委任状、抵当権抹消書類の原本。

ステップ5：同時決済当日（半日〜1日）

資金の流れ（典型例）:
- 買主→売主: 売買代金全額（または買主ローン金融機関から直接振込）。
- 売主→金融機関: 残債一括弁済。
- 司法書士: 移転登記・抵当権抹消登記の申請。
成立の瞬間: 司法書士がオンライン申請／持ち回り提出。申請受理で引渡し完了扱い。
その後: 登記完了は数日〜1週間程度。登記完了書類は必ず保管。

ステップ6：引渡し後のアフター（1〜3週間）

費用の最終精算: 管理費や固定資産税の精算差額のやり取り。
税務の確認: 譲渡所得が発生する場合の確定申告。居住用3,000万円特別控除の適用可否の検討。
住民・ライフライン: 住所変更・電気・ガス・水道の解約/名義変更。

参考情報（制度全般・税務）：

国税庁（タックスアンサー総合）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/index.html

国土交通省（不動産取引）：https://www.mlit.go.jp/

全宅連（契約実務の基礎）：https://www.zentaku.or.jp/

注意点・トラブル回避のコツ：現場で本当に起きる“あるある”と対策

ケース別の戦略選択

状況	戦略	実務上のポイント
売却価格 ≥ 残債	一般仲介（競争入札も検討）	決済期日に合わせて弁済額確定
売却価格 < 残債（少額不足）	自己資金で補填	精算表で不足額を明確化
売却価格 < 残債（多額不足）	任意売却	債権者の同意・価格交渉が鍵
急ぎたい／内在トラブルあり	不動産買取	価格は下がるがスピード・確実性

よくある質問

質問: 任意売却って何を“任意”にしてるの？
回答: 競売ではなく、債権者の同意を得て市場売却で処理する“合意型”の売却。信用情報や差押えの進行状況にも注意。

債務整理や任意売却の基礎：住宅金融支援機構（トップ）https://www.jhf.go.jp/

契約条項の落とし穴

抵当権抹消特約の不備: 抹消不可時の解除条件・違約金の扱いを曖昧にしない。
引渡し条件の齟齬: “現況有姿”か“引渡し前修繕あり”か、設備の動作保証を文書で。
手付流れの誤解: 手付解除期限・違約解除の要件を双方が同じ理解に。
違法増改築の未申告: 物件状況確認書で必ず申告。後からバレると高コスト。

費用・税金のリアル

費用の主な内訳:
- 仲介手数料: 売買価格に応じた上限（報酬規定）。
- 登記費用: 登録免許税＋司法書士報酬。
- 諸経費: 印紙税、固定資産税精算、管理費/修繕積立金（区分）。
税金の基礎:
- 譲渡所得税・住民税: 売却益が出た場合に課税。居住用の特例（3,000万円控除など）や所有期間区分により税率変動。
- 確定申告: 原則必要（控除適用時も）。必要書類は売買契約書、仲介手数料の領収書、登記事項証明など。

税務の原則確認：国税庁（タックスアンサー総合）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/index.html

スケジュール管理のコツ

逆算の基本: 決済予定日から逆算して、金融機関の弁済額発行リードタイム（数営業日〜）と司法書士の準備期間を確保。
連絡の優先順位: 不動産会社⇄金融機関⇄司法書士の三角形で“情報の同時共有”。
代替日を確保: 金融機関の事務都合で当日持ち回り不可のケースに備え、予備日を設定。

よくある疑問に会話形式で回答：検索ユーザーの“今”に刺す

質問: 売出し前に内装をリフォームすべき？
回答: 抵当権案件はスピードが命。高額リフォームよりも“見栄え改善（クリーニング、軽微補修）”で早期成約を狙うのが現実的です。
質問: 地方の築古で反響が薄い…どう戦う？
回答: 価格戦略＋情報開示の質で勝負。耐震診断や既存住宅売買瑕疵保険の活用で“安心材料”を可視化。買取の併用提案も効果的。
質問: 決済当日に振込遅延が起きたら？
回答: 契約条項に“不可抗力時の延長”や“代替日設定”を入れておく。司法書士の現場判断に従い、登記申請は資金着金後に。
質問: 残債が多くて一般売却が厳しい…
回答: 任意売却の専門家に相談しつつ、“買取”をセーフティネットとして並走検討。心理的負担を軽くし、タイムロスを防ぎます。
質問: 先に引越しして空室にした方が売れる？
回答: 空室は見せやすい一方、二重コスト（家賃・管理費）が発生。内見に支障がないなら“居住中販売”も十分成立します。

実務に使えるミニツール：期間・費用・役割の見える化

期間の目安（一般売却／買取）

項目	一般売却	買取
査定〜媒介契約	1〜2週間	1週間
売出し〜成約	1〜3ヶ月	1〜2週間
成約〜決済	2〜4週間	1〜2週間
総期間目安	2〜4ヶ月	2〜4週間

役割分担マップ

不動産会社: 価格戦略、販売、契約作成、段取り調整
金融機関: 弁済額算出、抹消書類の発行、当日の事務対応
司法書士: 登記移転＋抵当権抹消の申請、書類チェック
売主: 必要書類準備、決済資金の確認、スケジュール承認
買主: 資金手当（ローン審査）、内見、契約履行

ソフトランディングの選択肢：訳アリ不動産“買取”という安全策

「早く、確実に、手続きのストレスを小さく」——そんなニーズには“買取”がフィットします。抵当権残あり、任意売却見込み、境界未確定、古い増改築など、一般仲介で時間がかかる案件も、買取ならスピードと確実性のバランスが取れます。

買取のメリット:
- スピード: 決済まで最短数週間。
- 確実性: 買主のローン不成立リスクがない。
- 手間軽減: 室内残置物の処分や軽微瑕疵も柔軟対応が多い。
留意点: 価格は市場相場より下がる傾向。時間と価格の“トレードオフ”を理解した上で選択。

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抵当権残ありや任意売却の相談窓口として、最初の「相場確認」や「スケジュール試算」だけでも役立ちます。露骨な勧誘ではなく、“比較検討の一候補”としてどうぞ。

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結論：抵当権が残っていても売却はできる——段取りがすべて

直球の結論: 抵当権が残っていても売却は可能。鍵は“時系列の段取り”と“関係者の同時調整”。
実務の指針: 残債把握→複数査定→金融機関調整→契約条項の設計→司法書士と決済準備→同時決済。
次の一歩: 不安が強いなら、一般仲介と買取の“二刀流”で比較を。手間を減らしたい、スピード重視なら買取も現実解。ラクウルのような専門店に“相場照会だけ”でもしておくと、退路ができます。