VR内見って訳アリ物件でも効果ある？実証データから徹底解説

「訳アリ物件がなかなか動かない…」
「VR内見って聞くけど、ほんとに売却に効くの？」

そんな不安やモヤモヤを抱えて、このテーマを検索されたと思います。

この記事では、プロブロガーの視点で、

• 訳アリ物件が売れにくい“本当の理由”
• VR内見で、どこまでそれを解消できるのか
• 実証データから見える「数字としての効果」
• どういう物件なら“入れる価値があるか／ないか”
• それでも売れないときの「第二の選択肢」

まで、各セクションをかなり細かく深掘りしていきます。

途中で「これってどうなの？」と読者が感じそうな点は、Q&A形式でその場で答えながら進めます。
最後には、「うちの訳アリ物件、どう動かすか」まで決められる状態 を目指しましょう。

「訳アリ物件が売れない本当の理由──そして“VR内見”が突破口になる理由」

訳アリ物件が売れにくい理由を、いったん整理しよう

まずは、敵（課題）をハッキリさせましょう。
訳アリ物件が売れにくい理由は、ざっくり分けると次の3つです。

種類	中身	訳アリ物件での特徴
市場的な要因	需要・供給・相場	「安いけど、ちょっと怖い」と見られがちで、検討母数がそもそも少ない
心理的な要因	怖い・不安・近所の目	事故・孤独死・ゴミ屋敷・近隣トラブルなどのワードだけで敬遠されやすい
実務的な要因	説明義務・クレームリスク	仲介会社が“積極的に売りたがらない”こともある

とくに大きいのが 「心理的な要因」 です。

• 「事故物件ってだけでちょっと…」
• 「近隣トラブルって書いてあるけど、どの程度なの？」
• 「現地に行って変な雰囲気だったら嫌だな」

多くの人が「よく分からない不安」で離脱します。

つまり、現地に来る前の段階で、勝負が終わっている ケースが非常に多いんです。

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なぜ今、VR内見がここまで注目されているのか

ここ数年、不動産業界ではVR内見がかなり一般的になってきました。

背景には、

• コロナ禍以降の「非接触・非対面」ニーズの高まり
• 遠方顧客への対応需要
• VR機材やサービスの 低価格化
• 成約率アップ・反響率アップの成功事例の蓄積

があります。

VR内見を導入した不動産会社の事例では、

• 成約率アップ
• 反響率150％
• 売上2倍

といった成果が報告されているケースもあります。

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このブログ記事で分かること

この記事を読み終わるころには、次のようなことが整理できているはずです。

• VR内見が訳アリ物件にもたらす 具体的なメリット・デメリット
• 成約率や問い合わせ数が どれくらい変わり得るかの“目安”
• 自分の物件に 導入する価値があるかどうか の判断基準
• VR内見を入れても厳しそうな場合の 「もう一手」 の選択肢

ゴールはシンプルで、

「VR内見を活用しつつ、“訳アリ専門のプロ”も視野に入れた戦略がとれる」

ところまで行くことです。

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VR内見のメリット（訳アリ物件との相性を具体化）

ここからは、VR内見のメリットを「訳アリ物件」という文脈でかなり具体的に見ていきます。

そもそもVR内見とは？（一応おさらい）

VR内見とは、

• 室内を360度カメラで撮影し
• 専用ツールでつなぎ合わせ
• PCやスマホ上で 「自分で歩き回るように物件を確認できる」 仕組み

のことです。

利用者は、

• 画面をドラッグして視点を動かす
• 間取り図上のポイントをクリックして部屋間を移動
• 天井・床・窓・収納内部なども確認

といった感じで、写真よりはるかに“空間のリアリティ”を感じられます。

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Q. VRゴーグルがないとダメ？

いいえ、スマホやPCのブラウザでそのまま見られるタイプが主流なので、
特別なゴーグルがなくても大丈夫です。

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訳アリ物件にとっての「4つのメリット」

訳アリ物件にVRを入れたときの、現実的なメリットを分解します。

メリット①：現地に行かなくても“怖さ”を確かめられる

訳アリ物件で一番多いのが、

「気になるけど、わざわざ現地に行くのはちょっと…」

という段階での離脱です。

VR内見なら、

• 夜に一人でじっくり見られる
• 家族と一緒に画面を見ながら相談できる
• 何度も見返して検討できる

ので、「とりあえず様子を見る」というハードルをぐっと下げられます。

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メリット②：写真以上に「普通さ・許容範囲」が伝わる

事故物件・ゴミ屋敷・汚損経験がある物件でも、

• 室内がきちんとクリーニングされている
• リフォーム済みで生活感がない
• 共用部や周辺環境が想像より良い

といったケースは多いです。

VRでは、

• 廊下の幅感
• 天井の高さ
• 窓からの抜け感
• 隣家との距離

などがリアルに伝わるので、

「訳アリって聞いて構えてたけど、思ったほどじゃないかも」

と感じてもらえる可能性が上がります。

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メリット③：地元で敬遠されても、遠方の投資家に刺さる

訳アリ物件は、“地元の人ほど嫌がる” 傾向があります。

一方で、

• 遠方の投資家
• 利回り重視の不動産投資家
• リフォーム前提で物件を探している人

などは、訳アリでも 「条件次第でOK」 な層です。

VR内見があると、

• わざわざ新幹線や飛行機で来なくても概要を把握できる
• 複数物件をオンラインでサクサク比較できる

ため、“全国の訳アリOK層”を拾えるようになります。

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メリット④：内見の“質”が上がって、成約率が上がりやすい

VR導入済みの会社の事例では、

• 問い合わせ後の来場率が2倍
• 反響率150％
• 空き家物件の反響率・成約率が前年の2倍

といった実績が報告されています。

訳アリ物件でも、

1. まずVRでじっくり見てもらう
2. それでも興味がある人だけ現地に来る

というフローになるので、

• 「思っていたのと違った」という無駄な内見が減る
• 現地に来る人の“購入意欲の高さ”が上がる
• 結果として、成約率が上がりやすくなる

という構造が作れます。

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実証実験の内容（方法・対象・比較条件）

ここからは、実証データに近い形で「数字」を見ていきます。
訳アリ専用の研究データは少ないため、一般物件のデータ＋訳アリ特性からの推論 という形で解説します。

3-1 R社のVR内見導入事例（一般物件）

ある不動産会社R社は、東京23区でマンション売買を行う中堅企業です。
この会社がVR内見を導入した際のプロジェクト背景はこうでした。

• 問い合わせ〜成約まで平均30日
• 営業の現地訪問対応が週40時間以上
• 内見調整の負担が大きく、営業コストが膨張

そこで、目標として掲げたのが、

• 成約までのリードタイム：30日 → 15日へ短縮
• 営業訪問件数：月200件 → 100件へ削減
• 成約率：10％アップ
• 内見コスト削減：年間約500万円

といった数値です。実際のユースケースでは、これに近い効果が得られています。

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実験条件を整理すると…

R社のような事例は、だいたい次のような条件で検証されています。

項目	内容
対象物件	中古マンション中心（一定のエリア・価格帯）
比較方法	VR内見あり／なしの2パターンで反響比較
期間	約半年〜1年程度
計測指標	問い合わせ数・現地内見数・成約率・成約までの日数・営業工数等

重要なのは、VR導入前後で営業プロセスは基本的に同じ という点です。
つまり、「VRを入れたこと」が結果の差に大きく寄与していると考えやすい構造になっています。

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訳アリ物件に当てはめると、どこまで期待できるか

では、これを訳アリ物件に当てはめてみましょう。

モデルケース（イメージ）

指標	VR導入前（訳アリ）	VR導入後（想定）
問い合わせ数	1（基準）	1.5〜2.0
VR閲覧数	0	問い合わせ数の80〜100％
現地内見数	1	1.2〜1.5（ただし本気度高）
成約率	5〜10％	10〜20％
売却期間	6〜12ヶ月	3〜8ヶ月程度に短縮の余地

※エリア・築年数・訳アリ内容によってブレますが、「改善幅」のイメージとして。

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Q. 成約率20％って、現実味あります？

「10件案内して1〜2件成約」という水準なので、

• 価格が相場と比較して魅力的
• 訳アリ内容が事前にきちんと説明されている
• 投資家やリノベ前提層がターゲット

といった条件が揃えば、十分現実的な数字 です。

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VRが訳アリ物件の心理的ハードルを下げる理由

ここは、かなり“人の心理”に踏み込んで説明します。

「よく分からない不安」が一番厄介

人は、

• 知っているリスク → ある程度冷静に判断できる
• よく分からないリスク → 過大評価しがち

という性質があります。

訳アリ物件でいうと、

• 「訳アリ」とだけ書かれている
• 写真はキレイだけど、なんとなく不自然
• 詳細説明があいまい

という状態だと、不安はどんどん増幅されます。

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VRは「情報の非対称性」を減らすツール

従来の訳アリ物件の見せ方は、

• 写真：いいところ中心
• 説明：最低限の告知義務をクリアするレベル
• マイナス部分：なるべく目立たせない

というケースも少なくありませんでした。

ですが、VRで全方位を見せるスタイルに変えると、

• 隠すより「全部見せた上で判断してもらう」方向にシフト
• 逆に信頼感が増す
• 「見えないところが怖い」という不安がかなり減る

という効果が期待できます。

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“現状＋リフォーム後イメージ”をVRで見せる

最近は、

• 現状のVR
• リフォーム後イメージのVR（CG・バーチャルホームステージング）

をセットで見せるケースも増えています。

訳アリ物件の場合、

1. まずは現状を正直に見せる（傷・汚れ・古さも含めて）
2. そのうえで「ここまで直すとこうなります」というVRを見せる

ことで、

• 「このくらい直せば十分住める」
• 「投資用としてはこれなら許容できる」

といった “具体的な許容ライン” をイメージしてもらいやすくなります。

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導入時の注意点・コスト・成功のポイント

ここからは実務寄りです。
「やってみたいけど、現実的にどうなの？」に答えていきます。

VR導入コストの現実的なレンジ

ざっくり、これくらいのイメージ感です。

項目	内容	目安費用
機材	360度カメラ＋一脚など	3〜6万円
撮影代行	プロカメラマンに依頼	1〜5万円／物件
編集・制作	VRツアー化（視点つなぎ）	1〜3万円／物件
サービス利用料	VRプラットフォームの月額	3,000〜1万円／月

不動産会社側がすでにVRサービスを契約している場合、
オーナー負担は「撮影・制作費だけ」もしくは「完全に無料」のこともあります。

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Q. 個人オーナーが自分でやるのはアリ？

やろうと思えば可能です。

• 360度カメラを購入
• VR作成サービスに登録
• 自分で撮影→アップロード

ですが、訳アリ物件は 「第一印象の勝負」 なので、
正直なところ、不動産会社かプロ業者に任せたほうが安全 です。

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導入のステップを具体的に

ステップ1：VR対応の不動産会社 or 業者を探す

• すでにVR内見事例があるか
• 事例ページやブログで触れているか
• 訳アリ案件の経験があるか（ここは聞いてOK）

ステップ2：訳アリ内容を“包み隠さず”共有

• 事故内容・時期・対応状況
• ゴミ屋敷・汚損の場合、どこまで片付いているか
• 近隣トラブルの内容（騒音・匂い・住人トラブルなど）

ここをぼかしてしまうと、後々のトラブルの方が怖いので、
むしろ最初に全部見せて戦略を一緒に考えるのがおすすめです。

ステップ3：撮影前に最低限の“身だしなみ”を整える

• 大きなゴミは撤去
• カーテンや照明で暗さを軽減
• 臭いがきつい場合は換気・消臭

“ありのまま”と“だらしなさ”は別物なので、
買い手への最低限の敬意として整えておくイメージです。

ステップ4：完成したVRを、オーナー自身もチェック

• 説明不足になりそうな場所はないか
• 映っていてほしくない個人情報などはないか
• 訳アリ内容との説明がチグハグになっていないか

目線を合わせておくことで、
後々の「言った／聞いてない」トラブルも防ぎやすくなります。

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成功のポイントと「やってはいけないこと」

成功ポイント①：あえて“全部見せる”姿勢を取る

• 汚れ・傷・古さも隠さない
• その代わり、価格や利回り、リフォーム案で納得してもらう

この方が、訳アリ物件は むしろ高く売れることもあります。

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成功ポイント②：ターゲットを“訳アリOK層”に寄せる

• 自己居住のファミリー層
• 神経質な層

だけにアピールするより、

• 投資家
• DIY好き
• サブリース運営者

など、「条件が合えば買う層」にフォーカスしたほうが、
VRの効果を最大限活かせます。

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NG①：VRでネガティブ部分を隠そうとする

• 部屋の一部を見せない
• 暗くて良く見えない映像
• 重要な傷や破損を意図的にカット

これは 信頼を一気に失う 行為です。
訳アリだからこそ、“誠実さ”が一番の武器になります。

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NG②：VRだけに頼って説明をサボる

VRはあくまで 「視覚情報の補強」 です。

• 事故の種類
• 発生時期
• 現在の居住状況
• 近隣の事情

などの「言葉での説明」は、
法律上も、心理的にもきちんと行う必要があります。

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それでも売れないケースと「訳アリ専門店【ラクウル】」という選択肢

ここまで、VR内見のメリットをかなり推してきましたが、
正直に言うと “VRでも厳しい物件” は存在します。

VRでも限界があるケースとは？

たとえば…

• エリアの需要が極端に低い
• 建物の老朽化が激しい（再建築不可など含む）
• 近隣トラブルが「現在進行形」で深刻
• 過去の事件・事故のイメージが強烈に残っている
• 相続人間のトラブルで時間がかかりすぎている

こういったケースでは、
「VRで綺麗に見せる」ではどうにもならない部分もあります。

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そこで有力なのが「訳アリ専門の買取」という道

一般の不動産会社が敬遠しがちな物件でも、

• 訳アリ前提で査定
• 自社でリスクを取って買取
• その後の再生・出口戦略も含めてノウハウあり

という「訳アリ専門店」が存在します。

その一つが、
訳あり物件の専門店【ラクウル】 です。

事故物件・ゴミ屋敷・相続トラブル・近隣問題・老朽化物件など、
いわゆる「普通の不動産会社が嫌がる案件」でも相談できるのが強みです。

ここでは、あくまで “情報提供としての紹介” に留めますが、

• VRで一般市場にチャレンジ
• そのうえで売れなかった・時間がかかりすぎた場合の受け皿

として、ラクウルのような専門店を “保険”として持っておく のは、
かなり現実的な戦略だと思います。