訳アリ物件にブロックチェーン登記が導入されたらどうなる？徹底解説ガイド

― 不透明な不動産から、“履歴が見える不動産”へ

はじめに：訳アリ物件の売却って、なんでこんなにしんどいのか

訳アリ物件を売ろうとして、こんなモヤモヤを感じたことはないでしょうか？

「不動産会社に相談したら、いきなり“安くしか売れませんね”と言われた」
「買い手にどこまで正直に話せばいいのか不安」
「過去のトラブルまで全部話したら、誰も買ってくれないんじゃ…」

訳アリ物件は、単に「事故物件」だけを指すわけではありません。

心理的瑕疵: 自殺・事故・孤独死などがあった
物理的瑕疵: 雨漏り、シロアリ、地盤沈下など
環境的瑕疵: 近隣トラブル、反社会的勢力の存在、騒音・悪臭
権利関係の瑕疵: 共有持分、不明な相続人、抵当権、賃借人の存在など

こうした要素が絡むと、売主・買主・不動産会社の三者に「不信感」や「疑心暗鬼」が生まれやすくなります。

では、その根っこにあるものは何か。
突き詰めると、ほぼ一言です。

「情報が不透明で、履歴が見えないこと」

過去に何があったのか
それに対して、どんな対策をしたのか
それは本当に有効だったのか

これが第三者から客観的に確認できないから、
「最悪のケース」を想像して、買い手は慎重になり、
結局、価格が大きく下がってしまうのです。

そこで今、世界的に注目されているのが「ブロックチェーン登記」です。

「もし、日本の不動産登記がブロックチェーン化されたら、訳アリ物件の売却は何が変わるのか？」

この記事では、その問いに、とことん読者目線で答えていきます。

訳アリ物件売却で起こりがちな課題は「見えない」ことに集約される
ブロックチェーン登記とは何か？不動産との相性を“かみ砕いて”解説
訳アリ物件×ブロックチェーン登記のメリットを具体的シナリオで考える
デメリット・課題もちゃんと見ておく：美談だけでは終わらせない
実際の売却プロセスはどう変わる？ステップ別に“未来の取引”を覗いてみる
1. 未来の売却ステップ（イメージ）
2. 現在とのギャップはどこにある？
導入の実現可能性とタイムライン：じゃあ、いつ実現するの？
1. 世界の流れから見ると「方向性としてはほぼ確定」
2. 日本での実現は「段階的」が現実的
「今の時点で」訳アリ物件の売主が意識すべきこと
結論：訳アリ物件の未来は「隠す」から「きちんと見せる」へ

訳アリ物件売却で起こりがちな課題は「見えない」ことに集約される

まずは現状整理から。
どこに問題があるのかをクリアにしておくと、「ブロックチェーン登記」の意味が一気に理解しやすくなります。

売主側のよくある悩み

「どこまで説明すれば“告知義務違反”にならないのか不安」
「全部言ったら、絶対売れない気がする」
「そもそも自分も過去の履歴を完全には把握していない」（相続物件など）

結果として、

不動産会社への説明があいまい
重要事項説明書にも、ややぼかした表現
後で買い主から「聞いてない」と言われるリスク

こうした不安が、売主の心理的ハードルを上げ続けています。

買主側のよくある不安

一方で、買い手はこんなことを考えています。

「事故物件って書いてあるけど、具体的に何があったの？」
「本当に修繕されているのか？また問題が起きるんじゃないか？」
「売主が言っていないことが、あとから出てくるのが怖い」

不動産は人生で最も高い買い物のひとつです。
その判断材料が「あいまいな言葉」と「口頭説明」に依存してしまっているのが、今の日本の不動産取引の実態です。

不動産会社が抱えるジレンマ

実は、不動産会社も苦しんでいます。

売主: 「できるだけ高く売ってほしい。でもあまり訳アリだと強調しないで」
買主: 「リスクは全部教えてほしい。その上で価格交渉したい」

この板挟みの中で、担当者は「どこまで踏み込んで説明するか」を毎回判断しています。
結果として、

担当者の経験やモラルに依存
会社ごとにスタンスがバラバラ
たまたま担当した人によって、買主・売主の満足度が左右される

という不安定な構造になっています。

現状の問題を一言でいうと？

ここまで読んで、どう感じたでしょうか？

整理すると、訳アリ物件の売却には、次のような構造的問題があります。

立場	主な不安・課題	根本原因
売主	どこまで説明すべきかわからない／高く売りたい	情報開示の基準があいまい・履歴が記録されていない
買主	隠れたリスクが怖い／説明が本当か確信が持てない	第三者的な履歴情報にアクセスできない
不動産会社	売主・買主の板挟み／トラブルリスク	説明の裏付けとなる客観的データが不足

つまり、

「情報の履歴が客観的な形で記録・共有されていない」

ここを技術的に解決してくれそうなのが、ブロックチェーン登記なのです。

ブロックチェーン登記とは何か？不動産との相性を“かみ砕いて”解説

ブロックチェーンって、何がそんなにすごいのか

専門用語をすべて捨ててシンプルに言うと、ブロックチェーンは

「後から書き換えできない取引台帳」

です。

少しイメージを膨らませるために、こんな比喩で考えてみてください。

何百人もの人が同じノートを持っていて、
誰かが何かを書き込むと、全員のノートに同じ内容が同時に写り、
しかも過去のページは誰も消したり書き換えたりできない。

これが“分散型台帳”としてのブロックチェーンのイメージです。

不動産登記との組み合わせを図でイメージしてみる

今の登記は「法務局のデータベース」が一本の“公式ノート”になっています。
ブロックチェーン登記になると、イメージはこう変わります。

項目	従来の登記	ブロックチェーン登記
データ保存	中央集権（法務局のサーバー）	分散型のネットワーク
改ざんリスク	サーバーや人に依存	ほぼ不可能な構造
履歴の確認	一部専門家のみが利用しやすい	一般ユーザーにも開かれる設計が可能
情報の粒度	所有権・抵当権などが中心	瑕疵情報・修繕履歴・トラブル情報なども紐づけ可能（設計次第）

ここで重要なのは、「単に登記情報がブロックチェーンに乗る」だけではなく、

訳アリ要素に関連する“履歴情報”も、改ざんできない形で残せる

という点です。

「履歴が全部残る」ことの意味

訳アリ物件にとって、履歴が全部残ることには、こんな意味があります。

事故が起きた日時・内容
その後の修繕工事の内容や施工会社
専門家によるチェック結果（インスペクション）
再発防止策の内容

これらをブロックチェーンに紐づけていくと、

「たしかに過去に問題はあったが、ここまで真剣に対応していて、再発リスクはかなり抑えられている」

ということを、買い手に“証拠付きで”見せられるようになります。

これは、訳アリ物件にとってはかなり大きなゲームチェンジです。

訳アリ物件×ブロックチェーン登記のメリットを具体的シナリオで考える

ここからは、もう少し踏み込んで、「実際にどんな良いことが起きるのか？」を現実的なシナリオで見ていきます。

情報の透明化：グレーから「ちゃんと見えるグレー」へ

訳アリ物件は、「真っ黒」だから敬遠されるのではありません。
一番怖いのは、こう感じる状態です。

「どこまでが黒で、どこからがグレーなのか、全然わからない」

ブロックチェーン登記で履歴が見えるようになると、
たとえばこんな感じの“情報パッケージ”として提示できるようになります。

情報の種類	例	ブロックチェーンでの扱い
事故情報	2015年に室内で自殺	事故の種類・発生日時・場所の記録
原状回復	壁紙・床の全面張り替え、特殊清掃実施	実施日時・業者名・施工内容を記録
専門家チェック	臭気測定・心理的影響に関する専門家コメント	レポートをハッシュ値で紐づけ
以後の履歴	2016〜2025年まで賃貸運用・事故なし	入退去履歴やクレーム状況の記録（プライバシー配慮の上）

これだけ整理されていれば、買い手はこう判断できます。

「たしかに事故はある。でも、その後の対応はかなりしっかりしている」
「事故後10年トラブルなく運用されているなら、過度に怖がる必要はないかも」

つまり、

訳アリ＝即ダメではなく、「内容を理解した上で納得買い」がしやすくなる

ということです。

トラブル防止：後出しジャンケンが起きにくくなる

今の取引では、どうしても「言った・言わない」「書いてある・読んでいない」という問題が起きがちです。

ブロックチェーン登記があれば、

いつ、どの時点で、どの情報が開示されたか
どの書類が、どの内容で交付されたか

が履歴として残せます。

その結果、

売主は「ちゃんと開示した」という証拠を持てる
買主も「事前にこの情報を見た上で契約した」と認識できる
不動産会社も「説明義務をどこまで果たしたか」を裏付けできる

これは、訳アリ物件ほど大きな意味を持ちます。
なぜなら、訳アリ物件に関する裁判やトラブルの多くは、

「どこまで説明されていたか」が争点になる

からです。

買い手の信頼向上：訳アリ物件でも「納得買い」が増える

ここで、買い手の心理をもう一歩だけ深掘りしてみます。

買い手が訳アリ物件に対して感じているのは、
「リスクがあること」よりも、

「そのリスクがどこまで見えているのかがわからない不安」

です。

ブロックチェーン登記によって、
履歴が可視化され、他の人が確認した内容も共有されていれば、

「自分だけ知らない情報があるのでは？」という不安が薄れる
「みんなが知っている同じ情報を見た上で判断している」と感じられる

つまり、心理的な“ぼったくられ感”が減るのです。

売却価格・スピードへの具体的な影響イメージ

もちろん、ブロックチェーン登記が入ったからといって、
訳アリ物件が“何事もなかったかのような価格”になるわけではありません。

ただし、次のような変化は十分に期待できます。

項目	従来	ブロックチェーン登記導入後のイメージ
売却価格	相場より大幅にディスカウント（心理的要因が過度に反映）	リスクの中身に応じた合理的なディスカウント
売却期間	内見が少なく、長期化しがち	情報が明確なため、検討者が集まりやすい
交渉	「よくわからないからとりあえず安く」	「ここまで対策しているならこの価格なら納得」

感覚的には、

「訳アリだから半額」
→ 「内容を見れば、2〜3割引くらいなら納得」

といった世界に近づいていきます。

訳アリ物件にとって「過剰ディスカウントが減る」というのは、かなり大きな意味があります。

デメリット・課題もちゃんと見ておく：美談だけでは終わらせない

ここまで読むと、「ブロックチェーン登記、いいことばっかりじゃない？」と思うかもしれません。
ただ、当然ながら課題も多くあります。

法制度のアップデートが前提条件

日本の不動産登記は法律でガチガチに決まっています。

不動産登記法
民法（物権・債権・相続など）
不動産業者向けの各種ガイドライン

ブロックチェーン登記を本格導入するとなると、

データの法的効力をどう位置づけるか
従来の登記簿との関係をどう整理するか
オンチェーン（ブロックチェーン上）とオフチェーン（従来の仕組み）の役割分担

といった難しい議論が必要になります。

「技術的にはできるが、法制度が追いついていない」

これは、世界の多くの国でも共通の課題です。

プライバシーとのバランス問題

「履歴が全部残る」と聞くと、こうした不安も自然と出てきます。

「前の所有者の事情まで、全部公開されてしまうのでは？」
「事故やトラブルの詳細が半永久的に残るのは、関係者にとってあまりにも重いのでは？」

これに対しては、

一般公開される情報
関係者だけがアクセスできる情報
暗号化してハッシュ値だけ残す情報

といったレイヤー分けが必要になります。

「全部をオープンにする」のではなく、
「必要な人が、必要な範囲で、改ざん不能な記録にアクセスできる」

そんな設計が求められます。

導入コストと、プレイヤー間の“温度差”

ブロックチェーン登記には、当然コストがかかります。

システム開発・運用費
不動産会社・司法書士・金融機関などの業務フロー変更
一般ユーザー向けのリテラシー教育

また、誰にとってのメリットが大きいのか、という問題もあります。

買主: 情報がわかりやすくなって、メリット大
売主: 透明化で価格が上がりやすくなればメリット大
不動産会社: 手続きが増えるなら「面倒」と感じる可能性も

この利害関係の調整も、導入に向けた大きなハードルのひとつです。

実際の売却プロセスはどう変わる？ステップ別に“未来の取引”を覗いてみる

ここからは、少し未来を具体的にイメージしてみましょう。
「ブロックチェーン登記が導入された世界で、訳アリ物件を売却する」と仮定して、ステップを追ってみます。

未来の売却ステップ（イメージ）

ステップ1：売主が「訳アリ情報」を整理して登録

売主 or 専門業者 が、物件に関する訳アリ要素を整理
事故・トラブル・修繕・チェック結果などの情報を、ブロックチェーン対応のシステムに登録
その情報は、改ざん不能な形で記録され、タイムスタンプ付きで保存される

ステップ2：専門家による検証・補足情報の付与

建築士・インスペクター・心理カウンセラーなどが、必要に応じて診断
「再発リスク」「心理的影響」「建物の安全性」などをレポート
それらがブロックチェーン上のデータに紐づけられる

ステップ3：不動産会社が“履歴付きの物件情報”として公開

ポータルサイトや自社サイトで、訳アリ物件として募集
通常の物件情報に加え、「履歴閲覧ページ」へのアクセス権を提示
一定の確認手続き（個人情報保護の観点など）を経た買い手候補が、詳細な履歴にアクセス

ステップ4：買い手は「表面上のキャッチコピー」ではなく「履歴」を見て判断

事故の内容・その後の対応・専門家の見解を確認
リスクと価格のバランスを、自分なりに評価
複数物件の“訳アリ度”を比較検討できるようになる

ステップ5：契約時にも「どの情報を見ていたか」が記録される

契約書の内容だけでなく、「買主が閲覧した履歴情報」もブロックチェーンに記録
後から「その情報は聞いていない」という主張がしづらくなる
トラブルの抑止力として働く

現在とのギャップはどこにある？

現状との違いをざっくり比較すると、こうなります。

項目	現在	ブロックチェーン登記導入後（イメージ）
訳アリ情報の扱い	売主と担当者の口頭説明＋紙の書類	デジタル化された履歴＋改ざん不能な記録
情報の確認方法	その場の説明を聞くしかない	事前に、履歴をじっくり読んで判断できる
トラブル時の証拠	メモ・メール・記憶に頼りがち	ブロックチェーン上のログが証拠になる

こうして見ると、一番の変化はやはり、

「人の記憶」から「履歴データ」へのシフト

だと言えます。

導入の実現可能性とタイムライン：じゃあ、いつ実現するの？

では、「それっていつ実現するの？」という疑問に少し踏み込みます。

世界の流れから見ると「方向性としてはほぼ確定」

すでにいくつかの国や都市では、

土地登記の一部をブロックチェーンで実証実験
不動産取引の一部プロセスをスマートコントラクト化

などの動きが出ています。

もちろん、日本で同じモデルをそのまま持ってくることはできませんが、

不動産×ブロックチェーンの方向性は、世界的なトレンド

であることは間違いありません。

日本での実現は「段階的」が現実的

いきなり、

「明日から、全部ブロックチェーン登記にします」

ということはありません。
現実的なパターンは、例えばこんなステップです。

フェーズ1: 民間レベルでの「履歴管理サービス」が登場（既に始まりつつある）
フェーズ2: それらが業界標準的に使われはじめ、金融機関や保険とも連携
フェーズ3: 公的な登記情報と“ゆるやかに”接続されていく（API連携・閲覧統合など）
フェーズ4: 法改正を経て、一部の登記情報が正式にブロックチェーン上で扱われる

つまり、

「いきなり法務局がブロックチェーン化される」のではなく、
周辺から少しずつデジタル化・履歴管理が進み、その延長線上にブロックチェーン登記がある

とイメージしておくと、現実的です。

「今の時点で」訳アリ物件の売主が意識すべきこと

ここまで読んで、

「なるほど、未来はわかった。でも、今困ってるのは“目の前の物件”なんだよね…」

という気持ちになっているかもしれません。

なので、ここからは完全に“今”の話に切り替えます。

ブロックチェーン登記がなくても「履歴を整理する」ことはできる

ブロックチェーン登記がまだ正式に導入されていなくても、
「ブロックチェーン登記がある前提で求められる透明性」を先取りすることはできます。

具体的には、こんな感じです。

過去のトラブル・事故を時系列で整理する
その後に行った修繕・対応を、施工内容や日付とセットでまとめる
専門家（インスペクション、弁護士など）に相談し、第三者コメントをもらう
それらを“不動産会社任せにせず、自分でも資料として持っておく”

こうしておくと、

説明内容に一貫性が出る
不動産会社も営業しやすくなる
買い手も「ここまで整理してくれているなら信用できる」と感じやすい

つまり、ブロックチェーンがあろうがなかろうが、
「透明化に向き合っている売主」は、それだけで有利なのです。

「訳アリ物件専門」の業者をうまく使う

とはいえ、

「自分でそこまで整理するのは正直しんどい…」
「どこまで開示するかの線引きも不安」

という方が多いと思います。

そこで選択肢になるのが、「訳アリ物件の売却を専門にしている業者」です。

そうした専門業者は、

訳アリ物件の市場感を把握している
過去の事例から、価格の相場観がある
法律・告知義務・トラブル回避のポイントを熟知している

という強みがあります。

たとえば「ラクウル」のような専門サービスという選択肢

ここで、ひとつの情報としてご紹介しておきたいのが、
訳アリ物件の専門店【ラクウル】です。

※アフィリエイトリンクを含みます。

訳あり物件の専門店【ラクウル】

ラクウルのような専門サービスをチェックしてみる価値があるのは、例えばこんな人です。

「とにかく早く現金化したい」
「通常の不動産会社に相談したら、露骨に嫌な顔をされた」
「他社の査定額が低すぎて、本当に妥当なのか不安」

訳アリ物件は、扱いに慣れていない不動産会社と、
慣れている専門会社とで「提案の質」が大きく変わります。

「ブロックチェーン登記が当たり前になる前に、
できるだけ“履歴とリスク”を理解してくれる相手に売る」

という意味でも、専門店に相談してみることは、
現時点で取りうる“最適解のひとつ”と言えます。

結論：訳アリ物件の未来は「隠す」から「きちんと見せる」へ

最後に、この記事のポイントを整理して終わりにします。

ブロックチェーン登記の本質

ブロックチェーンは 「改ざんできない履歴の記録技術」
不動産登記と組み合わせることで、
- 所有者
- 権利関係
- 訳アリ情報（瑕疵・修繕・トラブルなど）
  を第三者が検証可能な形で残せるようになる

訳アリ物件にとってのインパクト

情報の透明化 によって、“よくわからない不安”が減る
売主・買主・不動産会社の トラブル防止 に大きく貢献
内容に見合った、より 合理的な価格形成 が期待できる
「訳アリ＝とにかく大幅値引き」という時代から、
「履歴を見た上で納得できるディスカウント」 の時代へ

でも、待っているだけでは状況は変わらない

ブロックチェーン登記が日本で本格的に導入されるには、
まだ時間と制度の整備が必要です。

ただし、

「透明性を重視する流れ」そのものは、ほぼ間違いなく強まっていく

というのは確実です。

だからこそ、訳アリ物件の売主が今できることは、

自分の物件の「訳アリ履歴」を丁寧に整理すること
説明責任を果たそうとするスタンスを持つこと
必要に応じて、訳アリ物件専門のプロ に相談すること

です。

最後に：あなたが“ちょっとだけ前向き”になれるように

訳アリ物件を抱えていると、

「なぜ自分だけ…」
「この物件さえなければ…」

と、気持ちが重くなることもあると思います。

でも、視点を変えると、

「リスクをきちんと理解し、整理し、透明にするチャンス」

でもあります。

ブロックチェーン登記という未来の仕組みは、
まさに「きちんと向き合った人が報われる仕組み」です。

だからこそ、
その未来を先取りするような形で、
今できる一歩――

履歴を整理する
専門家に相談する
専門サービス（例：ラクウルなど）で、訳アリ物件に理解のあるプロの意見を聞いてみる

――を踏み出してみてください。

その一歩が、
「訳アリだから仕方ない」と諦める売却ではなく、
「訳アリだけど、納得して前に進める売却」
につながっていきます。