訳アリ物件はどう売る？弁護士・司法書士の活用法

〜複雑な不動産問題をスムーズに解決するための徹底ガイド〜

訳アリ物件とは？なぜ売却が難しいのか

「訳アリ物件」とは、通常の不動産売却よりも買い手が敬遠しやすい事情を抱えた物件のことです。代表的なケースは以下の通りです。

• 事故物件：過去に事件や事故が発生した履歴がある物件。心理的瑕疵があり、買い手が躊躇しやすい。
• 相続トラブル物件：相続人が複数いて権利関係が複雑。相続登記が未了だと売却自体ができない。
• 借地権付き不動産：土地の所有権がなく借地権のみ。買い手が限られるため売却難易度が高い。
• 差し押さえ物件：債権者の権利が絡み、売却には交渉が必要。

こうした物件は「売れない」と思われがちですが、実際には専門家のサポートを受けることで売却可能です。特に 弁護士と司法書士 の活用がカギになります。

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2. 主な論点

2-1. 弁護士が得意な領域

弁護士は法律トラブルの専門家。訳アリ物件売却において、以下の場面で力を発揮します。

• 相続問題の調整
  相続人が複数いる場合、売却の同意を得るのが難しいことがあります。弁護士は調停や交渉を通じて合意形成をサポート。
• 債権者対応
  住宅ローン滞納や差し押さえが絡むケースでは、債権者との交渉が必要。弁護士が介入することで売却可能な条件を整えやすくなります。
• 契約トラブルの予防
  売買契約書のチェックや買主との交渉で法的リスクを回避。

👉 「相続人同士で話し合いがまとまらない…」そんなときこそ弁護士の出番です。

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2-2. 司法書士が得意な領域

司法書士は登記や権利関係整理の専門家。売却に必要な書類や手続きをスムーズに進める役割を担います。

• 登記手続き
  所有権移転登記や抵当権抹消登記など、不動産売却に必須の手続きを代行。
• 権利関係の整理
  相続登記が未了の場合、司法書士が相続人の調査や登記を進めることで売却可能な状態に。
• 書類作成
  売却に必要な契約書や申請書類を正確に作成。

👉 「登記が終わっていないから売却できない…」そんな悩みは司法書士に相談すれば解決への道が開けます。

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2-3. 弁護士と司法書士の使い分け

「結局、どっちに相談すればいいの？」と思う方も多いでしょう。ケース別に整理すると分かりやすいです。

ケース	弁護士が適任	司法書士が適任
相続人同士の争い	◎	△
登記が未了	△	◎
債権者との交渉	◎	△
契約書チェック	◎	○
権利関係の整理	△	◎

👉 法律トラブルは弁護士、手続きや登記は司法書士。この使い分けが基本です。

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2-4. 売却プロセスでの関与ポイント

訳アリ物件の売却は、通常の不動産売却よりもステップが多くなります。

1. 現状把握
   • 物件の状態や権利関係を確認
   • 相続人や債権者の有無を調査
2. 専門家への相談
   • 弁護士：トラブル解決や交渉
   • 司法書士：登記や書類手続き
3. 売却準備
   • 契約書のチェック
   • 登記の完了
4. 売却活動
   • 不動産会社や専門業者に依頼
   • 訳アリ物件専門店の活用

👉 この流れの中で、弁護士と司法書士がそれぞれの強みを発揮します。

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2-5. 費用相場や依頼時の注意点

「専門家に依頼すると高いのでは？」という不安もありますよね。

• 弁護士費用
  • 相談料：30分5,000円程度
  • 着手金：10〜30万円
  • 成功報酬：売却額の数％
• 司法書士費用
  • 登記手続き：数万円〜10万円程度
  • 書類作成：数千円〜数万円

👉 費用は案件の内容によって変動します。依頼前に見積もりを確認することが大切です。

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3. 結論：専門家活用で訳アリ物件売却はスムーズに

訳アリ物件は「売れない」と思い込んでいませんか？
実際には、弁護士や司法書士のサポートを受けることで、売却のハードルは大きく下がります。

• 弁護士：法律トラブルや交渉に強い
• 司法書士：登記や手続きに強い
• 両者の使い分け：状況に応じて最適な専門家を選ぶ

さらに、専門の不動産業者を活用することで、売却成功率は格段に上がります。

例えば、訳あり物件の専門店【ラクウル】では、事故物件や相続トラブル物件など、通常の不動産会社が敬遠しがちな案件にも対応しています。

👉 「売れない」と悩む前に、専門家と専門業者を組み合わせることで、あなたの物件もスムーズに売却できる可能性があります。

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まとめ

• 訳アリ物件は売却が難しいが、専門家の活用で解決可能
• 弁護士は法律トラブル、司法書士は登記・手続きに強い
• 両者を状況に応じて使い分けることが成功の鍵
• 専門業者（ラクウルなど）を活用することで売却成功率アップ

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💡 次のステップとして、「あなたの物件がどのタイプの訳アリなのか」を整理してみませんか？それが分かれば、弁護士・司法書士・専門業者のどこに相談すべきかが明確になります。