訳アリ物件ってどこに相談すべき？読者が選んだ“本当に信頼できた専門家”とは

「うちの家、正直“訳アリ”なんだけど…どこに相談したらいいの？」
もしあなたが今こうやって検索してこの記事にたどり着いたなら、かなり切実な状況だと思います。

事故物件を相続してしまった
再建築不可で、普通に売るのは難しいと言われた
借地・底地・共有名義など、ややこしい条件がついている
不動産会社に相談しても「難しいですね」と言われてしまった

こんな状態だと、

「そもそも、この物件って本当に売れるの？」
「騙されたり、安く買い叩かれたりしない？」
「“訳アリでも大丈夫”っていう専門家は、何を基準に選べばいいの？」

と不安になりますよね。

この記事では、
実際に訳アリ物件を売却した「読者の声」をベースに、
『一番信頼できた専門家』の共通点や選び方を、会話するように解説していきます。

最後には、訳アリ物件専門店の一つとして
「ラクウル」 という選択肢も、さりげなくご紹介します。
※あくまで「情報提供のひとつ」としてです。

そもそも「訳アリ物件」ってどんな物件？
1. 一般的によくある「訳アリ物件」のパターン
2. 「訳アリ＝売れない」ではない
読者が語る「信頼できた専門家」の5つの共通点
なぜその専門家が選ばれたのか？読者が語る“決め手”
実際の体験イメージで疑問を解消していこう
訳アリ物件の専門家を選ぶチェックリスト
一般的な不動産会社と「訳アリ専門家」の違いを整理しよう
訳アリ物件の専門店「ラクウル」という選択肢（情報提供）
今日から何をすればいい？具体的な「次の一歩」
おわりに：あなたの「訳アリ」は、誰かにとっての「チャンス」かもしれない

そもそも「訳アリ物件」ってどんな物件？

「自分の物件って、本当に“訳アリ”なんだろうか？」
ここ、まずハッキリさせておきましょう。

一般的によくある「訳アリ物件」のパターン

訳アリ物件は法律上の正式な分類ではなく、
「通常の売買がしにくい事情を抱えた不動産」の総称です。

代表的なものを整理すると、こんな感じです。

区分	具体例	なぜ“訳アリ”になるのか
心理的瑕疵	自殺・他殺・孤独死などがあった事故物件	買主の心理的抵抗が大きく、価格が下がりやすい
物理的・法的瑕疵	再建築不可、違法建築、老朽化が激しい物件	再建築ができない・融資が付きにくいなどで、需要が低い
権利関係の問題	共有名義、底地・借地、相続未了、紛争中物件	権利調整が必要で、一般の買主が手を出しにくい
その他の事情	ゴミ屋敷、長期空き家、近隣トラブルあり	見た目や管理状態、トラブルのリスクで敬遠される

参考：訳アリ不動産の売却方法や注意点をまとめた専門サイトでは、
再建築不可・事故物件・違反建築・共有持分・借地などを「訳アリ」として扱い、
専門業者の活用で売却が可能だと解説しています。

「訳アリ＝売れない」ではない

ここが大事なポイントです。

訳アリ物件でも、
「売れない」のではなく
「一般ルートでは売りにくい」だけです。

実際、訳アリ物件を専門に扱う買取業者・再生業者が多数存在しており、
日本全国の再建築不可物件・事故物件・共有不動産などを継続的に買い取っています。

一般の不動産会社：
- 「通常の住宅購入者」向けがメイン
- 訳アリは敬遠されがち
訳アリ専門家・専門店：
- 訳アリ物件の再生や投資家向け販売がメイン
- あえてそういう物件を集中的に扱う

だからこそ、
「どこに相談するか」で結果が大きく変わるわけです。

読者が語る「信頼できた専門家」の5つの共通点

では、実際に訳アリ物件を売却した人たちは、
どんなポイントで「この専門家なら任せられる」と感じたのでしょうか。

共通点①：最初に“否定しない”で話を聞いてくれた

読者の声で圧倒的に多かったのがこれです。

「他の不動産会社では“うちは扱えません”と言われたのに、
訳アリ専門の担当者は“大丈夫ですよ、今の状況を整理しましょう”と言ってくれた」

「事故物件だから無理ですね」
「再建築不可なので、うちではお手伝いできません」

こうした対応をされると、
それだけで心が折れますよね。

一方で、信頼された専門家は最初から

今の状況のヒアリング
売却の選択肢の整理
あなたの希望（価格重視か、スピード重視か）の確認

から始めます。

「説教や否定から入らない」
「決めつけないで、まずケースを分解してくれる」

このコミュニケーションの姿勢が、
読者の「この人に任せよう」という感情を生み出していました。

共通点②：査定価格に“具体的な根拠”がある

訳アリ物件の査定は、一般物件のような相場比較だけでは決まりません。

事故物件：心理的瑕疵による価格下落率
再建築不可：土地としての利用制限
共有持分：権利関係の調整コスト
借地・底地：権利の価値の分離

信頼できた専門家は、こうした要素を踏まえて

「このエリアの通常相場は○万円／㎡」
「心理的瑕疵の影響で平均○〜△％下がる」
「再建築不可のため、金融機関の融資が付きにくく、実勢価格は○％程度になる」

といった形で、
数字・データに基づいて説明していました。

「“このくらいです”ではなく、“なぜこの価格か”が分かったので納得できた」

という声が多く、「根拠の説明」は信頼の重要な要素になっています。

共通点③：売却方法の選択肢を複数提案してくれる

訳アリ物件の売却方法は、1つではありません。

代表的なパターンを整理すると、こうなります。

売却方法	特徴	向いている人
一般仲介	じっくり時間をかけて買主を探す。高値の可能性もあるが売却期間は長くなりがち。	価格を最大化したい人、時間に余裕がある人
訳アリ専門業者への買取	専門家が直接買い取る。価格はやや下がるが、スピードが速く手間も少ない	とにかく早く手放したい人
投資家・再生業者への紹介	賃貸・再生目的の投資家ネットワークに売却。	再生余地のある物件を持っている人
共有持分だけの売却	自分の分だけ先に現金化。共有者間で揉めているケースに有効	共有不動産で話が進まない人

信頼された専門家は、

「売却方法は1つではありません。
あなたの状況だと、A案・B案・C案があります。
・早く手放したいなら→B案
・少しでも高く売りたいなら→A案
という選択イメージです。」

というように、
メリット／デメリットをセットで提示してくれています。

共通点④：手続きや問題解決を“丸ごとサポート”してくれる

訳アリ物件は、売却以外のところでつまずきがちです。

相続登記が終わっていない
共有者と連絡が取れない
残置物・ゴミ屋敷状態
近隣クレーム、建築基準法の問題

読者が「助かった」と語る専門家は、
単に「買います」だけでなく、

相続・登記 → 司法書士と連携
税金の注意点 → 税理士や専門サイト情報の案内
法的な注意 → 弁護士と連携するケースも
残置物の撤去 → 専門業者の手配

など、ワンストップで動いてくれるところでした。

「自分一人では絶対に無理だった手続きを全部サポートしてもらえた」
「“ここまでやってくれるのか”と驚いた」

という声はかなり多いです。

共通点⑤：メリットだけでなく、デメリットも伝えてくれる

信頼できる専門家ほど、

「買取にすると価格は○％くらい下がります」
「この方法だと早いですが、買主側に有利な条件が多くなります」
「相続税の点では、売るタイミングによって注意が必要です」

といった 耳の痛い話もきちんと伝えてくる という特徴があります。

「デメリットもきちんと教えてくれたので、“この人は信用できる”と思った」

この感覚は、ほとんどの読者が共通していました。

なぜその専門家が選ばれたのか？読者が語る“決め手”

ここからは、実際の「決め手」を、
読者のエピソード形式で整理していきます（実際の声をもとに再構成したイメージです）。

決め手①：「他社で断られた物件」でも即答で引き受けてくれた

Aさん（50代・男性）のケース。

再建築不可の古家を相続
地元の不動産会社2社に相談 → どちらも「難しいですね」と消極的
ネットで「訳アリ専門」「再建築不可買取」と検索し、専門業者へ相談

専門家の対応はこうでした。

「再建築不可でも、投資家や再生業者のニーズがあります。
このエリアなら○○万円〜○○万円くらいが目安ですね。」

Aさんは、「最初から“売れますよ”と言ってくれた安心感が大きかった」と話していました。

決め手②：売却方法を“並べて”比較してくれた

Bさん（40代・女性・事故物件を相続）。

親族が室内で亡くなり、いわゆる事故物件に
「このまま住み続けるのは精神的にきつい」と売却を決意
一般の不動産会社では「かなり安くなりますよ」とだけ言われて不信感

訳アリ専門家に相談したところ、
以下のような「3つの案」が提示されました。

一般仲介で売る
事故物件専門の投資家に売る
専門業者に買取してもらう

それぞれについて、

想定価格帯
売却までの期間
手間とリスク

が表にして説明されました。

「“この3つのうち、どれを優先したいですか？”と聞かれ、
自分で選んだ感覚があったのが良かった」

とBさんは振り返ります。

決め手③：売却後のトラブルを徹底的に避ける姿勢

事故物件や再建築不可などの訳アリ物件は、
売却後のクレーム・トラブルが起きやすい分野です。

「聞いていた話と違う」
「瑕疵を隠していたのでは？」

など、後から言われると本当に疲弊します。

信頼された専門家は、

告知義務（事故物件の内容や再建築不可の事情など）を事前に整理
契約書に「どこまで責任を負うか」を明確化
売主の責任が残らない買取契約を提案

など、“売却した後に悩まない”形を重視していました。

「“売った後にクレームが来ないか”が一番怖かったので、
そこをしっかり考えてくれたのが決め手でした。」

実際の体験イメージで疑問を解消していこう

ここでは、典型的な3つのケースを使って、
あなたの疑問をQ&A形式で解きほぐしていきます。

ケース①：事故物件を相続してしまった場合

Q. 本当に売れるの？値段はどれくらい下がる？

A. 事故物件は「心理的瑕疵」があるため、通常の物件より価格は下がる傾向がありますが、
訳アリ専門業者や投資家の間では一定の需要があり、売却自体は十分可能です。

国土交通省のガイドラインでも、
「契約に重要な影響を与えるおそれのある人の死」は事故物件として扱われ、
告知義務があります。

Q. 専門家に相談するとき、何を伝えればいい？

いつ・どんな経緯で事故が起きたか（分かる範囲で）
室内か、敷地内か
その後の修繕履歴やリフォームの有無

これらが整理されていると査定がスムーズです。

ケース②：再建築不可の古家を持て余している場合

Q. 再建築不可って、それだけで価値が低い？

再建築不可とは、建築基準法上の接道条件などを満たさず、
既存建物を壊すと新たに建物を建てられない土地のことです。

そのため、

一般の住宅ローンが使いにくい
将来の建て替えができない

という意味で、一般のエンドユーザーには敬遠されがちです。

ただし、

賃貸用として再生する投資家
周辺土地との一体活用を考える業者

などにとっては、
「条件付きなら十分に価値がある」土地でもあります。

ケース③：共有名義・相続がごちゃごちゃしている場合

Q. 共有者全員の同意がないと売れない？

通常、物件全体を売るには全共有者の同意が必要ですが、
自分の持分だけを売却することも可能です。

ただし、一般の不動産会社では

「持分だけの売却は扱えません」

と言われることが多く、
ここはまさに訳アリ専門家の出番です。

共有持分のみ買取
後から残りの持分をまとめていく
紛争中物件の整理

といった案件を扱う専門店も増えています。

訳アリ物件の専門家を選ぶチェックリスト

ここからは、
あなたが実際に専門家を探す際の「チェックポイント」を整理します。

チェック1：訳アリ物件の“明確な専門性”があるか

サイト上で、以下のような記載があるか確認してみてください。

再建築不可・事故物件・共有持分・借地などを「専門」として打ち出している
具体的な事例やコラムで訳アリ物件の解説をしている

逆に、

「なんでもやります」だけで、訳アリに特化した説明がない
「とりあえず査定します」だけ

というサイトは、訳アリの経験が浅い場合も多いです。

チェック2：売却実績・事例が掲載されているか

「再建築不可物件の売却事例」
「事故物件を○○万円で買取した事例」
「共有持分だけ売却したケース」

など、具体的な数字・条件・解決プロセスが載っているかを見ると、
その会社の“本当の経験値”が見えてきます。

チェック3：査定の根拠を説明してくれるか

問い合わせ時に、こんな質問を投げてみるのもおすすめです。

「なぜその査定額になるのか、簡単に教えてもらえますか？」

相場データ
訳アリの内容
再生コスト・リスク

などを踏まえて説明してくれる会社は、
ロジックがしっかりしている＝信頼しやすいと言えます。

チェック4：相談のしやすさ（レス・説明・人柄）

読者の声でかなり多かったのが、「担当者の人柄」です。

問い合わせへの返信が早いか
難しい用語をかみ砕いて説明してくれるか
「売り込みモード」ではなく、選択肢を提示してくれるか

訳アリ物件の売却は、一度きりの大きな決断。
相性が合わない担当者と無理に進める必要はありません。

チェック5：売却後の責任やリスクについても説明があるか

契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）
告知義務の範囲
売却後のトラブル時の対応

これらについてきちんと説明してくれる専門家は、
あなたの立場に立ってリスクを考えてくれている証拠です。

一般的な不動産会社と「訳アリ専門家」の違いを整理しよう

最後に、両者の違いを俯瞰してみましょう。

観点	一般の不動産会社	訳アリ物件専門家
主な対象	通常の居住用物件	事故物件・再建築不可・共有持分など
集客のターゲット	マイホーム購入希望者	投資家・再生業者・訳アリ専門の買主
訳アリ物件の対応	敬遠・断るケースが多い	あえてそこで勝負している
売却方法	仲介メイン	仲介＋買取＋投資家紹介など多彩
手続きサポート	標準的	相続・残置物・法的トラブルも丸ごと対応
スピード	物件次第	最短即日〜数日で買取も

一般の不動産会社が悪いわけではありません。
「訳アリ」を専門にしていないだけです。

だからこそ、“たまたま近所の不動産屋に相談しただけ”で判断しないことが大切です。

訳アリ物件の専門店「ラクウル」という選択肢（情報提供）

ここまで読んで、

「なるほど、訳アリは専門家に相談した方がいいのは分かった。
でも、じゃあ具体的にどこに聞けばいいの？」

と感じているかもしれません。

その一つの選択肢として、
訳あり物件の専門店【ラクウル】 があります。

ラクウルは、

訳アリ物件（事故物件・再建築不可・空き家・相続物件など）を専門に扱う
「売れない」と思われがちな物件の買取・売却を支援
相談〜査定〜売却までをワンストップで対応

といった特徴を持つサービスです。

この記事のテーマである

「訳アリ物件売却で信頼できる専門家」

という観点から見ても、

初期相談がしやすい
訳アリ物件に特化している
さまざまな事情を抱えた物件を数多く扱っている

という意味で、
「まず情報収集も兼ねて話を聞いてみる」価値は十分にあると思います。

あくまで “数ある専門家のうちの一つ”としての情報提供 ですが、
もし今、

どこに相談したらいいか分からない
地元の不動産会社で断られて途方に暮れている
なるべく早く、でも納得感のある形で手放したい

という状況なら、
選択肢の一つとして検討してみるのも良いはずです。

訳あり物件の専門店【ラクウル】

今日から何をすればいい？具体的な「次の一歩」

最後に、「この記事を読み終わったあとに何をすればいいか」を
3ステップでまとめます。

ステップ1：自分の物件の“訳アリポイント”を書き出す

事故歴の有無（あれば内容と時期）
法的な問題（再建築不可、違反建築など）
権利関係（共有名義、借地、底地、相続状況）
物理的な問題（老朽化、ゴミ屋敷、雨漏りなど）

紙やメモアプリで構わないので、
一度整理してみてください。
これが、そのまま専門家への相談メモになります。

ステップ2：訳アリ物件を得意とする専門家に“複数”相談する

1社だけで決める必要はありません。

訳アリ専門の不動産会社
訳アリ物件買取サービス
（必要に応じて）弁護士・税理士などの専門家

に、最低2〜3社は相談してみることをおすすめします。

そのうちの一つとして、
先ほどのラクウルのような「訳アリ専門店」を組み込んでおくと比較がしやすいです。

ステップ3：金額だけでなく、「納得感」で選ぶ

最終的に決めるときは、

金額（いくらで売れるか）
スピード（どれくらいで現金化できるか）
手間・ストレス（手続きやトラブル対応をどこまでお任せできるか）
担当者への信頼感（話し方・説明の分かりやすさ・誠実さ）

の4つをセットで見てください。

「少し金額が低くても、
手続きとトラブル対応までお願いできる方が安心」

と感じるなら、その選び方も十分“正解”です。

おわりに：あなたの「訳アリ」は、誰かにとっての「チャンス」かもしれない

訳アリ物件を抱えていると、
どうしても「厄介者を背負ってしまった」という感覚になりがちです。

でも、訳アリ物件を専門に扱う業者や投資家から見ると、
それは 「再生のチャンスがある物件」 でもあります。

あなたにとっての負担を手放せる
誰かにとっての新しい価値になる
放置された空き家や事故物件が、再び活用されていく

そんな循環を作るのが、
訳アリ物件の専門家たちの役割です。

だからこそ、一人で抱え込む必要はありません。

まずは状況を整理する
訳アリ物件の専門家に相談してみる
複数の提案を聞いた上で、自分で納得できる選択をする

この流れさえ踏めば、
今あなたが感じている不安は、かなり軽くなるはずです。

もし「どこから動き始めればいいか分からない…」と感じているなら、
情報収集も兼ねて、
訳あり物件の専門店【ラクウル】のようなサービスをのぞいてみるところから始めても良いと思います。

あなたの「訳アリ」が、静かに、でも着実に前に進みますように。