訳アリ物件の広告文ってどう書けばいい？失敗事例から学ぶ成功のコツ

プロブロガーが本音で教える、“刺さる広告文”とNG表現

最初に、少しあなたの心の中を言い当ててみますね。

「事故物件って正直に書いたら、誰も問い合わせしてこないんじゃないか…？」
「でも、隠したら後でトラブルになりそうで怖い…」
「不動産会社に任せてるけど、この広告文で本当に大丈夫なのか不安」

もしひとつでも当てはまったなら、このページはかなり役立ちます。

訳アリ物件の売却は、
普通の物件以上に“広告文の出来・不出来”に左右されるゲーム です。

同じ物件でも、書き方次第で
「問い合わせゼロ」にも「即日申込」にもなりうる
法律（告知義務）も関係する
買主の心理も大きく動く
ターゲット（誰に売るか）で戦略が変わる

この記事では、実際にありがちな
「失敗した広告文」→「なぜ失敗したか」→「どう直せばよかったか」
を、ケースごとに深掘りしつつ、

心理
法律
マーケティング（売る戦略）

の3つの視点から、読み物としても実務としても役立つ内容を狙って書いていきます。

最後には、訳アリ物件専門の買取サービス
訳あり物件の専門店【ラクウル】（情報提供としての紹介）もお伝えします。

「自分で広告文をなんとかするか」
「専門の業者に丸投げするか」

この判断軸も、読み終わる頃にはかなりクリアになっているはずです。

訳アリ物件の広告文が失敗しやすい理由
失敗した広告文の具体事例と深掘り解説
心理・法律・マーケティングの3視点で整理する
広告文で使ってはいけないNGワードと、上手な言い換え
1. NGワード一覧（そのまま書くと危険）
2. 言い換え例（広告文でよく使われる表現）
成功する広告文の“型”とチェックリスト
1. 基本の3パート構成
2. 例：事故物件＋古家＋再建築不可の広告文サンプル
「自分で頑張る」か「専門業者に任せる」かの判断軸
情報提供：訳アリ物件の専門店【ラクウル】という選択肢
1. どんな物件を扱っているのか
2. 個人売却との違い（イメージ図）
この記事のまとめと、次に取れる具体的アクション

訳アリ物件の広告文が失敗しやすい理由

「そもそも、なんで普通の物件より難しいの？」
ここから整理しましょう。

訳アリ物件でよくある“訳アリ”の種類

まず、どんなケースが「訳アリ」と呼ばれやすいかをざっくり一覧にしておきます。

種類	具体例	買主が感じる主な不安
事故物件	自殺・他殺・孤独死など	気持ちの問題・心理的抵抗
近隣トラブル	クレーマー、騒音、違法駐車など	日々のストレス・生活不安
相続放置物件	長年空き家、管理不十分	建物状態・追加費用の不安
再建築不可	道路条件NG、建替え不可	資産価値・出口戦略の不安
ゴミ屋敷系	室内残置物大量・悪臭	片付け費用・衛生面の不安
権利関係の問題	借地・底地・共有持分など	手続きの複雑さ・トラブル

どれも共通しているのは、

「普通の人からすると“よくわからなくて怖い”」

ということです。

「書きすぎてもダメ、書かなさすぎてもダメ」というジレンマ

訳アリ物件の広告文は、極端な2パターンに陥りがちです。

パターンA：正直すぎて“怖くなる”広告文

「室内で自殺があり、発見まで数日経過していました」
「隣人が暴力的で、たびたび警察沙汰になっています」

読むだけで嫌な気分になりますよね。
事実でも、ここまで生々しく書く必要はありません。

パターンB：ごまかしすぎて“怪しくなる”広告文

「多少の事情がありますが、気にしない方にはおすすめです」
「詳細はお会いした時に…」

こうなると今度は、

「いや、その“事情”を知りたいんだけど？」

と買主はモヤモヤし、不信感を抱きます。

法律もからんでくる「告知義務」という壁

訳アリ物件、とくに「人の死」が絡むケースについては、
国土交通省が「心理的瑕疵の告知」に関するガイドラインを出しています。

ざっくりいうと、

自殺・他殺・事故死などは、原則として告知するべき
自然死や病死で、特別な事情がなければ、原則として告知義務なし
孤独死でも、特殊清掃や長期放置など一定の条件がある場合は告知の対象になる

と整理されています。

「じゃあ、どこまで書けばいいの？」
というのが、まさにこの記事のテーマです。

失敗した広告文の具体事例と深掘り解説

ここからは、よくある“やりがち失敗”を、ひとつずつ掘り下げていきます。

事例①：事故物件を「正直に書きすぎた」ケース

■ 失敗広告文

「本物件は過去に自殺があり、室内で発見されるまで数日経過していました。」

■ どこが問題だったのか？

情報が生々しすぎる
「数日経過していた」というディテールは、買主の想像をかき立て、強い嫌悪感を生みます。
告知義務の範囲を超えている
ガイドライン上は「自殺があった」という事実を適切に伝えればよく、
発見までの日数などまでは必須ではありません。

■ 買主の頭の中

「気持ち悪い…」
「そこまで詳しく書かなくても…逆に引く」
「ほかにも何かあるんじゃないか？」

つまり、
“正直さ”が買主心理にはマイナス方向に振れすぎている 状態です。

■ 改善例（より良い書き方）

「本物件は、過去に室内での出来事があり、心理的瑕疵が存在します。詳細はお問い合わせください。」

この一文で、

告知義務は果たしつつ
生々しさは抑え
興味を持った人だけが問い合わせをしてくれる

というバランスになります。

■ さらに一歩踏み込んだ“プロ向け”パターン

対象が投資家の場合、もう少し踏み込んでもOKです。

「本物件は過去に室内での死亡事案があり、心理的瑕疵物件としての扱いとなります。その分、相場より価格を抑えておりますので、収益物件としてご検討いただける方におすすめです。」

「デメリットを価格で織り込み済み」
「収益物件としての目線」

を明示すると、投資家にはむしろ刺さります。

事例②：近隣トラブルをそのまま書いてしまったケース

■ 失敗広告文

「隣人が騒音トラブルを起こすため、注意が必要です。」

■ なぜこれは危険なのか？

名誉毀損リスク
個人を特定できそうな形で「トラブルを起こす」と書くと、
事実であってもトラブルの火種になります。
買主心理的にも強すぎるマイナス
「隣人問題あり」と断言されると、ほぼ100％の人が候補から外します。

■ 現実的な落としどころ

「周辺環境について気になる点があるため、現地でのご確認をおすすめします。」

この表現なら、

「何かしら注意点はある」と伝えられる
具体的な個人攻撃はしていない
最終判断は買主の現地確認に委ねる

という、現場でよく使われる“ギリギリのライン”に収まります。

事例③：相続放置物件で“放置感”を出しすぎたケース

■ 失敗広告文

「相続したまま放置していたため、室内はかなり傷んでいます。」

■ 問題点の整理

「放置」という言葉が非常にネガティブ
「管理されていなかった雑な物件」という印象しか残りません。
「かなり傷んでいる」とだけ言われても、買主は判断できない
どこまで傷んでいるのか、どれくらい費用がかかりそうかのイメージが湧きません。

■ 改善例

「相続後、使用していなかったため、リフォーム前提でご検討いただける物件です。室内の使用感はあるものの、間取り変更やフルリノベーションをお考えの方には、自由度の高い素材としてお使いいただけます。」

「放置」→「使用していなかった」に言い換え
「ボロい」→「リフォーム前提」という前向きな枠組みに変更
ターゲットを「リノベ前提の人」に絞っている

■ 一問一答で理解を深める

Q.「“ボロい”と正直に書いた方が誠実じゃないの？」
A. 誠実さは大事ですが、「ボロい」は主観的で感情的な言葉です。
買主が知りたいのは「ボロいかどうか」より、「直せば使えるのか」「いくらくらいかかりそうか」です。
ここは広告文よりも、現地写真・内見・見積もりで誠実さを出す方が有効です。

事例④：再建築不可をそのままマイナスとして書いたケース

■ 失敗広告文

「再建築不可のため、建物の建て替えはできません。」

■ これだけだと、どう見えるか？

「使い道がほとんどない土地」と受け取られる
住宅希望者はほぼ全員、候補から外す
投資家も「売る側がネガティブすぎる」と感じる

■ 再建築不可は、本当にダメ物件？

実は、再建築不可でも

現況のまま賃貸運用
古家付き土地として安く仕入れ → 一定期間貸す
資産圧縮目的で保有

など、投資家にとっては“使い道のある物件” です。

■ 改善例（投資家向け）

「建物の建て替えはできない再建築不可物件ですが、現況建物を活かして利用したい方、土地価格を抑えて収益物件をお探しの方に適した物件です。」

デメリットを認めつつ、「誰に向いているか」を具体化
「安く仕入れて、賃貸で回したい投資家」に刺さる打ち出し

2-5. 事例⑤：ゴミ屋敷を“ゴミ屋敷”と書いてしまったケース

■ 失敗広告文

「ゴミ屋敷状態のため、室内は非常に汚れています。」

■ 買主の第一印象

「片付けだけでとんでもない費用がかかりそう…」
「臭いもひどそう…」
「衛生面も心配だし、害虫もいそう…」

想像がどんどんネガティブ側に膨らみます。

■ 改善例

「室内には残置物が多く、片付けや原状回復が必要な状態です。現況のままのお引き渡しとなるため、片付けやリフォームを前提に、投資用・事業用としてご検討いただける方におすすめです。」

ポイントは、

「ゴミ屋敷」というレッテルを避ける
状況は隠さず「残置物が多い」と事実を淡々と伝える
「現況渡し」＝売主側が片付けない代わりに、価格に反映される余地を匂わせる

心理・法律・マーケティングの3視点で整理する

ここまで事例ベースで見てきましたが、一度頭を整理しましょう。

買主心理から見た「訳アリ広告文」の落とし穴

買主が訳アリ物件の広告を見るとき、心の中ではこんなチェックをしています。

心理チェック	NG広告の場合の印象
情報は十分か？	書いてなさすぎると「隠してる？」
雰囲気は暗すぎないか？	生々しすぎて「怖い…」
売主は誠実そうか？	曖昧すぎて「信用できない」
自分にとってメリットは？	デメリットだけで「買う理由がない」

心理的ハードルがもともと高い物件 なので、
広告文がマイナス方向に寄ると、一気に「検討外」に落ちます。

法律（告知義務）の観点

告知義務については、前述の通り、
国土交通省が「人の死に関する心理的瑕疵の取り扱いガイドライン」を出しています。

ここで大事なのは、

「告知すべきかどうか」は ガイドライン＋個別事情 で決まる
告知すると決めた場合でも、「どこまで書くか」は別問題
“広告文”に全部書く必要はなく、「広告＋重要事項説明」で役割分担できる

という点です。

「広告で概要を伝え、詳細は問い合わせ・重要事項説明できちんと説明する」

このスタンスが、法的にも実務的にも現実的です。

マーケティング（誰に売るのか）の観点

訳アリ物件は、ターゲットによって広告文の戦略がまるで変わります。

ざっくり分けると…

ターゲット	ニーズ	広告で強調すべき点
一般の実需層	安心・安全・住み心地	不安の軽減、フォロー体制
投資家	収益性・出口戦略	利回り・価格の安さ・現況渡し
事業者	立地・用途	面積・用途地域・条件の柔軟性

訳アリ物件は、基本的には「投資家」寄りに振った方が売れやすい です。

訳アリ＝「価格で勝負」しやすい
投資家は心理的な抵抗より数字で判断する部分も大きい

そのため、広告文でも

「安く仕入れたい人」
「現況渡しでガッツリリフォームしたい人」

をイメージして書くと、反応が変わってきます。

広告文で使ってはいけないNGワードと、上手な言い換え

NGワード一覧（そのまま書くと危険）

NGワード	理由
自殺・他殺・変死	生々しすぎて心理的抵抗が強い
ゴミ屋敷	レッテル感が強く、印象が最悪
クレーマー・厄介な住民	名誉毀損リスク
暴力団・反社会的勢力	法的にも非常にデリケート
放置・荒れ放題	「管理されていない印象」を強く与える
汚い・臭い・ひどい	感情的で主観的な表現

言い換え例（広告文でよく使われる表現）

NG表現	言い換え例
自殺があった	室内での死亡事案があり、心理的瑕疵がございます
ゴミ屋敷状態	室内に残置物が多く、片付けが必要な状態です
クレーマーがいる	周辺環境について、現地でのご確認をおすすめします
放置していた	使用していなかった期間があり、リフォーム前提でのご検討をおすすめします
汚い	使用感が強く、全体的なリフォームが必要です

「ごまかす」のではなく、
「事実を感情抜きで、淡々と言い換える」
イメージに近いです。

成功する広告文の“型”とチェックリスト

基本の3パート構成

訳アリ物件の広告は、次の3パートに分けて考えると書きやすくなります。

物件の基本スペック
- 立地、広さ、築年数など（これは通常物件と同じ）
訳アリ内容の概要
- 「心理的瑕疵あり」「再建築不可」「残置物あり」など
それでも買う価値・メリット
- 「価格」「投資向き」「現況渡し」「リフォーム前提」など

例：事故物件＋古家＋再建築不可の広告文サンプル

「〇〇駅徒歩10分の戸建て物件です。建物は築40年超と使用感があり、建物の建て替えはできない再建築不可物件となります。また、過去に室内での死亡事案があり、心理的瑕疵物件としての取り扱いとなります。
その分、周辺相場と比べて価格を抑えており、現況のまま活用したい投資家の方や、リフォーム前提で収益物件をお探しの方に適した物件です。詳細な状況や収益シミュレーションについては、お問い合わせください。」

これだけで、

デメリットは隠していない
価格メリットも示している
投資家に向けている
詳細は問い合わせに誘導している

という“バランスの良い型”になります。

「自分で頑張る」か「専門業者に任せる」かの判断軸

ここまで読んで、

「正直、ここまで考えて広告文を書くのはしんどい…」

と感じたかもしれません。
それは、ごく自然な感覚です。

訳アリ物件は、

法律（告知義務・ガイドライン）
買主心理（不安・嫌悪感）
マーケティング（ターゲット戦略）

が全部絡んでくるので、
個人が一発で最適解にたどり着くのはかなり難しいジャンル です。

そこで、最終章として「専門業者に任せる」選択肢も情報として置いておきます。

情報提供：訳アリ物件の専門店【ラクウル】という選択肢

訳アリ物件の売却で、

「広告文づくりからして不安…」
「どこまで告知すればいいのか怖い」
「そもそも普通の不動産会社に断られてしまった」

というケースも少なくありません。

そういうときに知っておいて損はないのが、
訳あり物件の専門店【ラクウル】 です。

訳あり物件の専門店【ラクウル】

どんな物件を扱っているのか

公式情報・公開されている紹介内容を見ると、訳アリ物件の例として、

事故物件（自殺・孤独死を含む）
ゴミ屋敷・残置物だらけの物件
再建築不可
近隣トラブルを抱えた物件
相続したまま長年放置している物件
共有持分・権利関係が複雑な物件

など、一般の不動産会社が敬遠しがちな物件に積極的 なスタンスであることがわかります。

個人売却との違い（イメージ図）

項目	自分で売却（仲介）	専門業者に買取依頼（例：ラクウル）
広告文の作成	自分 or 仲介会社で試行錯誤	業者側のノウハウにお任せ
告知義務の判断	自分も勉強が必要	実務経験・ガイドラインに基づいて対応
売却までの期間	長期化しがち	条件が合えば比較的短期で売却
買主の属性	一般の実需・たまに投資家	主に投資家・事業者
手残りの最大化	価格は伸びる可能性もあるが、読めない	価格は抑えめだが、スピードと確実性が高い