訳アリ物件って本当に売れる？安心できた瞬間を体験談から徹底解説

——不安だらけのスタートから、ホッと胸をなでおろすまでのリアル

はじめに：あなたの「この家、どうしたらいいの…？」から始まる物語
そもそも訳アリ物件の「不安の正体」は何なのか？
1. なぜこんなに不安になるのか？
査定で「適正価格がわかった瞬間」——“真っ暗闇”に灯りがつく
訳アリ物件でも「買い手が見つかった瞬間」——“要らないもの”から“誰かの役に立つもの”へ
専門業者が「具体的な売却プラン」を示してくれた瞬間——“霧の中”から“地図のある旅”へ
契約が無事に成立した瞬間——“長いトンネルの出口”が見えたとき
体験談から見えてくる「訳アリ物件売却の共通パターン」
情報源・参考になる外部サイト
訳アリ物件専門店【ラクウル】という“選択肢のひとつ”
最後に——あなたの「安心できた瞬間」は、これからつくることができる

はじめに：あなたの「この家、どうしたらいいの…？」から始まる物語

訳アリ物件の売却って、考えれば考えるほどしんどくなりませんか。

「事故物件って、そもそも売れるの？」
「再建築不可って言われたけど、価値ゼロなの？」
「共有持分なんて、誰が欲しがるの？」
「不動産会社に相談したら、あっさり断られて心が折れた…」

表には出しづらい悩みだからこそ、
検索しても本音ベースの情報がなかなか出てこない。

この記事は、そんな状況で検索してきたあなたに向けて、

訳アリ物件を実際に売却した人たちが
「あ、この瞬間に安心できた」 と語ったポイントを軸に
その裏側で、業者や市場がどう動いていたのかを
図・表も使って、できるだけ“見える化” しながら
最後にあなたが 「じゃあ、自分はこう動けばいいんだな」 と思えるところまで

丁寧に解きほぐしていきます。

途中で、訳アリ物件専門店【ラクウル】のような専門業者も出てきますが、
あくまで 「こういう選択肢もあるよ」 という情報提供として扱います。

そもそも訳アリ物件の「不安の正体」は何なのか？

なぜこんなに不安になるのか？

訳アリ物件の相談者と話していると、ほぼ全員が共通して口にするのが、

「自分のケースが、どこに当てはまるのかすら分からない」

という感覚です。

代表的な「訳アリ」は、ざっくり次のようなものですよね。

種類	具体例	売主が抱きやすい不安
事故物件	自殺・他殺・孤独死・火災など	告知義務・価格の落ち方・近所の目
再建築不可	接道条件を満たさない等	「売れません」と言われる・価値ゼロの恐怖
借地権・底地	土地と建物の所有者が別	地主との関係・交渉の難しさ
共有持分	兄弟・親族との共有	他共有者との不仲・同意が取れない
老朽化・ゴミ屋敷	空き家・残置物大量	片付け費用・近隣クレーム

ここから生まれる不安は、大きく言うと3つです。

価格が分からない不安
本当に売れるのか分からない不安
手続き・法律が怖い不安

この記事ではこの3つが、
それぞれどのタイミングで「安心」に変わっていったのかを追っていきます。

査定で「適正価格がわかった瞬間」——“真っ暗闇”に灯りがつく

いちばん最初の「ホッ」は“数字”からやってくる

まず多くの人が口を揃えるのが、

「査定金額を聞いたときが、最初の安心ポイントだった」

という声です。

訳アリ物件の売却で、もっとも深い闇は
「いくらになるのか、まったく見当もつかない」 ところ。

0円かもしれない
マイナス（処分費用が掛かる）かもしれない
相続放棄した方がいいレベルなのかもしれない

頭の中で最悪ばかりがぐるぐるしている状態です。

そこに、専門業者から 「このくらいのレンジで売れそうです」 と数字が出てくる。
これが多くの人にとって最初の「深呼吸の瞬間」になります。

訳アリ物件の査定で、プロは何を見ているのか？

ざっくり言うと、専門業者の頭の中はこんなイメージです。

【ステップ1】物件そのものの価値（素のスペック）
・土地の場所、面積、形状、用途地域
・建物の構造、築年数、劣化具合

【ステップ2】訳アリ要素によるマイナス
・事故歴（内容・時期）  → 告知義務の有無
・再建築不可の理由       → 法規制上の制限
・借地権・共有持分など   → 権利が制限される分のディスカウント

【ステップ3】活用できる買い手の有無
・投資家の需要
・再生業者のニーズ
・隣地所有者の購入意欲　など

【ステップ4】リスクとコスト
・リフォーム費用
・解体費用
・法的リスク（契約不適合責任など）

→ これらを総合して「現実的な取引価格帯」をはじき出す

たとえば事故物件の場合、
国土交通省が公表している「人の死の告知に関するガイドライン」では、

自殺・他殺などのケース
自然死・日常の病死などのケース
告知が必要な期間の目安

などが整理されているため、
専門業者はそれを前提に「どこまで価格に織り込むか」を検討していきます。

（参照：国土交通省「人の死亡に関する不動産取引における情報提供のあり方」
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000185.html）

一般の不動産会社と専門業者の「査定の前提」が違う

ここでよくある勘違いがあります。

一般の不動産会社「値段がつきません」
＝「この物件には価値がない」

と受け取ってしまうこと。

実際には、こういうニュアンスであることが多いです。

一般の不動産会社：
「うちのお客さん（一般のエンドユーザー）には売れないし、
　訳アリ物件を扱うノウハウもネットワークもないので難しいです」
専門業者：
「一般ユーザーではなく、投資家・再生業者向けなら
　この価格帯であれば十分ニーズがあります」

つまり、

「売れない」のではなく、
「その会社が見ている市場では売れない」 だけ

というケースが本当に多い。

ここで訪れる“安心”は何か？

「0だと思っていたのに、金額がついた」
「うっすら抱いていた希望より、少し上の数字が出た」
「プロの説明で、自分の物件の“立ち位置”が分かった」

この「見えない不安」が「見える情報」に変わった瞬間こそ、
多くの人が最初に「売ってもいいかもしれない」と思えるタイミングです。

訳アリ物件でも「買い手が見つかった瞬間」——“要らないもの”から“誰かの役に立つもの”へ

一番重い不安は「誰も欲しがらないのでは？」という恐怖

訳アリ物件を持っている人の多くは、どこかでこう感じています。

「こんなの、欲しがる人なんているのか？」

事故物件であれば「怖い・気持ち悪い」というイメージ。
再建築不可なら「使いづらい土地」。
共有持分なら「面倒な権利関係」。

「自分でも嫌だ」と思っている物件を、
「他人にすすめる」という行為自体に抵抗を感じてしまう人もいます。

だからこそ、

「この条件でも欲しいと言ってくれる人がいますよ」

と専門業者から言われた瞬間、
多くの人が 「救われた」 と表現します。

訳アリ物件の“本当の買い手”たち

訳アリ物件の買い手は、いわゆる「マイホーム購入者」だけではありません。

買い手のタイプ	何を重視しているか	向いている訳アリ
不動産投資家	利回り・出口戦略	事故物件・古アパート・ゴミ屋敷
再生業者	仕入れ値と再販価格	老朽化・再建築不可・ゴミ屋敷
訳アリ専門買取業者	仕入後の出口設計	共有持分・借地権・事故物件
隣地所有者	土地の拡張メリット	再建築不可・変形地・旗竿地
借地権者/底地人	権利の一本化	借地権・底地

彼らは、一般のエンドユーザーとは全く違う目線で物件を見ています。

事故物件 → 安く買える → 利回りが高い
再建築不可 → 条件次第で将来の再建築可能性も視野に
共有持分 → まとめれば大きな価値になる“パーツ”

「訳アリ」が「商機」になるプレイヤーが、たしかに存在するのです。

専門業者は、どうやってその買い手に辿り着くのか？

イメージとしては、次のような流れです。

① 訳アリ内容をヒアリング
② その物件に“ハマりそうな買い手像”を想定
③ 社内データベース・過去の取引先・投資家リストなどにアプローチ
④ 条件に合う買い手と交渉・調整
⑤ 売主に「購入希望者がいます」と報告

ここで使われているのは、
一般ポータルサイトには出てこない 「業者同士・投資家とのネットワーク」 です。

「買い手が見つかった」と聞いたときの“心の変化”

実際の相談者は、こんな言い方をします。

「“欲しいと言ってくれる人がいる”と知っただけで、泣きそうになった」
「厄介者扱いされていた家が、“ちゃんと価値のあるもの”に変わった気がした」

ここで生まれる安心は、金額の多寡だけではありません。

「この家は、誰かにとって役に立つ」
「持っていることが“迷惑”じゃなくなる」

という、心理的な救いでもあります。

専門業者が「具体的な売却プラン」を示してくれた瞬間——“霧の中”から“地図のある旅”へ

一番疲れるのは「何からどう動けばいいか分からない」状態

訳アリ物件は、とにかく段取りが見えづらい。

先に片付け？
先に査定？
共有者への連絡は誰が？
地主との交渉って、どのタイミング？

ネットで調べても、一般論や断片情報ばかりで、
あなたのケースにピタッとハマる話はなかなか見つかりません。

いい専門業者は、最初に「ロードマップ」を出してくれる

たとえば、こんなイメージです。

【あなたの物件に合わせた売却プラン例】

STEP1：現状ヒアリング
・物件の住所・築年数・構造
・訳アリの内容（事故歴・権利関係など）
・相続状況・共有者の有無　など

STEP2：価格レンジの提示
・○○万〜○○万円の範囲で売却可能性あり
・買取の場合と仲介の場合の比較

STEP3：売却方法の選択
・「早く手放したい」なら買取
・「できるだけ高く」なら仲介　など

STEP4：必要書類・準備の案内
・登記簿謄本
・相続関係の書類
・過去の事故・トラブルに関するメモ　など

STEP5：売却までの期間目安
・最短○週間〜○ヶ月

STEP6：想定されるリスクと対処
・告知義務
・契約不適合責任の扱い　など

ここまで示されると、
「あ、これなら自分にも進められそうだ」 という感覚が生まれます。

法律やリスクの話を“日本語”でしてくれるかどうか

訳アリ物件には、法的なポイントも絡みます。

告知義務（事故物件など）
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）
借地借家法（借地権）
民法上の共有・持分　など

これを専門用語のまま並べられても、正直頭に入りませんよね。

良い専門業者は、

「ここは言わないと後からトラブルになる部分です」
「ここは“免責”で契約できるように、こちらで調整します」

といった形で、
「何がイヤな未来につながりそうか」→「それをどう避けるか」 を
日本語で説明してくれます。

「一人で抱えなくていいんだ」と思えた瞬間

印象的だった相談者の言葉があります。

「それまでは、全部“自分の問題”だと思っていました。
でも、プランを聞いた瞬間に、
“これはもう、プロと一緒にやるプロジェクトなんだ”と感じて、
すごく気持ちがラクになりました。」

この瞬間に、「不安の矛先」が自分一人からプロと“シェア”される。
ここも、大きな安心ポイントです。

契約が無事に成立した瞬間——“長いトンネルの出口”が見えたとき

訳アリ物件の契約が怖い理由

契約の段階で多くの人が恐れるのは、

「ちゃんと説明できているのか？」
「後から訴えられたりしないか？」

という点です。

事故物件なら事故の内容・時期・場所。
再建築不可ならその法的な根拠。
借地権なら契約条件や地代。
共有持分なら他共有者の状況。

これらをどこまで、どう書くのか。

最近は契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）についても
買主保護の流れが強くなっているので、なおさら不安になりやすいところです。

専門業者がいると、契約の「怖さ」がだいぶ薄れる

訳アリ物件に慣れた業者は、基本的に次のようなスタンスで動きます。

「言うべきはきちんと言う」（隠して後から揉めるのが一番NG）
「契約書に“訳アリ前提”の条項を入れる」
例：契約不適合責任を免責にする、現状有姿での引渡し等
「買主にも事前に丁寧に説明しておく」

これによって、

売主：
「後から“聞いてない”と言われにくい」
「不要な責任を負わずに済む」
買主：
「分かったうえでリスク込みで買っている」と納得感を持てる

という状態がつくられます。

「サインした瞬間、身体から力が抜けた」

多くの相談者が印象的な表現をします。

「契約書に署名したとき、“ああ、これで終われるんだ”と心から思えた」
「長年のモヤモヤや罪悪感みたいなものが、スッと軽くなった」

訳アリ物件を抱えていると、
家そのものが “心の負債” のように感じられることがあります。

契約成立＝その負債を「正式に手放した瞬間」。

だからこそ、ここが最大の“安心のピーク”になるわけです。

体験談から見えてくる「訳アリ物件売却の共通パターン」

ここまでの内容を、シンプルな図にしてみます。

【不安の流れ】               【安心に変わるポイント】

① いくらになるか分からない   → 査定で価格レンジが見える
② 誰も欲しがらないのでは     → 買い手が具体的に現れる
③ どう進めればいいか不明     → プラン（ロードマップ）が示される
④ 契約・法律が怖い           → プロが契約とリスクを整理してくれる
⑤ 自分だけがこんな状況…      → 他の人の体験談を知る

あなたが今どこにいるかによって、
「まず何をすべきか」も変わります。

まだ①なら：
→ とにかく専門業者の査定を一度聞いてみる段階
②〜③あたりなら：
→ 「どの売り方が合うか？」を一緒に整理してもらう段階
④に近いなら：
→ 契約書の内容や免責の範囲をしっかり確認する段階

情報源・参考になる外部サイト

訳アリ物件の売却を考えるうえで、
背景知識として参考になる公的・専門サイトも挙げておきます。

国土交通省：人の死亡に関する不動産取引の情報提供のあり方
告知義務の考え方についてのガイドライン
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000185.html
不動産流通推進センター：不動産取引に関する基礎知識
契約不適合責任・告知義務などの一般的な解説
https://www.retpc.jp/
REINS（不動産流通標準情報システム）：市場データなど
一般的な市場動向や成約データの参考に
https://www.reins.or.jp/

※実際の売却では、必ず 最新の情報と、担当する業者の説明 を優先してください。