「訳アリ物件ってどう売るの？」読者が選んだ“本当に助かった”チェックリスト

「この物件、普通に売るのはもう無理なのかな…？」

不動産会社に相談したら「扱えません」と断られた
査定額が相場よりあまりに低くて愕然とした
事故物件・再建築不可・借地権・共有持分など、説明が難しい
できれば早く売りたいけど、“叩き売り”だけは避けたい

もし、ひとつでも当てはまるなら、この記事はかなり役に立ちます。

ここでは、実際に訳アリ物件を売却した人たちが
「これを知っていれば、最初からもっと楽だった…」
と口を揃えて言ったポイントだけを チェックリスト形式で整理 しました。

この記事を読むとわかること

訳アリ物件の種類別の「落とし穴」と注意ポイント
売る前に最低限チェックしておくべき法的ポイント
普通の不動産会社ではダメなケースと、専門業者の見分け方
トラブルを避ける“正しい情報開示”のコツ
1円でも高く売るための考え方・交渉のツボ
実際の成功例・失敗例から学ぶ「やってはいけないこと」
読者が選んだ「一番助かったチェック項目」ランキング

そのうえで、訳アリ物件専門の買取サービス「訳あり物件の専門店【ラクウル】」も、選択肢のひとつとしてご紹介します。
露骨な宣伝ではなく、「こういう専門ルートもあるよ」という情報として読んでください。

第1章　そもそも「訳アリ物件」って何？種類別のチェックリスト
第2章　売却前に必ず確認したい「法的ポイント」チェックリスト
第3章　訳アリ物件を任せる不動産会社の選び方チェックリスト
第4章　情報開示でトラブルを避けるためのチェックリスト
第5章　少しでも高く売るための交渉ポイント
第6章　成功例・失敗例から学ぶ「やってはいけないこと」
第7章　読者が選んだ「一番助かったチェック項目」ランキング
結論：チェックリストを使えば「訳アリ」でも前に進める
1. 最後にもう一度、この記事のチェックリストをおさらい
2. 次に、あなたが取れる具体的なアクション

第1章　そもそも「訳アリ物件」って何？種類別のチェックリスト

Q. 自分の物件は「訳アリ」に入るの？

まず最初のつまずきがここですよね。
「事故物件じゃないけど、古いし、権利もややこしい。これって訳アリ？」
というグレーゾーン。

結論から言うと、“普通に売ると、買い手が付きにくい条件” があれば、広い意味で訳アリ物件 と考えてOKです。

訳アリ物件の代表例（一覧表）

種類	具体例	主なリスク・懸念
事故物件	自殺・他殺・孤独死など、人の死亡があった	心理的瑕疵・告知義務・買い手の極端な減少
再建築不可	接道義務を満たさない、路地状敷地など	建て替え不可・住宅ローンが付きにくい
借地権	地主の土地を借りて建物所有	地主の承諾・更新料・地代の問題
共有持分	兄弟・親族など複数人で所有	他共有者との合意形成・売却の難しさ
老朽化・空き家	築40年以上、長期放置	修繕費・倒壊リスク・固定資産税の負担
ゴミ屋敷・残置物多数	物が大量放置・悪臭など	撤去費用・近隣トラブル・印象悪化

こうして見ると、「うちも立派な訳アリだったわ…」と思う方、多いはずです。

事故物件チェックリスト「どこまで説明が必要？」

事故物件で一番の悩みが 「どこまで告知すべき？」 という点です。

国土交通省は「人の死の告知に関するガイドライン」を定めており、
売主・仲介業者がどう説明すべきかの目安を示しています。

事故物件の基本チェック

発生した死亡の種類を整理したか：
自殺／他殺／事故死／自然死（孤独死含む）など、種類によって扱いが異なります。
いつ起きた出来事かを把握しているか：
何十年も前の事件と、数年前の事件では受け止め方が変わります。裁判例でも、「経過時間」「内容」「周囲の認知度」などで告知義務の判断が変わっています。
どこで発生したか：
室内なのか、共用部分なのか、敷地外なのか。場所によって買主への影響度が違います。
特殊清掃・リフォームの有無を整理したか：
清掃・リフォームで見た目が改善されても、“心理的瑕疵”が消えるわけではありませんが、価格や印象には影響します。

事故物件で一番大事なポイント

「隠そうとする」のではなく、「どこまで、どう正しく伝えるか」を考える

国交省のガイドラインも、「買主の判断に重要な影響を与える事実は、適切に告知すべき」という方向性を示しています。
隠して売ろうとして、後から損害賠償になったり、契約解除になったりする方がよほどリスクが大きいです。

国土交通省のガイドライン（原文）はこちら：
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00061.html

再建築不可物件チェックリスト

Q. 「再建築不可」って、どこで決まるの？

いちばん大きなポイントは 「接道義務」 です。
建築基準法では、多くの場合「幅4m以上の道路に2m以上接していること」が必要とされています。これを満たさないと、原則として建て替えができず、「再建築不可」となります。

再建築不可のチェック項目

接している道路の幅を確認したか：
4m未満なら要注意。セットバックが必要な場合もあります。
敷地が旗竿・路地状敷地になっていないか：
奥まった土地は、接道条件を満たしにくいケースがあります。
役所・建築指導課などで正式に確認したか：
不動産業者の口頭説明だけでなく、行政で確認しておくと安心です。
再建築不可を前提に「活用する人」を想定しているか：
一般のマイホーム購入者ではなく
- 投資家
- 倉庫や事務所での利用
- 古家付き土地としての活用
  などを想定した売却戦略が必要です。

借地権・共有持分のチェックリスト

借地権物件で確認したいこと

地主の連絡先は把握しているか
地代・更新料・名義変更料の条件を説明できるか
契約書・覚書などの資料が手元にあるか
売却の際に地主の承諾が必要かどうかを確認したか

借地権は、権利関係が複雑で、一般の不動産会社が嫌がる典型パターンです。
ここは後述する「専門業者」に相談した方がスムーズなことが多いです。

共有持分で確認したいこと

他の共有者全員と連絡が取れるか
持分割合（例：1/2、1/4など）がわかっているか
誰か一人が「売りたくない」と言っていないか
相続登記が済んでいるか

特に相続絡みの共有持分は、感情の問題も絡むため、素人だけでまとめるのはかなりハードモードです。

ここまでのまとめ

訳アリ物件は「種類」によって売り方も買い手も全く変わる
まずは自分の物件がどのタイプかを正確に把握することが第一歩
「事故物件」「再建築不可」「借地権」「共有持分」は、普通の不動産会社では断られることも多い

第2章　売却前に必ず確認したい「法的ポイント」チェックリスト

「よくわからないけど、とりあえず査定だけ…」
この流れで進むと、あとでトラブルになりやすいのが訳アリ物件です。

ここでは、最低限押さえておきたい 法的チェックポイント を整理します。

告知義務・心理的瑕疵の基本

Q. 「どこまで言わないといけないの？」

不動産の取引では、売主・仲介業者は
「買主の判断に重要な影響を与える事実は、原則として告知する義務がある」
とされています。

代表例が「心理的瑕疵」、つまり 人の死など、買主が知れば気にするような事情 です。

国土交通省のガイドラインでは、

殺人・自殺・事故死などの「人の死」に関する事案
どこまで、どのように説明すべきか
の考え方が整理されています。

チェックしておきたいこと

自分の物件に関する “マイナス情報” をリストアップしたか
不動産会社に「全部正直に」伝えているか
いつ・どこで・どんな事案があったか整理できているか

「これ言ったら売れないかも」と不安になる気持ちはわかります。
ただ、ガイドラインの趣旨は「隠す」ことではなく 適切な説明でトラブルを防ぐこと です。

ガイドライン（PDF）は国交省のこちらから確認できます：

人の死の告知に関するガイドライン本文：https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf
心理的瑕疵に関する検討の資料：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001405362.pdf

権利関係チェックリスト

「登記は親の名義のまま」「相続の話が終わっていない」
こういう状態で売却を進めると、ほぼ確実に途中で止まります。

必須チェック項目

登記簿謄本（全部事項証明書）を取得しているか
持ち主の名義が、今の実情と合っているか
相続が絡む場合、相続登記が済んでいるか
抵当権・差押えなどの記録が残っていないか

これらは法務局で取得できますし、司法書士や不動産会社に依頼して確認することも可能です。

越境・境界・違反建築のリスク

訳アリ物件だと、つい「事故」「再建築不可」などに目が行きがちですが、
実は 境界トラブル・違反建築 もかなりの地雷です。

境界標がなく、隣地との境があいまい
ブロック塀や建物の一部が越境している疑いがある
建ぺい率・容積率をオーバーしていそう
増築・改築を「申請なし」でやっている

こうした点は、買主がローンを組む際の審査にも影響するため、
早めに専門家（測量士・建築士・不動産会社）に相談した方が安全です。

第3章　訳アリ物件を任せる不動産会社の選び方チェックリスト

Q. なぜ普通の不動産会社ではダメなことが多いの？

理由はシンプルで、手間がかかる割に、儲かりにくいから です。

権利関係・告知義務・心理的瑕疵など、専門知識が必要
一般客向けに売りにくく、販売期間が長くなりがち
値付けが難しく、クレームやトラブルのリスクも高い

そのため、「うちはそういう物件は扱っていません」「買い手が付きませんね」と言われてしまうケースが多いのです。

不動産会社を見極めるチェックリスト

訳アリ物件の取り扱い実績がサイトや資料に明記されているか
「事故物件」「再建築不可」「底地・借地」「共有持分」という具体名が出ているか
査定時に“嫌がる空気”を出さず、むしろ慣れている印象があるか
売却だけでなく「買取」も選択肢として提示してくれるか
デメリット・リスクについても隠さず説明してくれるか

専門業者を使うメリット・デメリット

項目	一般的な仲介会社	訳アリ専門業者
取り扱い実績	少ない／ほぼゼロ	多い
売却までのスピード	遅いことが多い	買取なら早い
価格の傾向	理論上「相場」に近づけたい	リスク込みの買取価格
対応できる物件	きれいな住宅中心	訳アリ物件全般

早く・確実に売りたい人： 専門業者の買取が向きやすい
時間をかけても良いから少しでも高く売りたい人： 専門業者＋複数の売却ルートを検討

「ラクウル」という選択肢（情報提供として）

訳アリ物件に特化したサービスのひとつが
「訳あり物件の専門店【ラクウル】」 です。

訳あり物件の専門店【ラクウル】

特徴としては、

事故物件・再建築不可・借地権・共有持分など、訳アリ全般を専門にしている
“普通の不動産会社に断られた案件” を前提にしている
買取という形で、現金化までのスピードを重視している

というスタンスのサービスなので、
「一度、訳アリ専門の意見を聞いてみたい」という方には、
比較対象の一つとしてチェックしておいて損はない と思います。

もちろん、「ラクウルで絶対に売るべき」と言いたいわけではなく、

地元の不動産会社
他の訳アリ専門業者
と 条件を比較するための“候補の一つ” として活用するイメージです。

第4章　情報開示でトラブルを避けるためのチェックリスト

Q. 正直に言ったら、安く買い叩かれませんか？

「言うべきことは言う。でも、言い方は工夫する。」
ここが、訳アリ物件売却で 後悔しないための重要ポイント です。

隠すとどうなるか

売却後に発覚 → 契約解除・損害賠償のリスク
口コミ・ネット書き込みなどでトラブル化する可能性
仲介会社からも信頼を失う

特に「人の死」に関する事項は、心理的瑕疵として裁判例も多く、
告知を怠った場合にトラブルになる事例が少なくありません。

情報開示のチェックリスト

自分が知っているマイナス情報を紙に書き出しているか
不動産会社に「これは伝えた方がいいか？」と相談したか
説明の内容・タイミングを、事前に担当者とすり合わせたか
「言った／聞いていない」のズレが起きないよう、書面でも残しているか

ポイントは、「全部自分で判断しない」 ことです。
ガイドラインや過去の判例も踏まえて、プロと一緒に線引きしていくイメージが安全です。

“伝え方” の工夫

同じ事実でも、伝え方次第で印象は変わります。

NG例：
「昔人が亡くなったことがあって…まああまり大したことじゃないんですが…」
OK例：
「◯年前に室内で◯◯という事案がありました。清掃とリフォームは済んでいますが、心理的瑕疵と捉える方もいらっしゃると思うので、その点も踏まえて価格を設定しています。」

ポイントは、
事実を淡々と伝えつつ、「それを踏まえた価格設定だ」と買主に理解してもらう ことです。

第5章　少しでも高く売るための交渉ポイント

Q. 訳アリでも「値段」はまだコントロールできますか？

「訳アリだからしょうがない」と最初から諦めてしまうと、
本来の価値よりかなり安く手放してしまうこともあります。

ここでは、訳アリ物件でもできる “価格以外の工夫” を中心に見ていきます。

価格より先に整えるべき3つの要素

情報の整理：
事故・権利・法的リスクなど、マイナス要素を先に洗い出しておくことで、
「想定外のマイナス」が減り、買主の不安も和らぎます。
用途のイメージ：
- 投資家向けの賃貸
- 事務所・倉庫利用
- セカンドハウス・趣味用
  など、用途をイメージさせることで、「この条件なら使えそう」と思ってもらいやすくなります。
ターゲットの選定：
一般のマイホーム購入者より、訳アリ慣れした投資家・専門業者の方が、
条件を理解した上で検討してくれます。

交渉の実務的なポイント

一発で決めようとしない：
最初から「いくらなら即決できますか？」と聞かず、
段階的に条件を詰めるほうが、全体として良い条件に落ち着きやすいです。
価格以外の条件も交渉材料にする：
- 引き渡し時期
- 残置物の処理をどちらがやるか
- 測量や境界確定の負担
  などを調整することで、お互いに納得しやすい着地点が見つかります。
複数の見積もりを取る：
特に買取の場合は、最低でも2〜3社の査定 は取りたいところです。
その中のひとつとして訳あり物件の専門店【ラクウル】などを混ぜて比較すると、
自分の物件の相場感がつかみやすくなります。

第6章　成功例・失敗例から学ぶ「やってはいけないこと」

ここでは、よくあるパターンをシンプルに紹介します。
（実在の事例をベースに、個人が特定されないように加工しています）

失敗例：隠して売ろうとして、後から発覚

状況：
室内での孤独死があったが、「自然死だから言わなくていい」と判断し、
不動産会社にも伝えず売却。
結果：
近所の住民から買主に情報が伝わり、クレームに。
「そんな大事なことを聞いていなかった」として、契約解除と損害賠償請求へ発展。
教訓：
「自然死だから言わなくていい」は危険な思い込み。
何を告知すべきかは、ガイドラインや専門家の判断を仰ぐべきです。

成功例：再建築不可を「投資家向け商品」として売却

状況：
接道義務を満たさず、建て替え不可の古家付き土地。
一般向けに販売しても反応が薄く、半年以上問い合わせゼロ。
取った行動：
訳アリ専門の業者に相談し、
- 再建築不可であることを前提に
- 現況のまま賃貸運用
- 投資家向けサイト・ルートで販売
  という方向に切り替え。
結果：
「利回りが出るならOK」と判断した投資家が購入。
一般向けに売ろうとしていたときより、むしろ条件が良くなった。
教訓：
「誰に」「どう見せるか」を変えるだけで、同じ物件でも評価が変わる。

成功例：共有持分を専門業者にまとめて買い取ってもらう

状況：
親の実家を兄弟3人で相続し共有。
1人は売りたい、1人は住みたい、1人は無関心、話がまとまらず数年放置。
取った行動：
共有持分専門の買取業者に相談し、
「話が進まない持分だけ先に売却 → 業者が他の共有者と交渉」
という形を選択。
結果：
現金化を急いでいた1人は早期に売却完了。
残りの共有者は業者と直接交渉する形となり、しがらみが減って話が進みやすくなった。
教訓：
身内同士でまとめようとせず、「外のプロ」を入れることで一気に前進するケースも多い。

第7章　読者が選んだ「一番助かったチェック項目」ランキング

最後に、この記事の読者アンケート（という設定）で
「一番役に立った」と感じることが多いチェック項目をランキング形式でまとめます。

第1位　「まず、自分の物件の“種類”を正確に知ること」

訳アリの種類によって、
- 売る相手
- 売り方
- 使うべき業者
  が全く変わるからです。

→ 対応策：
この記事の第1章の表を使って、まず自分の物件がどのタイプかを言語化しましょう。

第2位　「隠さず、プロと一緒に“どこまで伝えるか”を決めること」

自分だけで判断すると、
「言わなくてよかったのに過剰に言ってしまう」
「逆に、言うべきことを言わなかった」
という両極端に転びがちです。

→ 対応策：
国交省のガイドラインを参考にしつつ、不動産会社・専門業者と一緒に線を引きましょう。

第3位　「通常の不動産会社と、訳アリ専門を両方あたってみること」

最初から「どこも扱ってくれない」と諦めないこと。
思い込みで動くより、「実際に断られてから考える」ほうが現実的な判断ができます。

→ 対応策：
地元の不動産会社＋訳アリ専門（例：ラクウル）など、
複数社から話を聞いてみるのがおすすめです。

訳あり物件の専門店【ラクウル】

第4位　「“価格以外”の条件も交渉の材料にすること」

引き渡し時期、残置物の扱い、測量費用の負担など、
価格以外の要素で歩み寄れる余地は意外と大きいです。

第5位　「成功例・失敗例を事前に知っておくこと」

先に他人の失敗パターンを知っておけば、
同じ落とし穴にはまるリスクをかなり減らせます。

結論：チェックリストを使えば「訳アリ」でも前に進める

訳アリ物件の売却は、たしかに簡単ではありません。
でも、「知らないから怖い」だけで、
ポイントさえ押さえてしまえば、ちゃんと出口はあります。

最後にもう一度、この記事のチェックリストをおさらい

第1章：自分の物件の「訳アリ分類」をはっきりさせる
第2章：告知義務・権利関係・境界など法的リスクを整理する
第3章：普通の不動産会社＋訳アリ専門業者の両方に相談する
第4章：隠さず、プロと一緒に“伝え方”を決める
第5章：価格だけでなく、条件全体で交渉する
第6章：失敗例に学び、同じミスを避ける

次に、あなたが取れる具体的なアクション

この記事を見ながら、自分の物件の状況を書き出す
- 訳アリの種類
- 過去の出来事
- 権利関係
地元の不動産会社に、率直に状況を話してみる
- 扱えるかどうか
- どのくらいの価格帯になりそうか
訳アリ専門業者にも、一度意見を聞いてみる
候補のひとつとして、訳あり物件の専門店【ラクウル】のようなサービスで、
- 査定額の目安
- どんなスキームで売却できるか
  を聞いてみると、比較材料が増えて判断しやすくなります。
複数の意見・査定を見比べて、自分に合う出口を選ぶ

「訳アリだから、もうダメだ」と決めつける必要はありません。
むしろ、訳アリ物件こそ、情報と戦略で差がつく世界 です。

このチェックリストを片手に、
あなたの物件の“出口戦略”を、少し冷静に描き直してみてください。
そこから先は、プロをうまく巻き込みながら、一歩ずつ進めば大丈夫です。