「訳アリ物件ってどう売るの？」プロが教えるチェックリスト完全版

プロブロガーが本音で教える“損しない出口戦略”

「この家、ちゃんと売れるんだろうか…？」

事故物件と言われてしまった
再建築不可で、普通の不動産会社に断られた
相続したけど、境界もよくわからない
とりあえず査定してもらったら、想像以上に安かった

もし、あなたがこんな状況でこの記事にたどり着いているなら、
かなり不安も大きいはずです。

結論から言うと——

訳アリ物件でも、戦略とパートナーさえ間違えなければ「ちゃんと売れる」し、「損しないライン」を狙うこともできます。

そのために必要なのが、
今日これから一緒に見ていく 「チェックリスト」と「判断軸」 です。

このチェックリスト記事でできること
そもそも「訳アリ物件」とは？種類と特徴を整理しよう
1. 訳アリ物件の主な種類一覧
2. 自分の物件がどれに当てはまるか、ざっくり整理してみよう
売却前に必ず確認したい「法的・物理的チェックリスト」
訳アリ物件の査定で“絶対に知っておきたい”ポイント
不動産会社を選ぶときの「5つの判断軸」
売却方法の比較：仲介・買取・専門店、それぞれのリアル
トラブルを避けるために「絶対にやってはいけないこと」
必要書類のチェックリストと、揃っていない場合の対処法
1. 必要書類一覧
2. 書類がなくても諦めなくていい
売却後にかかる税金・費用も忘れずに
1. 主な費用一覧
2. 「手取りいくら残るか」で考える
結論　訳アリ物件でも「戦略」と「パートナー」で結果は変えられる
情報提供：訳アリ物件の専門店「ラクウル」という選択肢
最後に——まずは「現状把握」から一歩だけ進んでみよう

このチェックリスト記事でできること

まず最初に、このページで得られることを整理しておきます。

自分の物件が「どんな意味で訳アリなのか」がはっきりする
売却前に確認すべきポイントを、漏れなくチェックできる
一般の不動産会社に任せていいケース／専門業者に相談すべきケースがわかる
仲介・買取・専門店、それぞれのメリット・デメリットを比較できる
トラブルを避けるために「絶対にやってはいけないこと」がわかる
最終的に、自分で納得して売却の一歩を踏み出せる

この記事は、

「訳アリ物件を売りたいけれど、何から手をつければいいかわからない」
という人のための “実務ガイド” です。

途中で何度も「あなたのケースではどうか？」と問いかけながら進めていくので、
自分ごととして読み進めてみてください。

そもそも「訳アリ物件」とは？種類と特徴を整理しよう

「うちの物件も“訳アリ”に入るの？」

ここからスタートする人がほとんどです。
まずは、代表的なパターンを一覧で見てみましょう。

訳アリ物件の主な種類一覧

種類	具体例	特徴	売却の難易度
事故物件（心理的瑕疵）	自殺・他殺・孤独死・火災など	告知義務が発生し、買い手が絞られる	中〜高
再建築不可物件	接道義務を満たしていない土地	新築ができないため、実需向けに売りにくい	高
借地権付き物件	土地は借り物、建物のみ所有	権利関係が複雑で、買い手が限られる	中
共有持分	兄弟で相続した家の一部だけ所有など	他の共有者との調整が必要	中〜高
境界トラブル・未確定	隣地との境界が曖昧・争いあり	測量・協議が必要で時間と費用がかかる	高
違法建築・増築部分未登記	建ぺい率・容積率オーバー、未申請増築	ローンが付きにくく、買い手が限られる	高
老朽化・空き家	長年放置された家、雨漏り・傾きなど	解体・修繕費を見込まれる	中
近隣トラブル	クレーマー、騒音、ゴミ問題など	内覧時に敬遠されやすい	中

自分の物件がどれに当てはまるか、ざっくり整理してみよう

ここで一度、あなたの物件について考えてみてください。

事故歴はあるか？
再建築不可と言われたことがあるか？
相続で複数人の名義になっていないか？
境界がはっきりしているか？
建物の状態はどうか？

「なんとなく訳アリっぽいけど、どこが問題なのかはっきりしない」

という状態のまま売却に進むと、
査定も安くなり、トラブルも起きやすくなります。

次の章から、チェックリスト形式で「現状把握」をしていきましょう。

売却前に必ず確認したい「法的・物理的チェックリスト」

「まず何から確認すればいいの？」

ここで一度、“書き出す”作業 をしてみるのがおすすめです。
紙でもメモアプリでもいいので、以下の項目をチェックしてみてください。

法的なチェックポイント

① 所有権は誰のものになっている？

相続登記は済んでいるか
亡くなった方の名義のままになっていないか

相続登記がされていないと、
そもそも売却の契約ができません。

2024年から相続登記は原則義務化されており、放置すると過料の可能性もあります。
参考：法務省「相続登記の申請の義務化」
（法務省公式サイト）

② 抵当権・担保は残っていないか？

住宅ローンの抵当権が残っている
事業用ローンの担保になっている

抵当権が残っている場合、
売却時に 抹消手続きと残債の精算 が必要です。

③ 借地権・地上権など、土地の権利関係は？

土地は自分のものか、借りているのか
借地契約の内容（期間・更新・承諾料など）は把握しているか

借地権付き建物の場合、
地主の承諾が必要になるケース も多く、
一般の不動産会社では敬遠されがちです。

④ 境界は確定しているか？

境界標（杭・プレート）はあるか
測量図はあるか
隣地とのトラブルはないか

境界が曖昧なまま売却すると、
後から「ここはうちの土地だ」と揉める典型パターン です。

物理的なチェックポイント

① 建物の状態

雨漏りはないか
シロアリ被害はないか
傾き・ひび割れはないか
長年空き家になっていないか

老朽化が進んでいる場合、
買い手は「解体前提」で価格を見てきます。

② インフラ・設備

上水道・下水道は整備されているか
プロパンガスか都市ガスか
前面道路の幅員は？（4m未満だと再建築不可の可能性）

③ 過去の事故・トラブル

自殺・孤独死・火災などの履歴はあるか
近隣とのトラブルはあるか

これらは 「告知義務」 に関わる重要事項です。
隠して売ると、後から大きなトラブルになります。

チェックリスト簡易版

項目	チェック
相続登記は済んでいる	□ 済 / □ 未
抵当権は抹消済み	□ 済 / □ 未
借地権などの権利関係は把握している	□ はい / □ いいえ
境界は確定している	□ はい / □ いいえ
建物の状態は把握している	□ はい / □ いいえ
過去の事故・トラブルを把握している	□ はい / □ いいえ

「いいえ」が多いほど、
専門的なサポートが必要な物件 と考えてください。

訳アリ物件の査定で“絶対に知っておきたい”ポイント

「査定って、どうやって決まっているの？」

ここを知らないまま査定を受けると、
足元を見られても気づけません。

通常物件と訳アリ物件の査定の違い

通常の物件は、

周辺の成約事例
路線価・公示地価
築年数・広さ・駅距離

などをベースに査定されます。

一方、訳アリ物件は、
そこからさらに 「マイナス要因」が大きく乗ります。

例：

事故物件 → 心理的抵抗による価格低下
再建築不可 → 土地としての利用価値が限定される
借地権 → 土地の所有権がないため評価が下がる

一般の不動産会社が訳アリ物件を苦手とする理由

訳アリ物件の販売経験が少ない
買い手を見つけるルートがない
リスクを避けるため、極端に低い査定を出しがち
場合によっては「扱えません」と断られる

「とりあえず近所の不動産屋に行ってみたけど、安く買い叩かれそうで不安…」

という声は、本当に多いです。

専門業者の査定が違う理由

訳アリ物件専門の買取業者は、

訳アリ物件の再販ノウハウがある
解体・リフォーム・再利用のプランを持っている
投資家・再販業者などのネットワークがある

そのため、
「訳アリのままでも価値を見出せる」 ので、
一般の不動産会社よりも高い査定が出るケースがあります。

査定は「必ず複数社」に依頼しよう

訳アリ物件は、
会社によって査定額が数百万円単位で違う ことも珍しくありません。

一般の不動産会社（仲介）
買取業者
訳アリ専門業者

最低でもこの3パターンは比較してみる価値があります。

不動産会社を選ぶときの「5つの判断軸」

「どこに相談すればいいのか、正直わからない…」

ここが一番の悩みどころですよね。
訳アリ物件の場合、会社選びがそのまま“結果”に直結します。

判断軸①：訳アリ物件の取り扱い実績

事故物件の売却実績はあるか
再建築不可物件を扱ったことがあるか
借地権・共有持分など、権利関係が複雑な案件の経験はあるか

「訳アリ物件は初めてですが、頑張ります！」

という会社は、正直かなり不安です。

判断軸②：専門知識の有無

建築基準法・都市計画法に詳しいか
借地借家法・民法などの知識はあるか
税金（譲渡所得税など）についても最低限説明できるか

訳アリ物件は、
法律・税金・建築が全部絡んでくるジャンル です。

判断軸③：買取実績の有無

仲介だけでなく、
自社で買取をしているかどうか も重要です。

買取実績がある → スピード売却が可能
再販ルートを持っている → 訳アリでも価値を見出せる

判断軸④：査定根拠の説明力

「なぜこの価格なのか」を論理的に説明してくれるか
マイナス要因だけでなく、プラス要因も見てくれるか

「このあたりの相場がこのくらいなので…」
だけで終わる会社は要注意です。

判断軸⑤：口コミ・評判・情報発信

ホームページで訳アリ物件について情報発信しているか
実際の事例を公開しているか
ネット上の口コミ・レビューはどうか

売却方法の比較：仲介・買取・専門店、それぞれのリアル

「仲介と買取、どっちがいいの？」

ここは多くの人が迷うポイントです。
訳アリ物件の場合、“時間”と“価格”のバランス をどう取るかがカギになります。

売却方法の比較表

売却方法	特徴	メリット	デメリット
仲介	不動産会社が買い手を探す	高く売れる可能性	時間がかかる・売れ残るリスク
買取	業者が直接買い取る	早い・確実	価格はやや低め
訳アリ専門店	訳アリ物件に特化した買取・仲介	訳アリでも条件が出やすい	一般的な知名度は低い

あなたはどのタイプ？

とにかく早く現金化したい → 買取・専門店向き
多少時間がかかっても高く売りたい → 仲介＋専門店併用
普通の不動産会社に断られた → 専門店一択に近い

訳アリ物件専門店という選択肢

訳アリ物件に特化したサービスとして、
訳あり物件の専門店【ラクウル】 があります。

訳アリ物件の買取・相談に特化
事故物件・再建築不可・借地権・共有持分など幅広く対応
全国エリア対応
最短即日査定

「普通の不動産会社で断られた」
「査定額が低すぎて納得できない」

という人は、
“比較対象の一つ”として相談してみる価値は高い です。

訳あり物件の専門店【ラクウル】

トラブルを避けるために「絶対にやってはいけないこと」

「正直、全部話したら売れない気がする…」

そう感じてしまうのも、すごくよくわかります。
でも、ここで “隠す”選択をすると、一気にリスクが跳ね上がります。

告知義務を甘く見ない

過去の事故（自殺・孤独死・火災など）
雨漏り・シロアリ・傾きなどの瑕疵
近隣トラブル

これらを故意に隠して売却すると、
契約不適合責任 を問われる可能性があります。

参考：国土交通省「宅地建物取引業法における重要事項説明」
（国土交通省公式サイト）

「とりあえず安くして早く売る」は本当に正解？

訳アリ物件だからといって、
「安くするしかない」と決めつけるのは早い です。

専門業者なら、訳アリのままでも価値を見出せる
解体・更地にして売るという選択肢もある
投資家向けに売るルートもある

「どう売るか」で、
手取り額が大きく変わる のが訳アリ物件の特徴です。

相談相手を間違えない

訳アリ物件の経験がない不動産会社
とにかく安く買い叩こうとする業者
説明が曖昧なまま話を進める担当者

こういった相手に任せると、
価格面でも、トラブル面でも、後悔する可能性が高い です。

必要書類のチェックリストと、揃っていない場合の対処法

「書類なんて、ほとんど残ってないんだけど…」

大丈夫です。
揃っていない場合でも、後から取得できるものがほとんど です。

必要書類一覧

書類名	用途	入手先
登記簿謄本（全部事項証明書）	所有者・権利関係の確認	法務局
公図・地積測量図	土地の形・面積・境界の確認	法務局
建築確認済証・検査済証	建物が合法的に建てられた証明	役所・保管書類
固定資産税納税通知書	評価額・課税情報の確認	市区町村
間取り図・設計図	建物の構造・面積の確認	手元資料・設計事務所
過去の修繕履歴	瑕疵の有無・メンテ状況	手元資料
告知書	訳アリ内容の説明	不動産会社が用意

書類がなくても諦めなくていい

登記簿謄本・公図 → 法務局で取得可能
固定資産税通知書 → 市区町村で再発行相談
建築確認済証 → 役所で閲覧できる場合もあり

書類が揃っていないからといって、
売却を諦める必要はありません。

むしろ、

「書類が足りない状態からでも、どう進めるか」
を一緒に考えてくれる業者かどうかが、腕の見せどころです。

売却後にかかる税金・費用も忘れずに

「売れたら終わり」ではないのが不動産

売却後には、
税金や諸費用 が発生します。

主な費用一覧

費用	内容
譲渡所得税	売却益に対してかかる税金
仲介手数料	仲介で売却した場合のみ発生
登記費用	抵当権抹消・名義変更など
測量費	境界確定が必要な場合
解体費	老朽化が激しい場合、更地にする費用

税金についての詳細は、国税庁のサイトがわかりやすいです。
参考：国税庁「No.3205 土地や建物を譲渡したとき」
（国税庁公式サイト）

「手取りいくら残るか」で考える

売却価格
▲ 仲介手数料
▲ 税金
▲ 測量・解体費用

最終的に大事なのは、
「手元にいくら残るか」 です。

専門業者に相談すると、

解体費込みでの買取
測量込みでの買取
など、トータルで見て得になる提案 をしてくれることもあります。

結論　訳アリ物件でも「戦略」と「パートナー」で結果は変えられる

ここまで読んでみて、どう感じましたか？

「思っていたより、やることが多いな…」
「でも、整理してみると、何をすべきか見えてきた」

どちらの感覚も、自然なものです。

大事なのは——

一人で抱え込まないこと。
訳アリ物件を“日常的に扱っているプロ”に相談すること。

情報提供：訳アリ物件の専門店「ラクウル」という選択肢

この記事のゴールは、
あなたが 「納得して訳アリ物件の売却に踏み出せる状態」 になることです。

そのうえで、
選択肢の一つとして知っておいて損はないのが、

訳あり物件の専門店【ラクウル】

です。

訳アリ物件の買取・相談に特化
事故物件・再建築不可・借地権・共有持分など、幅広いケースに対応
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