「訳アリ物件ってどう売るの？」法律と税金をプロがわかりやすく解説

事故物件・心理的瑕疵・相続物件で悩むあなたへ

その「訳アリ」、本当に売れないと思っていませんか？

「親が住んでいた家で孤独死があった…これってもう売れない？」
「再建築不可って言われたけど、価値ゼロってこと？」
「訳アリって正直に言ったら、買い手なんてつかないのでは…？」

こんな不安を抱えながら、
「でも、このまま放置もできない」と検索してこの記事にたどり着いたのだと思います。

まず、結論から言うと——

訳アリ物件でも、法律と税金のポイントさえ押さえれば、きちんと売却する道はあります。

ただし、普通の不動産よりも

法律リスク（告知義務・契約不適合責任）
税金（譲渡所得税・相続との関係）
売却方法の選び方

を間違えると、後からトラブルや思わぬ税負担につながりやすいのも事実です。

記事のゴール

このガイドでは、次のような疑問に、会話するような形で一つずつ答えていきます。

「そもそも、どこからが“訳アリ物件”なの？」
「事故物件って、どこまで説明しないといけない？」
「税金ってどれくらいかかる？相続した場合は？」
「仲介と買取、どっちがいいの？」
「トラブルを避けるために、最低限やっておくべきことは？」

そして最終的に、
「自分の物件は、どんな出口戦略が現実的なのか」
がイメージできる状態を目指します。

訳アリ物件の種類と、それぞれの売却リスク
売却時の法律リスク：告知義務と契約不適合責任
税務上のポイント：譲渡所得税・特例・相続との関係
売却方法の比較：仲介・買取・現状渡し
1. 3つの売却方法を比較
2. 訳アリ物件に「買取」が向いている理由
トラブルを避けるための実務的チェックリスト
情報提供として：訳アリ物件専門の買取サービスという選択肢
1. 訳アリ専門店を使うメリット（一般論）
2. 例：訳あり物件の専門店【ラクウル】
結論：訳アリ物件でも、あなたには選べる道がある
1. 次に取るべき一歩は？

訳アリ物件の種類と、それぞれの売却リスク

そもそも「訳アリ物件」とは何か？

「訳アリ物件」と法律上の正式な用語はありません。
ただ、実務では次のような物件を総称してそう呼ぶことが多いです。

区分	内容のイメージ	典型例
事故物件	人の死が絡む	自殺・他殺・孤独死・事故死
心理的瑕疵物件	物理的には問題ないが、心理的に嫌悪される事情がある	近隣トラブル、反社、嫌悪施設、過去の事件
物理的瑕疵物件	建物や土地に物理的な欠陥がある	雨漏り、シロアリ、老朽化、傾き
法律的瑕疵物件	法律上の制限で利用価値が下がる	再建築不可、用途制限、越境
その他の問題物件	管理・権利関係に問題	相続未了、共有持分、長期放置空き家

「自分の物件はどれに当てはまるのか？」
ここを整理するだけでも、取るべき戦略がかなり見えてきます。

事故物件・心理的瑕疵の「告知義務」はどこまで？

Q. 事故物件って、どこまで説明しないといけないの？

この疑問に対して、国土交通省が2021年に
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
を公表しています。

ここでは主に賃貸を念頭に置いた整理ですが、売買でも重要な参考になります。

告知が原則「不要」とされるケース（賃貸の例）

自然死（老衰など）
日常生活の中での不慮の事故死（転倒など）
特殊清掃を要しない孤独死

ただし、

事件性が高い
社会的影響が大きい
マスコミ報道などで広く知られている

といった場合は、例外的に告知が必要になることもあります。

告知が必要とされるケース（賃貸の例）

自殺・他殺・原因不明の死
特殊清掃を要する孤独死
日常的に使用する共用部分での死亡

売買の場合は、賃貸よりも金額が大きく、
買主の判断に与える影響も大きいため、
より慎重な告知が求められると考えるのが安全です。

心理的瑕疵の判断は「一般人の感覚」が基準

「心理的瑕疵」は、法律に明確な定義があるわけではありません。
裁判例や実務では、次のように考えられています。

その事実を知ったら、
「一般の人なら買わない・借りない、または値引きを求める」
と考えられる事情があるかどうか。

例えば——

近隣住民が暴力的で、過去にトラブルが多発している
反社会勢力の事務所が近くにある
近隣で重大な事件が起きた
火葬場・ごみ処理場など、嫌悪施設が至近距離にある

こうした事情は、
「知っていたら判断が変わった」と言われやすい要素です。

「これって言うべき？言わなくてもいい？」
と迷うレベルの情報は、基本的には「言っておいた方が安全」と考えた方がいいです。

再建築不可・越境など「法律的瑕疵」の重さ

再建築不可とは？

建築基準法上の「接道義務」を満たしていない
原則として、建物の建て替えができない

その結果、
通常の土地・建物よりも大幅に価値が下がるのが一般的です。

越境とは？

塀・屋根・樹木の枝などが、隣地に越境している状態
売却前に是正するか、買主と合意して引き継ぐかを決める必要あり

こうした法律的瑕疵は、
「知らなかった」では済まされないことが多い領域です。

売却時の法律リスク：告知義務と契約不適合責任

ここからは、訳アリ物件の売却で特に重要な
「告知義務」と「契約不適合責任」を、もう一段深く見ていきます。

告知義務：どこまで説明すればいい？

Q. 告知義務って、そもそも何？

簡単に言うと——

「売主が知っている不具合や事情を、買主に正直に伝える義務」

です。

事故物件であること
過去に大きな水害があったこと
越境していること
近隣トラブルがあること

など、買主の判断に影響しそうな事実は、原則として説明が必要です。

告知義務違反のリスク

契約解除
損害賠償請求
代金減額請求

「言わなければ高く売れるかも…」と考えるのは、
短期的には得でも、長期的には大きなリスクになります。

契約不適合責任：民法改正で何が変わった？

2020年4月の民法改正で、
従来の「瑕疵担保責任」は 「契約不適合責任」 に変わりました。

ポイントは「契約内容と違うかどうか」

「雨漏りはありません」と説明していたのに、実際は雨漏りしていた
「シロアリ被害はありません」と言っていたが、被害があった
「越境はありません」と言っていたが、後から発覚した

こうした場合、
「契約内容と違う＝契約不適合」とされ、買主から責任追及される可能性があります。

買主が取りうる手段

手段	内容
修補請求	修理を求める
代金減額請求	価格の減額を求める
損害賠償請求	損害分の支払いを求める
契約解除	重大な場合に契約自体をなかったことにする

トラブル事例から学ぶ「やってはいけない対応」

ケース	売主の対応	結果
孤独死を説明せず売却	「特に問題ありません」と説明	近隣から買主に情報が伝わり、損害賠償＋値引き対応
越境を黙って売却	「境界は問題ない」と説明	境界確定・是正費用を売主が負担
雨漏りを知りながら「知らない」と主張	過去の修繕履歴から発覚	契約解除＋損害賠償

「バレなければ大丈夫」ではなく、
「いつか必ずバレる前提」で考えた方が安全です。

税務上のポイント：譲渡所得税・特例・相続との関係

ここからは、訳アリ物件の売却で避けて通れない「税金」の話です。

譲渡所得税の基本

Q. 不動産を売ったら、必ず税金がかかるの？

いいえ、「利益が出た場合」にだけ課税されます。

計算式（ざっくり）

[ 譲渡所得 = 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用） ]

取得費：購入価格＋購入時の諸費用など
譲渡費用：仲介手数料、測量費、登記費用など

税率は「所有期間」で変わる

所有期間	区分	税率（所得税＋住民税）
5年以下	短期譲渡所得	約39%
5年超	長期譲渡所得	約20%

※正確な税率は国税庁の最新情報を確認してください。

相続した物件の「取得費」はどうなる？

Q. 親から相続した家を売る場合、取得費はいくら？

相続の場合、
被相続人（亡くなった方）が購入したときの価格を引き継ぎます。

40年前に1,000万円で購入
購入時の書類が残っていない
取得費が不明な場合は「概算取得費（売却価格の5％）」を使うことも

取得費加算の特例

相続税がかかっている場合、
支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

「相続税も払ったのに、売却時の税金も高い…」
という二重苦を少しでも軽減するための制度です。

譲渡費用にできるもの・できないもの

譲渡費用にできる可能性が高いもの	原則としてできないもの
仲介手数料	固定資産税
測量費	リフォーム費用（資本的支出は別途検討）
登記費用	引越し費用
必要な解体費用	不用品処分費（グレーゾーンもあり要相談）

「これ、経費にできる？」と思ったら、
税理士に一度確認してから申告するのが安全です。

売却方法の比較：仲介・買取・現状渡し

訳アリ物件では、
「どの方法で売るか」が結果を大きく左右します。

3つの売却方法を比較

方法	売却価格	スピード	手間	向いているケース
仲介（一般的な売却）	高め	遅い	多い	時間をかけても高く売りたい
買取（業者が直接購入）	やや低め	早い	少ない	早く・確実に売りたい
現状渡し（仲介 or 買取）	低め	早い	少ない	修繕にお金をかけたくない

訳アリ物件に「買取」が向いている理由

1. 告知義務・契約不適合責任のリスクが小さい

買取業者はプロとしてリスクを理解した上で購入する
一般の個人買主よりも、後からトラブルになる可能性が低い

2. 修繕不要でそのまま売れる

雨漏り・老朽化・残置物ありでもOKなケースが多い
解体やリフォームをせずに済むことも

3. 近隣に知られずに売却しやすい

内覧が何度も入らない
売り出し広告を出さずに売却できる場合もある

「高く売ること」よりも
「早く・安全に手放すこと」を重視するなら、
訳アリ物件は買取の方が相性がいいことが多いです。

トラブルを避けるための実務的チェックリスト

ここまで読んで、
「じゃあ、具体的に何から始めればいいの？」
という段階に来ていると思います。

順番に整理していきましょう。

まずは「事実関係」を洗い出す

次のようなチェックリストを使って、
紙に書き出してみるのがおすすめです。

項目	チェック内容	メモ
人の死	自殺・他殺・孤独死・事故死の有無	いつ・どこで・どんな状況か
瑕疵	雨漏り・シロアリ・設備故障	過去の修繕履歴
境界	越境・未確定	隣地との関係
法律関係	再建築不可・用途制限	役所での確認状況
税務	相続税の有無・取得費の資料	購入時の契約書など