「訳アリ物件って本当に売れる？」事故物件・相続・再建築不可の成功事例をわかりやすく解説

事故物件・相続・再建築不可でも後悔しない売り方とは？

「この家、本当に売れるのかな…？」
「事故物件って、買ってくれる人なんているの？」
「不動産会社に相談したら“難しいですね”って言われてしまった…」

訳アリ物件を持っていると、こんな不安が頭から離れなくなりますよね。
しかも、ネットで調べても、

• 「安く買い叩かれた」という体験談
• 「売るのをあきらめた」という声

ばかりが目について、余計に不安になることも多いはずです。

でも、ここで一つはっきりお伝えしたいのは――

訳アリ物件でも、条件次第で“きちんとした価格”で売却できます。

この記事では、単なる一般論ではなく、
実際の「成功事例」を軸にしながら、訳アリ物件がどうやって売れていくのかを、
読者の疑問に答える形で深く掘り下げていきます。

• 事故物件
• 相続した古家・空き家
• 再建築不可物件

こうした物件を「できるだけ高く・できるだけ早く・できるだけラクに」手放したい人に向けて、
プロブロガー目線で、会話するように解説していきます。

そもそも「訳アリ物件」とは？どこからが“訳アリ”なのか

まず最初に、前提をそろえましょう。
あなたの物件は、世の中でいう「訳アリ物件」に当てはまるのでしょうか？

一般的に「訳アリ物件」とされるケース

訳アリ物件＝法律的にダメな物件
…ではありません。
多くの場合、「買う人が心理的・実務的に敬遠しやすい要素がある物件」を指します。

代表的なパターンは次の通りです。

種類	内容の例
事故物件（心理的瑕疵）	自殺・他殺・孤独死・火災などがあった物件
相続物件・空き家	長年放置されて老朽化、ゴミ屋敷化、遠方で管理できない
再建築不可物件	接道義務を満たさず、建て替えができない
法的・物理的な問題	違法建築、越境、擁壁問題、傾きなど
近隣トラブル・環境要因	近隣クレーマー、騒音、墓地・工場・線路隣接など

読者のよくある疑問

Q.「うちの物件も“訳アリ”に入るの？」

• 事故や事件があった
• 長年空き家でボロボロ
• 不動産会社に「売りにくい」と言われた

このどれか一つでも当てはまるなら、
市場では“訳アリ寄り”として扱われる可能性が高いです。

ただし、ここで重要なのは、

「訳アリ＝売れない」ではなく、「訳アリ＝売り方を選ぶ必要がある」

ということです。

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なぜ訳アリ物件でも売れるのか？仕組みを理解しよう

「そんな物件、本当に欲しがる人なんているの？」
ここが一番の疑問ですよね。

訳アリ物件を欲しがる“買主”は誰か

訳アリ物件を買うのは、主に次のような人たちです。

買主のタイプ	狙い・目的
不動産投資家	安く仕入れて、リフォームして賃貸・転売
不動産買取業者	再生して販売、または投資家に卸す
専門業者（訳アリ特化）	事故物件・再建築不可などを専門に扱う
一部の実需層	価格重視で、訳アリでも気にしない人

一般のマイホーム購入者は、訳アリ物件を避ける傾向があります。
しかし、投資家や専門業者にとっては「安く買える＝チャンス」なのです。

訳アリ物件が“商品”になる理由

訳アリ物件でも、次のような価値があります。

• 土地としての価値
• リフォームすれば使える建物
• 賃貸・倉庫・事務所などへの転用
• 民泊・シェアハウスなどの活用

つまり、あなたから見れば「厄介な物件」でも、
プロから見れば「利益を生む素材」になり得るわけです。

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成功事例①：事故物件マンションを相場の85％で売却できたケース

ここからは、具体的な成功事例を深掘りしていきます。
まずは、多くの人が不安を感じる「事故物件」から。

物件の状況

• 都市部のワンルームマンション
• 室内で孤独死が発生
• 発見まで数日かかり、室内に損傷あり
• 相続人が売却を検討

課題：一般の不動産会社では“半値以下”の査定

最初に相談した一般の不動産会社では、こんな反応でした。

• 「事故物件なので、かなり安くなります」
• 「買主が見つかるまで時間がかかるかもしれません」
• 「相場の半分くらいを見ておいた方が…」

読者の疑問：
「やっぱり事故物件は半値が当たり前なの？」

→ 実は、“一般の仲介”だけに頼ると、そうなりがちです。
なぜなら、一般の買主は心理的な抵抗が強く、価格を大きく下げないと動かないからです。

解決策：訳アリ物件専門の買取業者に相談

そこで相続人は、「事故物件 買取 専門」などで検索し、
訳アリ物件専門の買取業者に相談しました。

業者はこう説明しました。

• 「室内はリフォーム前提で考えます」
• 「事故歴も含めて、投資家向けに販売できます」
• 「賃貸需要があるエリアなので、収益物件として価値があります」

つまり、
“事故物件”ではなく“収益物件”として評価したのです。

結果：相場の約85％でスピード売却

• 査定額：相場の約85％
• 売却までの期間：10日ほど
• 室内の原状回復・特殊清掃も業者側が手配

相続人は、

• 室内の片付け不要
• 清掃・リフォーム費用の負担なし
• 早期に現金化

というメリットを得られました。

この事例から学べるポイント

• 事故物件でも、立地と賃貸需要があれば高く売れる
• 「事故物件＝半値」は、一般仲介だけを前提にした話
• 訳アリ専門業者は“再生して収益化する前提”で査定する

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成功事例②：相続した築40年の空き家を「解体せず」に売却できたケース

次は、「古い相続物件・空き家」のケースです。

物件の状況

• 地方都市の住宅街
• 築40年以上の木造住宅
• 長年空き家で、雨漏り・シロアリ被害あり
• 室内は荷物がそのまま、半分ゴミ屋敷状態

課題：解体費用が重すぎる

地元の不動産会社に相談すると、

• 「建物は使えないので、更地にして売るのがいいですね」
• 「解体費用は100〜150万円くらいかかります」

と言われました。

読者の疑問：
「やっぱり古家は解体しないと売れないの？」

→ 実は、解体せずに“古家付き土地”として売る選択肢もあります。
ただし、一般の不動産会社は「見栄えの良い状態で売りたい」ため、解体を勧めがちです。

解決策：古家付きのまま買い取る専門業者に相談

相続人は、解体費用の負担に不安を感じ、
「空き家 買取」「古家付き土地 買取」などで検索し、
訳アリ物件専門の買取業者に相談しました。

業者のスタンスはこうです。

• 「建物はリフォームして使うか、必要ならこちらで解体します」
• 「売主さんが解体する必要はありません」
• 「土地としての価値＋建物の再利用可能性を評価します」

結果：解体費用ゼロで180万円の現金化

• 解体せず、そのままの状態で売却
• 売却価格：180万円
• 室内の残置物撤去も業者負担

相続人は、

• 解体費用ゼロ
• 片付けの手間ゼロ
• 固定資産税の負担から解放

という結果を得ました。

この事例から学べるポイント

• 「解体しないと売れない」は思い込みの可能性がある
• 古家付きのまま買い取る専門業者なら、費用負担なしで手放せる
• 相続物件は“早めに動く”ほど固定資産税の無駄が減る

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成功事例③：再建築不可物件を“投資家向け”に売却したケース

次は、多くの人が「価値ゼロでは？」と不安になる「再建築不可物件」です。

物件の状況

• 都内下町エリア
• 築30年以上の木造住宅
• 前面道路が私道で、接道義務を満たさず再建築不可
• 老朽化が進み、雨漏りあり

課題：一般の不動産会社に断られる

複数の不動産会社に相談したところ、

• 「再建築不可なので、扱いが難しいです」
• 「ローンが通りにくく、買主が限られます」
• 「仲介ではなく、買取業者を探した方がいいかもしれません」

と言われ、まともな査定すら出ないケースもありました。

読者の疑問：
「再建築不可って、本当に売れるの？」

→ 結論から言うと、売れます。
ただし、“マイホーム用”ではなく“投資用”として売るのがポイントです。

解決策：再建築不可物件を扱う専門業者に相談

売主は「再建築不可 買取」「再建築不可 投資」などで検索し、
再建築不可物件を専門に扱う業者に相談しました。

業者はこう説明しました。

• 「建て替えはできませんが、リフォームして賃貸に出せます」
• 「土地の評価は下がりますが、収益物件としての価値はあります」
• 「投資家向けに販売する前提で査定します」

結果：相場の約70％で売却

• 売却価格：再建築不可でない場合の相場の約70％
• 売却期間：約2週間
• 投資家が購入し、リフォーム後に賃貸として運用

売主は、

• 「売れないかもしれない」という不安から解放
• 老朽化リスク・維持費から解放
• まとまった現金を手に入れた

という結果になりました。

この事例から学べるポイント

• 再建築不可＝価値ゼロではない
• “建て替えできない”だけで、“使えない”わけではない
• 投資家・専門業者は、収益性を基準に評価する

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成功事例に共通する「3つの鍵」

ここまでの事例を並べると、ある共通点が見えてきます。

共通点①：専門業者に相談している

どの事例も、最終的に成功しているのは、
「訳アリ物件を専門に扱う業者」に相談しているケースです。

一般の不動産会社との違いを整理すると、こうなります。

項目	一般の不動産会社	訳アリ物件専門業者
主な対象	一般の住宅・土地	事故物件・再建築不可・空き家など
買主	マイホーム購入者	投資家・業者
訳アリ物件への対応	消極的・敬遠しがち	積極的に評価・買取
査定の視点	一般市場での売りやすさ	再生・収益化の可能性

読者への問いかけ：
「今、相談しているのは“誰向けの不動産会社”ですか？」

もし、一般のマイホーム向け物件を中心に扱う会社だけに相談しているなら、
スタート地点からミスマッチになっている可能性があります。

共通点②：情報を隠さず、正直に開示している

成功事例の売主たちは、
事故歴・老朽化・再建築不可などの情報を、隠さずに伝えています。

• 「バレなければいいや」
• 「言わない方が高く売れるかも」

こう考えてしまう気持ちは、正直わかります。
ですが、不動産取引では重要事項説明義務があり、
隠して売ると、後からトラブルになり、損害賠償を請求されるリスクもあります。

専門業者は、訳アリ前提で査定するため、
正直に話した方が、むしろ話が早く、スムーズに進みます。

共通点③：価格設定を“プロに任せている”

訳アリ物件は、相場が非常に読みづらいです。

• 事故物件の心理的影響
• 再建築不可の減価
• 老朽化の程度
• エリアの賃貸需要

これらを総合的に判断するには、
訳アリ物件の取引経験が豊富なプロの目が必要です。

「自分で相場を調べて、このくらいで売りたい」と決め打ちするよりも、
複数の専門業者に査定を出してもらい、その中から納得できる条件を選ぶ方が、
結果的に満足度の高い売却につながりやすいです。

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あなたが今すぐ実践できるステップ

ここまで読んで、
「じゃあ、具体的に何から始めればいいの？」
と思っているはずなので、行動ステップを整理します。

ステップ①：物件の“現状”を書き出す

まずは、紙でもメモアプリでもいいので、
物件の状況を整理してみてください。

• 物件の種類（戸建て・マンション・土地など）
• 築年数
• 事故・事件・孤独死の有無
• 老朽化の程度（雨漏り・傾き・シロアリなど）
• 再建築不可かどうか（不動産会社に聞いたことがあればメモ）
• 相続の有無・名義の状況

これを整理しておくと、
業者に相談するときに話がスムーズになります。

ステップ②：一般の不動産会社“だけ”に頼らない

すでに一般の不動産会社に相談している場合でも、
「そこだけで決めない」ことが大切です。

• 訳アリ物件を積極的に扱っているか
• 事故物件・再建築不可の実績があるか

ここを確認してみてください。

ステップ③：訳アリ物件専門の業者にも査定を依頼する

ここが、成功事例に共通する“分岐点”です。

• 無料査定
• 現状のまま査定
• 全国対応

といったサービスを提供している専門業者も増えています。

ポイントは、「1社だけで決めない」こと。
最低でも2〜3社に査定を依頼し、条件を比較しましょう。

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図解で理解する：訳アリ物件の売却ルート

文章だけだとイメージしづらいので、
簡易図で「売却ルートの違い」を整理してみます。

一般の不動産会社にだけ相談した場合

【あなた】 
   ↓ 相談
【一般の不動産会社】
   ↓ 仲介
【一般の買主（マイホーム希望）】

→ 訳アリ物件は敬遠される
→ 売れにくい・価格が大きく下がる

訳アリ物件専門業者に相談した場合

【あなた】
   ↓ 相談・査定
【訳アリ物件専門業者】
   ├→ 自社で買取
   └→ 投資家・業者に販売

→ 訳アリ前提で評価
→ 再生・収益化を見込んだ価格で買取
→ 売却までが早い

この違いが、そのまま「売れる・売れない」「安く叩かれる・納得価格で売れる」の差になります。

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信頼性を高めるための外部情報

訳アリ物件、とくに事故物件や空き家については、
国もガイドラインや対策を打ち出しています。

• 国土交通省｜事故物件（心理的瑕疵）に関するガイドライン
  ※「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
  （国土交通省公式サイトより）
• 国土交通省｜空き家対策に関する情報
  ※空き家の適切な管理・活用・売却などについての情報が掲載されています。

こうした公的情報も踏まえつつ、
「訳アリだからこそ、放置せず、早めに動くことが大事」だとわかります。

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訳アリ物件の専門店【ラクウル】という選択肢（情報提供）

ここまで読んで、
「専門業者に相談した方がいいのはわかった。でも、どこに？」
と感じているかもしれません。

そこで、一つの情報提供として、
訳アリ物件の専門店【ラクウル】を紹介しておきます。

訳アリ物件の専門店【ラクウル】とは？

公式サイト：訳あり物件の専門店【ラクウル】

ラクウルは、

• 事故物件
• 再建築不可
• 相続物件
• ゴミ屋敷
• 老朽化物件

など、一般の不動産会社が扱いにくい物件を専門に取り扱うサービスです。

ラクウルの特徴（一般的な専門業者像も含めて）

• 訳アリ物件の買取実績が豊富
• 現状のまま売却OK（片付け・解体不要のケースも）
• 最短即日査定・スピード対応
• 全国エリア対応（詳細は公式サイト要確認）

「売れるかどうか不安」「まずは価値を知りたい」という段階でも、
査定だけしてみるという使い方ができます。

ここで強調しておきたいのは、

「ラクウルだけが正解」という話ではなく、
“こういう専門サービスもある”という一つの選択肢として知っておく価値がある、ということです。

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まとめ：訳アリ物件でも、売り方を間違えなければ“成功事例側”になれる

最後に、この記事の要点を整理します。

訳アリ物件でも売れる理由

• 投資家・専門業者にとっては「安く買えるチャンス」
• 土地・建物・収益性など、さまざまな価値がある
• 「一般の買主向け」ではなく「プロ向け」に売ることで活路が開ける

成功事例から見えた共通点

1. 訳アリ物件専門の業者に相談している
2. 情報を隠さず、正直に開示している
3. 価格設定をプロに任せ、複数社を比較している

あなたが今日からできること

• 物件の現状を整理する
• 一般の不動産会社“だけ”に頼らない
• 訳アリ物件専門業者にも査定を依頼してみる
• 必要なら、【ラクウル】のような専門サービスも選択肢に入れてみる

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「うちの物件なんて、誰も欲しがらないよ…」
そう思っているなら、それは“情報不足からくる不安”かもしれません。

訳アリ物件の売却は、
「物件の問題」よりも「相談する相手選び」で結果が大きく変わります。

あなたの物件にも、必ずどこかに価値があります。
その価値を正しく見つけてくれる相手に、まずは一歩、相談してみてください。