訳アリ物件ってどう売るの？売却経験者が「一番助かったサポート」を徹底解説

不安だらけの売却を“後悔しない決断”に変えた支援とは？

訳アリ物件の売却は、なぜこんなに不安なのか？
セクション1：読者アンケート「一番感謝したサポート」ランキング
1. 感謝したサポート TOP5（イメージアンケート）
2. ここで一度、あなたへの問いかけ
セクション2：1位・専門査定 ― 「この物件の現実的な価値」を知ることがスタートライン
セクション3：2位・売却戦略の提案 ― 「買取か？仲介か？それとも…？」
セクション4：3位・法務・権利関係の整理サポート ― 「ここを一人でやるのは危険」
セクション5：4位・心理的瑕疵・近隣トラブルの説明代行 ― 「自分で話さなくていい」ことの救い
セクション6：5位・売却後の税金・確定申告フォロー ― 「売って終わり」ではない安心感
1. 売却後に陥りがちな「え、これも自分でやるの？」問題
2. フォローがあると、何が違うのか？
セクション7：サポートが手厚い不動産会社の選び方 ― チェックポイントを具体化する
セクション8：体験談（架空）でイメージを具体化する
1. 事故物件マンションを売却したAさん（50代・男性）
2. 再建築不可の古家を相続したBさん（40代・女性）
セクション9：情報提供 ― 訳アリ物件の専門店「ラクウル」という選択肢
セクション10：外部情報源（参考になる情報元の例）
結論：訳アリ物件の売却は「ひとりで頑張らない」ほうがうまくいく
1. 次の一歩として、何をしますか？

訳アリ物件の売却は、なぜこんなに不安なのか？

「この家、本当に売れるんだろうか…？」
「訳アリって、やっぱり買い叩かれるのかな…？」

こんなモヤモヤ、今感じていませんか？

訳アリ物件の例：
- 事故物件（自殺・事件・火災など）
- 再建築不可物件
- 借地権付き物件
- 共有持分（兄弟・親族と共有している物件）
- 長年放置された空き家・老朽化物件

こうした物件は、一般的な「マンション売却」「戸建て売却」の記事を読んでも、
自分ごととしてイメージしづらいですよね。

よくある不安はこんな感じです。

本音1： 普通の不動産会社に相談したら断られそう
本音2： 事故のことを説明するのがつらい
本音3： 相続や共有で人間関係がこじれるのが怖い
本音4： 足元を見られて激安で買いたたかれそう
本音5： 売れなかったら、固定資産税を払い続けるしかないの？

この記事では、そういった不安を抱えて実際に訳アリ物件を売却した人たちが、
「本当に助かった」「これがあって良かった」と感じたサポートをランキング形式で紹介しながら、

なぜそのサポートが重要だったのか
実際どんな場面で役立ったのか
どんな会社を選べば同じようなサポートを受けられるのか

を、会話型でひとつひとつ丁寧に深掘りしていきます。

「どこに相談すればいいの？」
「何から手をつければいい？」

そんな疑問を、読み進めるうちに自然と解消できる構成にしています。

記事の終盤では、
訳アリ物件の専門店である 「ラクウル」 のようなサービスも情報の一つとして紹介します。
露骨な勧誘ではなく、「こういう選択肢もあるんだ」と比較材料にできるような形にしてあります。

セクション1：読者アンケート「一番感謝したサポート」ランキング

まずは全体像から。
訳アリ物件を売却した人100名（※架空アンケート）に、次の質問をしたと仮定します。

「訳アリ物件の売却で、一番『このサポートがあって助かった』と感じたのは何ですか？」

その結果をまとめると、次のようなランキングになりました。

感謝したサポート TOP5（イメージアンケート）

順位	サポート内容	満足度（5点満点）	代表的な声
1位	訳アリ物件に特化した専門査定	4.8	「普通の会社と査定の説得力が違った」
2位	買取・仲介を含めたトータル売却戦略の提案	4.6	「自分で決めきれない部分を整理してくれた」
3位	法務・権利関係の整理サポート	4.5	「共有持分や相続問題を一緒に片付けてくれた」
4位	心理的瑕疵・近隣トラブルの説明代行	4.3	「自分で説明しなくて済んだのが本当に楽」
5位	売却後の税金・確定申告フォロー	4.1	「売ったあとも相談できて安心だった」

ここからわかるのは、
「単に買い手を見つけてくれた」以上のサポートが評価されているということです。

ここで一度、あなたへの問いかけ

あなたが一番不安に感じているのはどこですか？
- 「そもそも売れるのか？」
- 「トラブルにならないか？」
- 「いくらぐらいで売れるのか？」

この後のセクションでは、
ランキング上位のサポートを一つずつ詳しく掘り下げながら、
あなたの不安と紐づけて説明していきます。

セクション2：1位・専門査定 ― 「この物件の現実的な価値」を知ることがスタートライン

なぜ専門査定がそんなに重要なの？

訳アリ物件の売却で、
最初の一歩にして最大の分岐点が「査定」です。

一般的な不動産会社の査定：
周辺の取引事例 × 表面上の条件（築年数・駅距離など）をベースにした“普通の物件”向けの査定。
訳アリ専門の査定：
上記に加えて…
- 事故歴や心理的瑕疵の種類
- 再建築不可かどうか
- 接道状況・建ぺい率・容積率
- 借地契約の内容・期間
- 共有持分の割合・他共有者との関係
  などを踏まえた、リスク込みの現実的な価格を出してくれます。

ここがズレると、

「安売りしてしまう」
「高すぎて全く売れない」

という両極端な失敗につながります。

具体的にはどこが違うの？

例：事故物件の場合

普通の査定：
「駅から徒歩10分、築25年、70㎡のマンション」 → 近隣相場から▲10〜20％程度で査定
専門査定：
- 死亡事故の内容（自殺・他殺・孤独死など）
- 発生からの経過年数
- 修繕・リフォームの有無
- 近隣への噂や報道の有無
  まで含めて、想定される買い手像（投資家・自用）や出口（賃貸・転売）を考慮した金額を出す

つまり、「訳アリの度合い」まで定量的に評価するイメージです。

専門査定で解消される疑問

疑問1： 「この価格、安すぎない？」
→ 専門のデータや事例に基づいて根拠を示してくれるので、理由がわかる。
疑問2： 「もっと高く売れる可能性は？」
→ 仲介で投資家を狙うパターン、業者に一括で買い取ってもらうパターンなど、
「こういう条件ならこのくらい」と複数のシミュレーションを示してくれる。
疑問3： 「だったら賃貸に出したほうがいい？」
→ 売却と賃貸の損得も含めて相談に乗ってくれるケースも多い。

専門査定のイメージ図

訳アリ専門査定のイメージ（簡易図）

【物件の表面的な条件】
　・所在地
　・広さ
　・築年数
　・駅距離
　　　　＋
【訳アリ要素】
　・事故の有無・内容
　・再建築不可かどうか
　・借地条件
　・共有者の状況
　　　　＋
【市場・出口戦略】
　・投資家需要
　・買取業者の相場
　・賃貸需要
-------------------------
　→ 「現実的に売れる価格」を算出

「どのくらいで売れるか？」を、曖昧な不安ではなく数字として把握できる。
この安心感が、1位に選ばれた最大の理由です。

セクション3：2位・売却戦略の提案 ― 「買取か？仲介か？それとも…？」

そもそも、どんな売り方があるの？

訳アリ物件の主な売却パターンは、ざっくり言うとこの3つです。

売却方法	特徴	向いているケース
買取	不動産会社が直接買い取る	早く・確実に手放したい
仲介	一般の買主を探して売る	少しでも高く売りたい
その他（任意売却・権利調整など）	債務や権利関係を整理しながら売る	ローン滞納・複雑な共有など

訳アリ物件の場合、
「なんとなく仲介」を選ぶと失敗します。

「買取」か「仲介」かの判断軸

専門家の支援があると、次のような軸で整理してくれます。

軸1：時間
- 早く手放したい → 買取寄り
- 時間はかかってもいい → 仲介も検討
軸2：心理的負担
- 内覧対応や説明がつらい → 買取寄り
- 自分で買主と話すのは平気 → 仲介もOK
軸3：トラブルリスク
- 権利関係が複雑 → 専門家による調整付きの買取
- 比較的シンプル → 仲介もしやすい
軸4：価格の優先度
- 「多少安くても、とにかく終わらせたい」
- 「できるだけ高く売りたい」

これを一人で考えるのは結構しんどいですが、
専門家がヒアリングしながら整理してくれると、

「あ、自分は“スッキリ手放したい”のが一番大事なんだな」

と、自分でも気づいていなかった優先順位が見えてきます。

戦略提案がないと起きがちな失敗

失敗例1： 仲介で半年以上売れず、結局値下げして買取に
失敗例2： 共有者との調整に時間がかかり、買主が離脱
失敗例3： 任意売却を知らずに競売になり、安く処分される

こうした失敗を避けるために、
「最初に戦略を決める」サポートが高く評価されているわけです。

セクション4：3位・法務・権利関係の整理サポート ― 「ここを一人でやるのは危険」

訳アリ物件の“見えない一番のハードル”はここ

事故物件というと「事故そのもの」が問題のように思えますが、
実務的に売却を止めがちなのは、むしろ権利関係や法務の部分です。

共有持分がややこしい
- 兄弟で共有している
- 元配偶者と共有のまま
- 名前だけ残っている親族がいる
相続登記が済んでいない
- 名義が亡くなった親のまま
- 相続人が全国バラバラに住んでいる
借地・地役権などが絡む
- 地主が高齢で連絡がつきにくい
- 古い契約書しかない

法務サポートで実際にしてくれること

会社によって違いはありますが、代表的なものは次の通りです。

現状の権利関係の洗い出し
- 登記簿の確認
- 契約書・書類のチェック
必要な手続きの整理と優先順位付け
- どの登記を先にやるべきか
- 誰の同意が必要か
専門家（司法書士・弁護士など）との連携
- 適切な専門家への橋渡し
- 手続きのスケジュール管理

これを、売主一人でやるのはほぼ不可能に近いレベルです。
だからこそ、「本当に助かった」と感じる人が多いのです。

こんな人ほど、早めに相談したほうがいい

名義人が自分じゃない
相続で揉めそうな親族がいる
古い借地契約が残っている
共有者の一人と連絡が取れない

1つでも当てはまるなら、
「売却相談」と同時に「権利関係の相談」もできる会社を選んだ方が、安全です。

セクション5：4位・心理的瑕疵・近隣トラブルの説明代行 ― 「自分で話さなくていい」ことの救い

訳アリ売主にとっての“最大のストレス”とは？

事故物件や近隣トラブル物件の売主の多くが口を揃えて言うのが、

「何度も何度も事情を説明するのがつらかった」

ということです。

自殺があった
事件があった
近所にクレーマーがいる
上の階の騒音がひどかった

こうしたことを、初対面の人に何度も話すのは、
精神的に相当な負担ですよね。

説明代行サポートの具体的な中身

買主・業者への説明を専門家が行う
- 事実関係を整理して、感情に配慮しつつ説明してくれる
告知書の作成サポート
- どこまで書くべきか
- どういう表現ならトラブルになりにくいか
説明漏れを防ぐチェック
- 後から「聞いていない」と言われないように、
  必要事項を網羅できているか確認してくれる

これにより、
売主の心理的負担と、後々のトラブルリスクを同時に下げることができます。

「説明したくない」気持ちは隠さなくていい

ここでお伝えしたいのは、

「言いたくないことを、無理に自分で説明する必要はない」

ということです。

プロに任せた方が、
事実はきちんと伝えつつ、あなた自身の心の負担も軽くできます。

セクション6：5位・売却後の税金・確定申告フォロー ― 「売って終わり」ではない安心感

売却後に陥りがちな「え、これも自分でやるの？」問題

物件を売ったあと、多くの人がこう思います。

「売れた、終わった…と思ったら、税金の話がよくわからない」

実際には、次のようなことを考える必要があります。

譲渡所得税がかかるのか？かからないのか？
取得費をどう計算するのか？（古い物件だと特にややこしい）
確定申告は必要なのか？

訳アリ物件の場合、売却価格が低くなりがちな一方で、
過去の取得費やリフォーム費用、相続時の評価なども絡み、
計算がさらに複雑になるケースがあります。

フォローがあると、何が違うのか？

売却前の段階で、税金の大枠を教えてくれる
- 「このくらいで売れたら、税金はおそらく○○円前後」
必要な書類を教えてくれる
- 売買契約書
- 登記簿謄本
- 取得時の契約書や領収書など
税理士・専門家の紹介がある場合も

これだけでも、
「あとで税金でびっくりしないか？」という不安がかなり減ります。

セクション7：サポートが手厚い不動産会社の選び方 ― チェックポイントを具体化する

どの会社も同じに見えてしまう問題

検索すると、
「訳アリ物件買取」「事故物件売却」などの広告がたくさん出てきます。

「正直、どこがいいのかさっぱりわからない…」

というのが本音ではないでしょうか。

なのでここでは、
“サイトの見た目”ではなく、“中身のサービス”で選ぶためのチェックリストを提示します。

チェックリスト：ここだけは見ておきたい

チェック項目	見るポイント
訳アリ物件の取り扱い実績	事故物件・再建築不可・共有持分など、具体的に事例が載っているか
売却方法の提案の幅	買取だけでなく、仲介・任意売却などについても説明があるか
法務・税務との連携	司法書士・弁護士・税理士との連携に触れているか
相談時の対応	「まずは聞くだけでもOK」など、売主の事情を聞く姿勢があるか
売却後のフォロー	税金や確定申告についての案内やQ&Aがあるか

こんな会社は要注意（逆チェック）

やたら高額の査定だけを強調してくる
訳アリの具体的なリスク説明がほとんどない
売却方法が“買取一択”で、比較をしてくれない

最初は無料相談・無料査定なので、
複数社に話を聞きながら、
「説明のわかりやすさ」「不安に寄り添ってくれるか」を比較してみてください。

セクション8：体験談（架空）でイメージを具体化する

事故物件マンションを売却したAさん（50代・男性）

状況：

都内のマンション
室内で自殺があり、発見まで時間がかかった
自分も再度住む気になれない

不安：

事故のことを話すのがつらい
いくらぐらいで売れるのか想像もつかない
近所の目も気になる

受けたサポート：

専門査定： 近隣の事故物件売買データをもとに、
「この条件なら買取で○○万円前後、仲介なら○○万円を狙えるが時間がかかる」と提示。
売却戦略： Aさんは「早く終わらせたい」を優先し、買取を選択。
説明代行： 事故内容の説明はすべて担当者が実施。Aさんは詳細を何度も話す必要がなかった。
税金フォロー： 売却前に概算税額を教えてもらい、確定申告の流れも事前に共有。

Aさんの感想：

「一番ありがたかったのは、事故の話を何度も自分でしなくて済んだことです。
自分にとってつらい出来事だったので、正直そこが一番気が重かった。
“説明は全部こちらでやりますよ”と言ってもらえて、やっと前に進もうと思えました。」

再建築不可の古家を相続したBさん（40代・女性）

状況：

地方都市の古い戸建て
前面道路が私道のため「再建築不可」
相続したものの、住む予定はない

不安：

「再建築不可は売れない」という話だけ聞いていた
固定資産税を払い続けるのが負担
近隣からの雑草クレームもあり、早く手放したい

受けたサポート：

専門査定： 投資家向け・買取業者向け・近隣住民向けの3パターンを提示。
売却戦略： 「賃貸用として投資家に売る」方向で仲介を選択。
法務サポート： 相続登記が完了していなかったため、司法書士と連携して登記を完了。
売却後フォロー： 税金の見通しを事前に説明してもらい、売却資金の使い道もイメージできた。

Bさんの感想：

「“再建築不可＝売れない”と決めつけていたので、
ちゃんと戦略を立てれば買ってくれる人がいるとわかっただけでもホッとしました。
相続登記からすべてサポートしてもらえたので、
素人の自分が一人で抱え込まずに済んだのが一番の救いでした。」

セクション9：情報提供 ― 訳アリ物件の専門店「ラクウル」という選択肢

ここまで読んで、
「専門的なサポートが大事なのはわかった。でも、具体的にどこに相談すれば？」
と思っているかもしれません。

訳アリ物件の売却を検討する際の“選択肢の一つ”として、
訳アリ物件の専門店「ラクウル」のようなサービスがあります。

訳アリ物件専門の査定・買取・売却サポート
事故物件・再建築不可・共有持分などの実績
売却戦略の提案や法務サポートとの連携

など、この記事で紹介してきたようなポイントを押さえたサービスです。

詳細は公式サイトに整理されています。

訳あり物件の専門店【ラクウル】

他社と比較する際の“基準の一つ”として、
どんなサポートが用意されているか、どこまでやってくれるのかをチェックしてみるのもおすすめです。

セクション10：外部情報源（参考になる情報元の例）

より詳しく理解したい場合は、次のような公的・専門情報も参考になります。

国土交通省の不動産・住宅関連情報
- 事故物件の取引慣行や住宅政策などの参考に

国土交通省 公式サイト  

国土交通省
国土交通省の任務、報道発表資料、政策、統計情報、申請・手続きに関する情報を掲載しています。
www.mlit.go.jp

法務省：登記・相続関連情報
- 相続登記や共有持分の扱いについて学びたい場合

法務省 公式サイト  

法務省
法務省の報道資料、会議資料等を掲載しています。
www.moj.go.jp

国税庁：不動産売却時の税金・確定申告
- 譲渡所得税や特例の解説

国税庁 公式サイト  

国税庁
www.nta.go.jp

これらはあくまで「制度やルールの確認用」で、
実際の売却では、今回紹介してきたような専門サポートと併用するのが現実的です。

結論：訳アリ物件の売却は「ひとりで頑張らない」ほうがうまくいく

ここまでの内容をシンプルにまとめると、ポイントは3つです。

一番感謝されているのは、“専門査定＋売却戦略の提案”
- 訳アリ物件の“現実的な価値”を数字で把握することが、後悔しない売却のスタートライン。
法務・心理的ケア・税金まで含めたトータルサポートが安心につながる
- 「売る」だけでなく、「売る前後の不安」までサポートしてくれる会社を選ぶと、
  精神的な負担もトラブルリスクも大きく減る。
専門店を“選択肢の一つ”として比較検討する価値は高い
- 訳アリ物件の専門店（例：ラクウルのようなサービス）を基準にしながら、
  他社と見比べて、自分に合うサポート体制を持つ会社を選ぶのがおすすめ。