訳アリ物件って本当に売れる？実際に売った人の“学びが多かった体験談”を徹底解説

─ 事故物件・相続空き家・近隣トラブル物件…“普通じゃない物件”をどう出口に導くか？ ─

はじめに：こんな不安、抱えていませんか？
そもそも「訳アリ物件」とは何か？どこまでが“訳アリ”？
1. 主な訳アリ物件の種類
事故物件売却で学びが多かったAさんの体験
相続空き家売却で学びが多かったBさんの体験
近隣トラブル物件売却で学びが多かったCさんの体験
体験談から見えた“3つの真実”を深掘りする
訳アリ物件を持つ読者が“今すぐ”できる3ステップ
よくある質問をもう一歩深く
結論：訳アリ物件の売却は「知識」と「相手選び」で結果が変わる

はじめに：こんな不安、抱えていませんか？

「訳アリ物件って、本当に売れるの？」
「事故物件を相場より少しでも高く売る方法はない？」
「相続した空き家、どうすれば“負債”にならずに済むの？」
「近隣トラブルがある家なんて、誰が買うんだろう…」

おそらく、この記事にたどり着いたあなたは、
「どこかに相談したけど、納得できる答えが返ってこなかった」
そんなモヤモヤした状態ではないでしょうか。

そして、心のどこかでこう思っていませんか？

「できるだけ高く、できるだけスムーズに手放したい。でも、失敗はしたくない」

この記事では、
実際に訳アリ物件を売却したリアルな体験談をベースに、

どこでつまずきやすいのか
どうして損をする人が多いのか
“学びの多かった人”は何をしていたのか

を、読者目線でとことん深掘りしていきます。

途中途中で
「これ、自分のケースにも当てはまりそう…」
と感じるポイントが必ず出てくるはずです。

そもそも「訳アリ物件」とは何か？どこまでが“訳アリ”？

まず前提として、「訳アリ物件」の範囲を整理しておきましょう。

「うちの物件、訳アリと言えるほどなのかな？」

ここが曖昧なままだと、動き出すにも判断がつきません。

主な訳アリ物件の種類

種類	具体例	なぜ訳アリとされるか
事故物件（心理的瑕疵）	自殺・他殺・孤独死・火災事故など	買い手の心理的抵抗が大きい／告知義務が生じる
相続空き家	長年空き家の実家・使っていない戸建て	劣化・固定資産税・特定空家リスク
近隣トラブル物件	隣人の嫌がらせ・騒音・ゴミ問題など	将来の生活不安（買い手が敬遠）
再建築不可物件	前面道路が建築基準法の条件を満たさないなど	ローンが組めず、買い手が大きく限定
借地権・底地・権利関係複雑物件	地主と借地人、共有名義多数など	権利調整が難しく、一般買主が手を出しにくい

ここで大事なのは、

“自分では大したことないと思っていることが、
買い手から見ると「かなり重い条件」になっていることがある”

という点です。

事故物件売却で学びが多かったAさんの体験

─「相場より800万円低い査定」からの逆転──

Aさんの背景と物件の状況

年齢・属性: 50代男性、サラリーマン
物件: 都内のワンルームマンション
訳アリの理由:
- 親族が室内で孤独死
- 発見まで数日経過
- 死亡状況から「心理的瑕疵あり（事故物件扱い）」

Aさんの最初の感情は、ほとんどの人と同じでした。

「普通に売るより、少し安くなるくらいかな？」

しかし現実は、想像以上にシビアでした。

最初の査定で受けた“ショック”

Aさんは、地元の不動産会社2社に査定を依頼します。

A社：「ここは事故物件ですからね…。相場より800万円は下がります」
B社：「正直、買い手がつくかどうかも分かりません」

そこで提示された査定額がこちらです。

会社	想定売却方法	査定額	担当者の雰囲気
A社	一般仲介	2,200万円	ネガティブ・弱気
B社	一般仲介	2,350万円	及び腰・積極性なし

相場は約3,000万円だったため、
「事故物件だから800万円マイナス」
という評価を突きつけられた形です。

ここでのAさんの本音はこうです。

「本当にこんなに下がるの？
事故物件って、もうどうしようもないのかな…」

Aさんが“もう1社だけ”増やしてみた結果

たまたまネットで「事故物件買取専門」と検索したAさんは、
訳アリ物件専門の買取業者にも査定を依頼してみました。

提示された金額は、こうでした。

会社	想定売却方法	査定額	コメント
C社（専門）	直接買取	2,900万円	「このエリアで投資需要があります」

Aさん曰く、

「正直、“何か裏があるのでは？”と疑いました。
でも、説明を聞くと“事故物件に慣れている”ということがよく伝わってきて、
一般の不動産会社との違いを痛感しました。」

なぜ専門業者だけが高く買えたのか？

ここが一番「学びが多かった」とAさんが語るポイントです。

専門業者の考え方（イメージ図）

【一般の不動産会社】
  事故物件 ＝ 売りづらい ＝ 値引きしてでも売れればOK

【訳アリ専門業者】
  事故物件 ＝ 特定の投資家ニーズがある商品
             ＋ リフォーム・再販で利益を出せる

つまり、

一般の不動産会社：
「個人の実需（マイホーム購入層）」を想定
→ 心理的瑕疵が大きなマイナス要因
専門業者：
「利回り重視の投資家」を想定
→ 心理的瑕疵を価格に織り込みつつ、再販を前提に計算

となり、“見ている市場がそもそも違う”のです。

Aさんが得た一番大きな学び

Aさんの言葉をそのまま借りると、こうです。

「“事故物件だから価値がない”んじゃなくて、
“相談する相手を間違えると安く買いたたかれる”だけなんだと分かりました。」

この体験から導けるポイントはシンプルです。

訳アリ物件は、最初から「専門業者」を比較対象に入れるべき
一般仲介だけで判断してはいけない
査定額の差は、業者の知識と販売ルートの差そのもの

読者へのQ&A：事故物件についてよくある質問

Q1. 事故物件って、何年間“告知”し続ける必要がありますか？
A. 判例や慣行上、明確な年数の線引きはありませんが、
「買主が通常知りたいと考える情報」は告知すべきとされています。
自殺・他殺・事件性が高い事案ほど、告知期間は長くなる傾向です。
（※具体的な判断は専門家に相談がおすすめです）

Q2. 室内での自然死や病死も事故物件になりますか？
A. 一律ではなく、「発見状況」や「特殊清掃の必要性」などによって評価が変わります。
匂い・体液・腐敗が進行していたケースなどは、心理的瑕疵として扱われることが多いです。

相続空き家売却で学びが多かったBさんの体験

─「10年放置した実家が“負債”になっていた」ことに気づいた日──

Bさんの背景と物件の状況

年齢・属性: 60代女性、専業主婦
物件: 地方都市の戸建て（築40年以上）
訳アリの理由:
- 親の死後、そのまま空き家で10年放置
- 年1回程度しか帰省せず、実質放置状態

Bさんの最初の判断は、こうでした。

「とりあえず今は使わないし、固定資産税もそこまで高くないし、
そのうち子どもが使うかもしれないから、置いておこう。」

これは、とても「あるある」な感覚です。

放置10年の“現実”

ある日、近隣住民から市役所に苦情が入ります。

庭木が伸び放題で、道路にはみ出している
雨戸が壊れて半開き
雑草だらけで景観が悪い

市役所からの連絡で、Bさんは初めて事態を知りました。

「“このままだと特定空家に指定される可能性があります”と言われて、
そこで初めて“これはマズい”と気づきました。」

「特定空家」とは何か？

日本では空き家対策特別措置法により、
管理不全の空き家は「特定空家」として指導・命令の対象になり、
最終的には固定資産税の優遇が外れる可能性があります。

参考：

国土交通省「空き家対策特別措置法について」
https://www.mlit.go.jp/common/001234012.pdf

固定資産税の優遇が外れるとどうなるか？
→ 更地と同じ評価になり、税額が最大4〜6倍になるケースもあります。

Bさんはこう振り返ります。

「“税金も上がるかもしれない、修繕費もかかる、近隣にも迷惑”…
その時点で、“これは資産じゃなくて負債だ”とようやく気づきました。」

劣化した空き家の査定結果

放置10年の結果、家は次のような状態でした。

屋根の一部に雨漏り
床のきしみ・沈み
シロアリの痕跡
給排水設備の劣化
室内にカビ・強いカビ臭

査定結果はこうです。

会社	想定売却方法	査定額	コメント
A社（一般）	一般仲介	180万円	「正直、土地値のみですね」
B社（一般）	一般仲介	250万円	「解体を前提に検討する方が多いでしょう」
C社（訳アリ専門）	直接買取	420万円	「古家付き土地として再活用を想定できます」

Bさんは、

「“どうせ価値はほとんどないだろう…”と諦めていたので、
420万円という数字を見たときは、正直びっくりしました。」

と言います。

なぜ専門業者は高く評価できたのか？

ポイントは、「建物の価値」ではなく「土地＋活用アイデア」を見ていることです。

古家付き土地として、リフォームして賃貸に出す
一部を解体して駐車場にする
投資家向けに「手頃な戸建て」として再販

一般の不動産会社は、

「古い＝価値がない」

と見がちなのに対し、
専門業者は、

「古い＝安く仕入れて活用余地が大きい」

と見ています。

Bさんが感じた一番の後悔と学び

「一番の後悔は、“もっと早く動けばよかった”ということです。
劣化が進む前に売っていれば、もっと高く売れたはずだと思います。」

逆に言えば、学びはこうです。

相続空き家は“放置しない”ことが最大の防御
固定資産税＋劣化＋特定空家リスク＝じわじわ資産を削る要因
“そのうち売る”は、ほぼ確実に損につながる

読者へのQ&A：相続空き家についてよくある質問

Q1. 相続した家、すぐに売るべきですか？
A. 「必ずすぐ売るべき」とまでは言えませんが、
“使う予定が全くない”のであれば、早めの売却検討が圧倒的に有利です。
維持費・税金・劣化をトータルで見ると、時間が味方になりにくい資産です。

Q2. 空き家のまま保有し続けるメリットは？
A. 将来、自分や子どもが住む予定がある場合は“選択肢を保つ”という意味があります。
ただし、その場合でも「最低限の管理（草刈り・通気・点検）」は必須です。

近隣トラブル物件売却で学びが多かったCさんの体験

─「内覧のたびに隣人が騒ぎ…」それでも出口を見つけた方法──

Cさんの背景と物件の状況

年齢・属性: 40代男性、共働き家庭
物件: 都市部の戸建て
訳アリの理由:
- 隣人が騒音・ゴミ・嫌がらせを繰り返す
- 何度か警察沙汰になったことも

Cさんの悩みは、非常に生々しいものでした。

「家自体には何の問題もないのに、隣人のせいで生活が成り立たない…
子どものことも考えて、引っ越すしかないと思いました。」

一般仲介での“悲惨な内覧”

Cさんは、最初は普通に不動産会社に売却を依頼しました。
しかし、内覧のたびに問題が起きます。

隣人が大声で怒鳴る
わざと大音量でテレビをつける
内覧客に聞こえるように悪口を言う

結果どうなったか？

「内覧に来た人は、全員“やっぱりやめます…”と去っていきました。」

担当者も次第にこう言うようになります。

「この状況だと、正直かなり厳しいですね…」

「近隣トラブル＝心理的瑕疵」の現実

近隣トラブルは、
法律上は必ずしも「事故物件」とはされませんが、
実務上は心理的瑕疵に近い扱いをされることがあります。

住み始めてからトラブルに巻き込まれるリスク
将来的に子どもの安全が脅かされる不安
資産価値の維持が難しくなる可能性

買い手目線で見れば、「十分に注意したい要素」です。

そのため、
“正直に説明すると売れない。でも隠すとトラブルになる”
という板挟みになりがちです。

Cさんが専門業者に相談してみた結果

一般仲介では完全に行き詰まったCさんは、
ネット検索で「トラブル物件買取専門」と調べ、
訳アリ物件専門業者に相談します。

査定結果はこうでした。

会社	想定売却方法	査定額	コメント
A社（一般）	一般仲介	1,100万円	「売れるかどうか分かりません」
B社（一般）	一般仲介	1,250万円	「かなり時間がかかるかも」
C社（専門）	直接買取	1,780万円	「トラブル込みでこの価格で買い取れます」

Cさんはこう語ります。

「正直、“本当にそんな価格で買ってくれるの？”と半信半疑でした。
でも、“このエリアでトラブル物件を承知のうえで買う投資家がいる”と説明されて、
“世界が違う…”と感じました。」

なぜトラブル物件でも買取が成立するのか？

専門業者は、次のような前提で動いています。

トラブルの内容や頻度を冷静に分析
賃貸・事業用・倉庫など、用途の変更も視野に入れる
投資家や法人など、「住む」のではなく「使う」人を想定する

つまり、

「“普通に住みたい人”には売れなくても、
“条件を承知した上でリターンを求める人”には売れる。」

という発想です。

Cさんが得た学び

「近隣トラブル＝詰み」ではない
“一般の買主”を前提にすると行き詰まるが、“投資家目線”だと話が変わる
トラブル物件の扱いに慣れた業者には、そもそも別の市場が見えている

Cさんの言葉を借りると、

「“住む人向けの家”としてではなく、
“事業や投資のための不動産”として見てくれる人がいることを知ったのが、
一番大きな学びでした。」

体験談から見えた“3つの真実”を深掘りする

ここまでの体験談をまとめると、
訳アリ物件には共通する3つの真実があります。

真実①：訳アリ物件は「売れない」のではなく「売り方が違う」

一般仲介 → 個人のマイホーム需要を前提
専門業者 → 投資家・法人・再活用前提

この構造を、図にしてみます。

【一般仲介の世界】
   買い手：マイホーム購入層
   物件：できるだけキレイ・問題少ない方が有利
   ↓
   訳アリ物件は大きなマイナス

【専門業者の世界】
   買い手：投資家・法人・再販業者
   物件：条件込みで「数字が合えばOK」
   ↓
   訳アリでも、価格と利回り次第でニーズあり

ここを理解していないと、

「3社に査定を出したけど、どこも安かったから、
こんなものなんだろう…」

と “同じ世界の中だけで比較して” しまいます。

真実②：訳アリ物件は「時間が味方になりにくい」

普通の不動産は、「時間が経っても価値が大きく上がることもある」資産です。
しかし、訳アリ物件は多くの場合、その逆です。

劣化 → 修繕費アップ → 査定ダウン
税金 → 固定資産税・都市計画税の支払い継続
法律・行政 → 空き家対策・特定空家指定リスク
トラブル → こじれるほど扱いにくくなる

特に、相続空き家は
「そのうち」「いつか」がもっとも危険なキーワードです。

真実③：業者による査定額の差は“情報とルートの差”

体験談で出てきた査定額の差をまとめると…

物件の種類	最低査定	最高査定	差額
事故物件	2,200万円	2,900万円	700万円
相続空き家	180万円	420万円	240万円
近隣トラブル	1,100万円	1,780万円	680万円

「同じ物件」なのに、ここまで差が出る理由はただ一つ。

“その業者が、その物件を誰にどう売るつもりか”が違うから

なんですよね。

訳アリ物件を持つ読者が“今すぐ”できる3ステップ

ここまで読んで、
「うちのケースも、もしかして…」
と思い始めているかもしれません。

では、今この段階から何をすれば良いのか？

ステップ①：自分の物件が“どのタイプの訳アリか”を言語化する

まずは、紙でもスマホのメモでも良いので、
次のように整理してみてください。

物件の種類（マンション・戸建て・土地など）
訳アリの内容（事故・相続・トラブル・再建築不可など）
現状（空き家・賃貸中・居住中）
時間軸（いつからその状態か）

これだけでも、専門家に相談する際の“材料”が整います。

ステップ②：一般の不動産会社“だけ”で判断しない

もしすでにどこかに査定を頼んでいて、

「安いけど、こんなものなのかな…」
「売れないと言われた」

と感じているなら、
それは“世界が狭い状態での判断”かもしれません。

訳アリ物件の場合、

一般仲介の査定と
訳アリ専門業者の査定

は、“別物”として比較する価値があります。

ステップ③：訳アリ物件専門の無料査定を“比較材料”として持つ

ここで、ひとつの具体的な情報として
「訳あり物件の専門店【ラクウル】」 の存在も紹介しておきます。

事故物件・相続空き家・トラブル物件などを専門に買取
一般の不動産会社が扱いづらい条件の物件に慣れている
全国対応（※詳細は公式サイトを確認）
無料査定で「自分の物件がいくらになるか」の目安がつかめる

ここでのポイントは、

「ラクウルを絶対に使うべき」ということではなく、
「こういう“訳アリ専門の査定軸”を持っておくと比較がしやすい」

という意味です。

訳あり物件の専門店【ラクウル】

よくある質問をもう一歩深く

Q1. 「訳アリ」であることは、どこまで正直に言うべき？

これは非常に悩ましい問題ですが、
大枠としては、

法的に告知義務があること
将来トラブルになりそうな重要事項

については、原則として正直に伝えるべきです。

隠して売却し、後から発覚すると…

損害賠償の対象になる可能性
契約解除のリスク
心理的負担

など、長期的に見るとデメリットの方が大きいことが多いです。

「どこまでが告知義務なのか」は個別の判断が必要なので、
不動産会社だけでなく、
場合によっては弁護士に相談するのも選択肢です。

Q2. 専門業者に売ると“安く買いたたかれる”イメージがあるのですが…

気持ちはとてもよく分かります。

ただ、ここは整理して考える必要があります。

一般仲介
- 売り出し価格は高めに見えるが、
  実際に売れるかどうかは不透明
- 売れるまで時間がかかることも多い
- 訳アリ要素が強いほど、そもそも売れないことも
専門業者による買取
- 一般仲介の「机上の査定」より低く見える場合もあるが、
  「確実にこの金額で売れる」出口が決まる
- スピード・確実性・トラブル回避の価値が大きい