訳アリ物件の売却手続きって何が大変？経験者が一番困った役所手続きを徹底解説

訳アリ物件を売りたい“あなた”へ

「訳アリ物件を売りたいだけなのに、なんで役所にこんなに行かされるの？」
「そもそも、何の書類をどこでもらえばいいのか分からない…」

こんなモヤモヤ、抱えてませんか？

• 事故物件を手放したい
• 親から相続した家を売りたい
• 放置していた空き家を片付けたい
• 農地や境界が曖昧な土地を処分したい

こういった“訳アリ物件”の売却では、役所手続きがほぼ確実にセットで付いてきます。
しかも、普通の売却より手続きが多く、内容もややこしい。

この記事は、そんな 「訳アリ物件 売却 手続き 困った」 と検索してここにたどり着いたあなたに向けて、

• どんな役所手続きが必要になるのか（全体像）
• 実際の売却経験者が「一番困った」と感じた手続きは何か
• なぜそこがつまずきポイントになるのか
• どうすれば、できるだけラクに・ミスなく進められるのか

を、会話型・Q&A形式で深く掘り下げて解説していきます。

最後に、
「正直、自力でやるのはキツそう…」
という方のために、訳アリ物件の専門店【ラクウル】のようなサービスも、
“あくまで選択肢のひとつ”としてご紹介します。

「全部自分でやる」か「プロに任せる」かを、冷静に比較できる状態にしてもらうこと
それがこの記事のゴールです。

訳アリ物件って、そもそもどういう物件？

まず、話をシンプルにするために
「訳アリ物件」って何？
というところからサクッと整理しておきます。

訳アリ物件の代表例

種類	具体例	役所手続きでつまずきやすいポイント
事故物件	自殺・他殺・孤独死・火災などの履歴がある	告知内容の整理、心理的瑕疵の説明
相続物件	親名義のまま、相続登記していない家・土地	戸籍集め、相続登記、相続人の調整
空き家	長年放置されている空き家	所有者不明、滅失登記、固定資産税の確認
農地	実際には使っていない田畑	農地転用許可、地目変更
境界トラブル物件	境界が曖昧、隣地と揉めている土地	境界確定、測量、隣地との合意

共通点は、「権利関係や状態がスッキリしていない」こと。
だからこそ、売る前に役所での確認や手続きが多くなるわけです。

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セクション1：訳アリ物件売却で必要になる役所手続きの“全体図”

「細かい話の前に、全体像だけでも知りたい…」
という方のために、まずはざっくりした地図を出します。

訳アリ物件売却の“ざっくりフロー”

【1】物件の状況整理
  └ 訳アリの内容（事故・相続・空き家・農地など）を把握

【2】必要書類の洗い出し
  └ 固定資産税評価証明書、登記事項証明書、戸籍類 など

【3】役所・法務局での取得
  └ 市役所・区役所・法務局・農業委員会など

【4】名義や状態の整理
  └ 相続登記、建物滅失登記、農地転用許可など

【5】不動産会社・買取業者と売却条件の調整
  └ 価格・引き渡し時期・告知内容など

【6】売買契約・決済
  └ 必要書類を揃えて引き渡し

主な役所手続き一覧表

手続き名	主な対象	手続き先	難易度（体感）
固定資産税評価証明書の取得	全物件ほぼ共通	市役所・区役所	★☆☆☆☆
登記事項証明書（全部事項証明書）の取得	全物件ほぼ共通	法務局	★★☆☆☆
戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍の収集	相続物件	本籍地の市役所	★★★★☆
相続関係説明図の作成	相続物件	自作 or 司法書士	★★★★★
相続登記（名義変更）	相続物件	法務局	★★★★★
建物滅失登記	解体した空き家	法務局	★★★★☆
農地転用許可申請	農地	農業委員会	★★★★★
境界確定・測量	境界不明土地	土地家屋調査士など	★★★★☆
事故物件の告知書作成	事故物件	不動産会社と作成	★★★☆☆

ポイント
「全部一人でやる」のか「どこまでプロに任せるのか」で、しんどさが全然違います。

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セクション2：読者が選ぶ「一番困った」役所手続きランキング

ここからが本題です。
訳アリ物件売却の経験者に話を聞くと、だいたい同じところでつまずいています。

困った役所手続きランキング

順位	手続き名	よく聞く本音
1位	相続関係書類（戸籍・除籍・改製原戸籍）の収集	「何をどこまで集めればいいか分からない」
2位	相続登記（名義変更）	「書類が多すぎて心が折れる」
3位	建物滅失登記	「解体したのになぜ登記が残るの？」
4位	農地転用許可	「申請書の意味が分からない」
5位	登記事項証明書の取得	「地番と住所が違うって何？」

ここから、各ランキングをかなり深掘りしていきます。

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第1位：相続関係書類の収集

「戸籍ってこんなに種類あったの…？」

そもそも、なぜこんなに面倒なの？

Q：なんで“出生から死亡までの戸籍”が必要なの？

A：
相続登記をするには
「亡くなった人に、誰が相続人として残っているか？」
を確定する必要があります。

• 婚姻・離婚
• 子どもの有無
• 認知した子ども
• すでに亡くなっている家族

これらをすべて戸籍で追いかけるため、出生から死亡までの連続した戸籍が必要になります。

必要になることが多い戸籍類

書類名	役割	よくあるつまずき
戸籍謄本	家族構成の基本情報	本籍地が分からない
除籍謄本	戸籍が閉じた後の記録	どこに請求すべきか迷う
改製原戸籍	制度変更前の古い戸籍	漢字が読めないレベルの古さ
相続人の戸籍謄本	相続人を証明	相続人が全国に散らばっている

よくある質問 Q&A

Q：本籍地が遠くても、どうにかなる？
A：市役所に行かなくても、郵送請求ができます。
ただし、

• 請求書
• 本人確認書類のコピー
• 手数料分の定額小為替
• 返信用封筒

などが必要で、「1つでも不備があると差し戻し」になることもあります。

Q：自分でやったほうが安いけど…現実的？
A：

• 本籍地が1〜2カ所で
• 相続人が少なく
• 戸籍の読み方に抵抗がない

という条件なら、ギリギリ自力もアリです。

でも、

• 本籍地が複数
• 相続人が多い
• そもそも相続人同士の関係も複雑

このあたりになると、司法書士に依頼したほうが早くて正確なケースがほとんどです。

ここがつらいポイント

ポイント	内容
どこまで集めればOKか分からない	「まだ足りない」と言われて追加取得になる
古い手書きの戸籍が読めない	字が崩れていて判読しづらい
郵送請求で時間がかかる	1往復で1〜2週間かかることも
相続人の数だけ書類が必要	兄弟が多いと一気に手間増加

参考になる公的情報

• 法務省「相続登記の必要性」
• 日本司法書士会連合会「相続に関する手続き」

（「法務省 相続登記」「司法書士会 相続手続き」などで検索すると、公的な解説が出てきます）

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第2位：相続登記（名義変更）

「書類の山に心が折れました…」

戸籍類を集めたあとに待っているのが、相続登記です。
ここまでくると、多くの人がこう言います。

「もうプロに任せればよかった…」

相続登記でやること

ざっくり言うと、

1. 誰がどの割合で相続するかを決める
2. 遺産分割協議書を作る
3. 相続登記の申請書を作成
4. 法務局に提出

という流れになります。

相続登記の“情報整理図”

亡くなった人（被相続人）
   ↓
相続人（配偶者・子・兄弟など）を戸籍から確定
   ↓
誰が不動産を引き継ぐか話し合い（遺産分割協議）
   ↓
協議内容を「遺産分割協議書」にする
   ↓
法務局へ「相続登記の申請」

よくある質問 Q&A

Q：遺産分割協議書って、自分で作ってもいいの？
A：形式に決まりはありませんが、内容に漏れや誤りがあるとやり直しになります。
相続人全員の署名・押印が必要で、実印・印鑑証明書も絡んできます。

Q：相続登記をしないと、売却できない？
A：原則として、被相続人名義のままでは売却できません。
一度、相続人の誰か（または共有）に名義を移してから売却する流れが一般的です。

Q：最近、相続登記が義務化されたって本当？
A：はい。一定の期限内に相続登記をしないと、過料（罰金のようなもの）が科される可能性も出てきています。
詳しくは法務省のページが分かりやすいです。

• 法務省「相続登記の申請の義務化について」

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第3位：建物滅失登記

「解体したのに登記上は“存在する家”扱い」

空き家を解体して更地で売ろうとするときに出てくるのが、建物滅失登記です。

なんで必要なの？

Q：壊したのに、なんで登記が残るの？

A：
登記は「誰かが手続きしない限り、書き換わらない」仕組みだからです。
家を壊しても、自動で「無くなりました」とはなりません。

そのため、

• 解体した
• もう建物は存在しない

という事実を、法務局に正式に申請する作業が必要になります。

必要書類のイメージ

書類名	内容
滅失登記申請書	建物を滅失したことを届け出る書類
滅失証明書	解体業者が発行する証明書
委任状	司法書士等に依頼する場合
登記済権利証（古い場合） or 登記識別情報	所有者であることの証明

よくある質問 Q&A

Q：解体業者が“滅失登記もやっておきますよ”って言ってるけど？
A：解体業者が司法書士と提携しているケースも多いので、
「登記込みのパック」としてお願いできることもあります。
ただし、費用と内容は必ず事前に確認しておきましょう。

Q：この手続きをしないと売却できない？
A：

• 建物付きとして売るなら不要な場合もありますが
• 更地として売るなら、ほぼ必須

と考えてよいです。
登記上は“建物がある”ことになっているのに、更地として売るのは整合性が取れません。

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第4位：農地転用許可

「書いてある日本語の意味が分からない…」

農地（田んぼ・畑）を売る場合、
「農地転用」という手続きが必要になることがあります。

何をする手続き？

簡単に言うと、

「農地として使っていた土地を、宅地や駐車場など、別の用途に変えていいですか？」

と、行政に許可をもらう手続きです。

こんなときに必要

• 農地を住宅用地として売りたい
• 農地を駐車場にして売りたい
• 実際には耕していないけど、登記上は「田」や「畑」になっている

つまずきポイント

ポイント	内容
申請書の書き方が難しい	専門用語が多く、書式も複雑
行政ごとに微妙にルールが違う	自治体ごとにローカルルールあり
許可が出るまで時間がかかる	数カ月単位のことも
買主の計画との調整が必要	「どんな用途で使うか」の計画書が必要な場合も

参考：

• 各自治体の農業委員会のページ（「○○市 農地転用」などで検索）
• 農林水産省「農地転用制度について」

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第5位：登記事項証明書（全部事項証明書）

「住所と地番が違うって、どういうこと？」

これはほぼ全員必要ですが、
特に“はじめの一歩”でつまずきやすいポイントです。

よくある勘違い

Q：家の住所を書けば出てくるでしょ？
A：
実は、登記は「住所」ではなく「地番」で管理されています。

• 住民票に書いてある住所
• 登記簿上の地番

この2つが必ずしも一致しないため、初めての人は混乱します。

解決のコツ

• 固定資産税の納税通知書
• 固定資産税評価証明書

には、地番が載っていることが多いので、
これを手がかりにするのが一番ラクです。

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セクション3：各手続きで“人が挫折する”理由をもう一歩深掘り

ここまでで、「何が大変か」はだいたい見えました。
ここからは、心理的にしんどくなるポイントも含めて少し踏み込みます。

共通する「しんどさ」の正体

1. 専門用語だらけで、自分が何をしているのか分からなくなる
2. 1つ間違えるとやり直しで、時間だけが過ぎていく
3. 窓口によって説明が微妙に違い、誰の言うことが正しいのか分からない
4. “これで合っているのか”の確信がないまま進めるストレス

結果として、

「もう、売却自体をやめようかな…」
という気持ちになってしまう人もいます。

だからこそ、

• 自分でやる部分
• プロに任せる部分

の線引きを最初に決めておくことが、大事になってきます。

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セクション4：必要書類・取得場所・注意点まとめ表（保存版）

ここで一度、全体の整理用として保存版の表をまとめておきます。

訳アリ物件売却でよく使う書類一覧

書類名	主な対象	取得先	主な用途	注意点
固定資産税評価証明書	すべて	市役所・区役所	税金計算・売買価格の参考	名義人でないと取得制限あり
登記事項証明書	すべて	法務局	所有者・権利関係確認	地番が必要
公図	土地	法務局	土地の位置・形状確認	現況と違うこともある
戸籍謄本	相続物件	本籍地の市役所	相続人の確定	本籍地が遠いと郵送必須
除籍謄本	相続物件	同上	戸籍が閉じた後の記録	古い地名・字名に注意
改製原戸籍	相続物件	同上	制度変更前の記録	筆書きで読みにくい
相続関係説明図	相続物件	自作 or 司法書士	相続人の関係図	ミスがあるとやり直し
遺産分割協議書	相続物件	自作 or 司法書士	誰が何を相続するか	相続人全員の実印と印鑑証明が必要
建物滅失登記関係書類	空き家	法務局	更地として売るため	解体業者の証明書が重要
農地転用許可申請書	農地	農業委員会	農地を宅地等に変更	許可まで時間がかかる
境界確定図	境界不明土地	土地家屋調査士	境界トラブル防止	測量費が高額になりがち

ここまで読んで「無理かも」と思った人へ
実はここから先は、「どうやってラクをするか」の話をしていきます。

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セクション5：手続きをスムーズに進めるための“現実的なコツ”

コツ1：最初に「自分の物件タイプ」を決め打ちする

まずは、あなたの物件がどれに当てはまるかを明確にします。

• 事故物件寄りなのか
• 相続物件寄りなのか
• 空き家・農地・境界問題がメインなのか

それによって、優先すべき手続きが変わります。

コツ2：役所に行く前に“電話で聞く”

いきなり窓口に突撃するより、
事前に電話で聞いたほうが、圧倒的に効率がいいです。

• 「訳アリ物件の売却で、○○の書類が必要になりそうなんですが…」
• 「このケースだと、どの窓口で何を出せばいいですか？」

と、“素人です”と正直に伝えたほうが親切に教えてくれることが多いです。

コツ3：同じ窓口に“2回行く前提”でスケジュールを組む

役所手続きは、1回で終わらない前提で考えたほうがメンタルがラクです。

• 1回目：相談＋必要書類一覧を教えてもらう
• 2回目：実際に請求・申請

このくらいのイメージで動くと、「1回で終わらなかった…」というストレスが減ります。

コツ4：自力でやるラインと、プロに投げるラインを決める

おすすめの線引きはこんな感じです。

• 自力で頑張るゾーン
  • 固定資産税評価証明書
  • 登記事項証明書
  • 住民票の取得
• プロに丸投げ候補ゾーン
  • 相続関係書類の収集
  • 相続登記
  • 農地転用
  • 境界確定

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セクション6：専門家・専門サービスに任せるという選択肢

「時間と心を守るための外注」

専門家の種類と“得意分野”

専門家	得意分野	向いているケース
司法書士	相続登記・名義変更・抵当権抹消	相続が絡む物件全般
弁護士	トラブル・紛争・揉め事対応	相続人同士の争い、隣地トラブル
土地家屋調査士	測量・境界確定・建物表題登記	境界不明、面積に不安がある
税理士	相続税・譲渡所得税	税金面が不安な人
訳アリ物件専門の買取業者	訳アリ物件の一括買取・手続き代行	「全部まとめて手放したい」人

「訳アリ物件専門店【ラクウル】」という選択肢

訳アリ物件に関しては、
通常の不動産会社があまり積極的に扱いたがらないケースが多いのが現実です。

そこで出てくるのが、
訳アリ物件専門の買取サービスです。

そのひとつが、
👉 訳あり物件の専門店【ラクウル】

こういう人には特に相性がいい

• 事故物件・自殺・孤独死などの履歴がある家を売りたい
• 相続関係が複雑で、どこから手をつければいいか分からない
• 空き家を長年放置していて、書類もバラバラ
• 「とにかく早く・まとめて手放したい」という気持ちが強い

ラクウルのような専門店のメリットは、

• 訳アリ前提なので、事故歴などを隠す必要がない
• 一般の仲介よりも、役所手続きや書類のサポートが手厚いケースが多い
• 「売れるのか不安…」という物件でも、相談できる土台がある

という点です。

ここで大事なのは、
「必ずこういうサービスを使え」という話ではないということ。
あくまで、

• 自力で全部やる
• 一部だけプロに任せる
• 丸ごと専門店に買取してもらう
  という選択肢のひとつとして、
  あなたの状況とメンタルに合う方法を選んでほしい、というスタンスです。

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セクション7：結論と「今からできる、たった3つの次の一歩」

ここまでかなり深く見てきました。
最後に、話をシンプルにまとめます。

訳アリ物件の役所手続きで押さえるべき3つのポイント

1. どのタイプの訳アリなのかをハッキリさせる
   • 事故物件・相続物件・空き家・農地・境界問題
     → これによって必要な手続きはガラッと変わる
2. 「自力ゾーン」と「外注ゾーン」を分ける
   • 自力：評価証明書・登記事項証明書・住民票など
   • 外注候補：相続登記・農地転用・境界確定・複雑な相続
3. ストレスが限界なら“まとめて手放す”選択肢もある
   • 訳アリ物件専門店【ラクウル】のようなサービスに相談することで、
     役所手続き込みで解決できる場合も多い

今、あなたができる「次の一歩」

• ステップ1：自分の物件タイプを紙に書き出す
  • 例：「父名義の相続物件で、空き家歴10年、固定資産税は滞納なし」など
• ステップ2：この記事の表から“自分に関係しそうな手続き”に丸をつける
  • どの手続きが関係しそうか、ざっくりでOK
• ステップ3：1件だけでいいので、“相談先”を決める
  • 市役所の相談窓口に電話してみる
  • 近所の司法書士を検索してみる
  • 訳アリ物件専門店【ラクウル】のサイトを覗いてみる

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「訳アリ物件だから」といって、
あなたが必要以上に罪悪感を抱える必要はありません。

ただ、

• 普通の物件より手続きが多くて
• 普通の物件より人に話しづらくて
• 普通の物件より、放置されやすい

のは事実です。

だからこそ、
“一人で全部抱え込まない”という発想が大事になってきます。

この文章が、
あなたが訳アリ物件の売却に向けて、
一歩を踏み出すための“地図”になれたらうれしいです。