訳アリ物件って本当に売れる？地域別の成功事例をプロが徹底解説

その「訳アリ」、本当に売れないと決めつけていませんか？

「相続した家が事故物件で…正直、誰も買わないですよね？」
「地方のボロボロの空き家、解体費のほうが高そうで怖い…」
「不動産会社に相談したら“ちょっと難しいですね”と言われてしまった…」

こんなモヤモヤを抱えたまま、
「訳アリ物件　売却」「事故物件　地方　売れる？」
と検索して、この記事にたどり着いたのではないでしょうか。

まず、はっきりお伝えしたいのは――

訳アリ物件は、“売れない物件”ではなく、“売り方と相手を選ぶ物件”です。

そして、その「売り方」と「相手」を決めるうえで、
“地域”という視点がものすごく重要になってきます。

同じ「事故物件」でも、
東京23区と人口3万人の地方都市では、
売却価格も、買い手のタイプも、売れるスピードもまったく違うからです。

この記事では、

訳アリ物件の種類と特徴
地域別（都市部・地方都市・観光地・過疎地域）のリアルな成功事例
成功事例に共通するポイント
実際にどう動けばいいのかという“行動レベル”のアドバイス

まで、会話するようなテンポで、でも中身はかなり深く掘り下げていきます。

途中で、

「うちのケースはどれに近いかな？」
「このパターンなら、まだ可能性あるかも…」

と、自分ごととして照らし合わせながら読んでみてください。

訳アリ物件の種類と特徴を、ちゃんと整理しておこう
1. 主な「訳アリ物件」のタイプ一覧
2. なぜ「訳アリ」だと普通の不動産会社では難しいのか？
地域別の成功事例：都市部・地方都市・観光地・過疎地域
成功事例に共通するポイントを“分解”してみる
実践的アドバイス：あなたの物件を「売れる側」に持っていくために
情報提供としてのご紹介：訳アリ物件専門店「ラクウル」
1. ラクウルのような専門サービスが向いているケース
2. 「まず情報収集の一つとして」というスタンスでOK
信頼性を高めるための参考情報（外部情報源）
結論：訳アリ物件は、「地域」と「相手」を間違えなければ、ちゃんと売れる
1. 記事全体の要点整理
2. あなたが今すぐ取れる「3つの行動」

訳アリ物件の種類と特徴を、ちゃんと整理しておこう

まずは、「そもそも、どこからが“訳アリ”なのか？」という話から整理します。
ここが曖昧なままだと、業者に相談するときも説明がぼやけてしまいます。

主な「訳アリ物件」のタイプ一覧

種類	具体例	主なリスク・特徴	売却への影響の傾向
事故物件（心理的瑕疵）	自殺・孤独死・殺人事件など	買主の心理的抵抗が大きい	都市部では投資家需要あり
再建築不可	接道義務を満たさない、2m未満の路地状敷地など	建て替えができない	土地値より安くなるが投資家需要あり
借地権付き物件	土地は借り物、建物のみ所有	地代・契約条件の制約	都市部では一定の需要
老朽化・空き家	築40〜50年以上、雨漏り・傾き・シロアリなど	修繕費・解体費が高い	解体前提・土地目的で売れることも
近隣トラブル物件	クレーマー住民、騒音、ゴミ屋敷隣接など	精神的負担が大きい	一般の買主には不人気、業者買取が中心

「うちの物件、どれに当てはまるんだろう？」と思った方もいると思います。
実際には、複数の要素が重なっているケースも多いです。

例：
- 「地方の老朽化した空き家」＋「再建築不可」
- 「都市部のマンション」＋「孤独死あり」

こうした複合パターンでも、
“地域”と“買い手のタイプ”を間違えなければ、売却の可能性は十分あります。

なぜ「訳アリ」だと普通の不動産会社では難しいのか？

ここも、多くの方がつまずくポイントです。

一般の不動産会社は、
「一般のエンドユーザー（自分で住む人）」向けの物件を中心に扱うため、
訳アリ物件は「扱いづらい」「クレームリスクが高い」と判断されがちです。
その結果、
- 「うちではちょっと…」と断られる
- 「売り出してみましょう」と言われたものの、全然反響がない
  といったことが起こります。

一方で、訳アリ物件を“商品”として見ている投資家や専門業者にとっては、
「安く買って、手を加えて、貸す・売る」というビジネスチャンスになります。

つまり、
“誰に売るか”が変わるだけで、同じ物件でも「売れない」から「売れる」に変わる
ということです。

地域別の成功事例：都市部・地方都市・観光地・過疎地域

ここからは、いよいよ本題の「地域別成功事例」です。
それぞれの事例について、

物件の状況
売却価格
売却までの期間
成功要因

をセットで見ていきます。

「自分の物件はどのパターンに近いか？」を意識しながら読んでみてください。

都市部（東京・大阪・名古屋など）：訳アリでも“需要の厚さ”で押し切れるエリア

都市部は、訳アリ物件にとって最も売りやすいフィールドです。
理由はシンプルで、

人口が多い
投資家・再生業者が多い
賃貸需要が高い

からです。

事例①：東京都足立区・マンションの孤独死物件

物件の状況
- 築35年・2DK・駅徒歩10分
- 室内で孤独死が発生し、発見まで数日
- 室内には臭気・汚損あり（特殊清掃済み）
売却価格
- 1,150万円（同条件の相場：1,400万円前後）
  → 相場の約20％減
売却期間
- 約2週間で買付申込
買い手のタイプ
- 賃貸用として運用する個人投資家
成功要因
- 駅近・都内という立地の強さ
- 「事故物件でも構わない」という投資家層が厚い
- 特殊清掃済みで、再生コストが読みやすかった

ポイント：
都市部では、「心理的瑕疵」よりも「立地」と「利回り」が優先されることが多いです。

事例②：大阪市西成区・再建築不可の戸建て

物件の状況
- 築50年・木造2階建て
- 接道義務を満たさず、再建築不可
- 外観は老朽化しているが、室内は最低限使用可能
売却価格
- 380万円（周辺の建て替え可能な土地相場：1,000万円前後）
売却期間
- 約1ヶ月
買い手のタイプ
- 簡易宿泊所（ゲストハウス）運営を検討している投資家
成功要因
- 再建築不可でも、「そのまま使う」前提なら問題にならない
- インバウンド需要のあるエリアで、宿泊ニーズが高い
- 土地値ではなく、「収益物件」として評価された

地方都市（札幌・仙台・福岡など）：“安定需要”を背景に、訳アリでも戦える

地方都市は、都市部ほどの爆発的な需要はないものの、
人口規模・経済規模が一定以上あるため、訳アリ物件でも買い手が見つかりやすいエリアです。

事例③：札幌市・老朽化した戸建て空き家

物件の状況
- 築45年・木造・雪害による屋根の一部破損
- 3年以上空き家、室内にカビ・傷みあり
- 冬場の除雪負担も大きく、相続人が管理しきれない状態
売却価格
- 120万円（周辺の更地相場：300〜400万円）
売却期間
- 約3週間
買い手のタイプ
- 戸建て賃貸として再生する個人投資家
成功要因
- 札幌は賃貸需要が高く、戸建て賃貸のニーズもある
- 解体せず、最低限のリフォームで賃貸に回す計画が立てられた
- 「土地＋建物」ではなく、「利回り」で評価された

事例④：福岡市・借地権付き戸建て

物件の状況
- 借地権付き・築30年・戸建て
- 地代は月額1万円台
- 建物は多少のリフォームで使用可能
売却価格
- 450万円（同エリアの所有権戸建て相場：1,500万円前後）
売却期間
- 約1ヶ月
買い手のタイプ
- 自分で住む予定の若い夫婦
成功要因
- 福岡市は人口増加中で、住宅需要が高い
- 「所有権には手が届かないが、借地権なら買える」という層が一定数いる
- 地代が比較的安く、トータルコストとして魅力があった

地方都市では、
「所有権じゃなくてもいいから、安く住みたい」層や、
「安く仕入れて貸したい」投資家層が、訳アリ物件の買い手になりやすいです。

観光地（京都・沖縄・軽井沢など）：“民泊・宿泊需要”が訳アリを飲み込むエリア

観光地は、訳アリ物件にとってかなり追い風の強いエリアです。
理由は、

民泊・簡易宿泊所・ゲストハウスなどの需要がある
「短期滞在」がメインのため、心理的瑕疵の影響が相対的に小さい

といった点です。

事例⑤：京都市・町家の自殺歴あり物件

物件の状況
- 築不詳（築60年以上）・京町家
- 数年前に自殺が発生
- 内装は古いが、観光エリアに近い立地
売却価格
- 1,800万円（同条件の非事故物件：2,300万円前後）
売却期間
- 約1ヶ月
買い手のタイプ
- インバウンド向けの宿泊施設を運営する法人
成功要因
- 「京町家」という希少性
- 観光エリアへのアクセスの良さ
- 宿泊施設としての収益性が高く、心理的瑕疵を織り込んでも採算が合う

事例⑥：沖縄県那覇市・老朽化アパート

物件の状況
- 築40年・2階建てアパート
- 外壁にひび割れ、共用部の老朽化
- 一部空室、家賃も相場より安い
売却価格
- 600万円
売却期間
- 約2週間
買い手のタイプ
- 民泊・マンスリーマンション運営を検討する投資家
成功要因
- 那覇市は観光・ビジネス両方の需要が高い
- 建物をフルリフォームして短期賃貸に回す計画が立てられた
- 「ボロい＝安く仕入れられる」とポジティブに評価された

過疎地域：正直ハードだが、「ゼロではない」世界

過疎地域は、訳アリ物件にとって最も厳しいエリアです。
ただし、それでも「まったく売れない」わけではありません。

事例⑦：山形県・再建築不可＋老朽化の空き家

物件の状況
- 築55年・木造
- 再建築不可（接道条件を満たさない）
- 雪害で屋根が一部破損、雨漏りあり
- 5年以上空き家
売却価格
- 10万円
売却期間
- 約1ヶ月
買い手のタイプ
- 近隣で農業を営む個人（倉庫・物置として利用予定）
成功要因
- 「住宅」としてではなく、「倉庫」としての用途が見つかった
- 売主が「とにかく手放したい」という意向で価格を割り切った

事例⑧：高知県・近隣トラブル物件

物件の状況
- 築40年・戸建て
- 隣人がクレーマー気質で、過去にトラブル多数
- 売主は精神的に疲弊し、早期売却を希望
売却価格
- 5万円
売却期間
- 約2ヶ月
買い手のタイプ
- 訳アリ物件専門の買取業者
成功要因
- 一般の買主ではなく、「トラブル込みで買う」業者にターゲットを絞った
- 売主が「価格よりも、手放すこと」を優先した

過疎地域では、
「高く売る」よりも「確実に手放す」ことを優先するケースが多いです。
その意味で、訳アリ物件専門業者の存在は非常に大きいと言えます。

成功事例に共通するポイントを“分解”してみる

ここまで見てきた事例には、いくつかの共通点があります。
それを要素ごとに分解してみましょう。

共通ポイント①：訳アリ物件に強い業者に相談している

これは、ほぼすべての事例に共通しています。

一般の不動産会社
→ 「売り出してみましょう」と言われても、反響が少ない
訳アリ物件専門の業者
→ 「うちで買い取れます」「この条件なら投資家が付きます」

というように、スタート地点から違うことが多いです。

共通ポイント②：早めに動いている

空き家は、放置すればするほど
- 雨漏り
- 傾き
- カビ
- 動物の侵入
  などで、どんどん価値が下がっていきます。
逆に、
「相続してすぐ」「問題が発覚してすぐ」に動いたケースほど、
まだ建物として使える状態で売れていることが多いです。

共通ポイント③：地域の需要を理解している（or 理解している業者に任せている）

都市部 → 投資家・賃貸需要
観光地 → 民泊・宿泊需要
地方都市 → 戸建て賃貸・低価格住宅需要
過疎地域 → 倉庫・資材置き場・農地とのセットなど

「誰にとって価値があるのか？」という視点を持てるかどうかが、
成功と失敗を分ける大きなポイントです。

実践的アドバイス：あなたの物件を「売れる側」に持っていくために

ここからは、
「じゃあ、具体的にどう動けばいいの？」という疑問に答えていきます。

ステップ①：自分の物件の“現状”を整理する

まずは、紙でもメモアプリでもいいので、次のような項目を書き出してみてください。

所在地（市区町村レベル）
物件の種類（戸建て・マンション・アパートなど）
築年数
訳アリの内容（事故歴・再建築不可・借地・近隣トラブルなど）
空き家期間
自分が優先したいこと
- できるだけ高く売りたい
- とにかく早く手放したい
- 近隣に知られずに売りたい

これを整理しておくだけで、
業者に相談するときの話がスムーズになります。

ステップ②：地域タイプを見極める

次に、あなたの物件がどの地域タイプに当てはまるかを考えます。

地域タイプ	目安	売却戦略の方向性
都市部	政令指定都市・県庁所在地・人口50万人以上	投資家・専門業者・賃貸需要を意識
地方都市	人口10〜50万人程度の市	戸建て賃貸・低価格住宅需要
観光地	観光客が多いエリア・温泉地・リゾート地	民泊・宿泊需要
過疎地域	人口減少が進む町村・山間部	専門業者・倉庫用途・まとめ売りなど