訳アリ物件ってどう売る？クラウドファンディングが出口になる理由を徹底解説

― 個人オーナー・初心者投資家のための“本音の”徹底ガイド ―

「訳アリ物件を持っているけど、全然売れない…」
「事故物件とか再建築不可って、結局どうやって出口を作ればいいの？」
「クラウドファンディングって最近よく聞くけど、訳アリ物件にも関係あるの？」

もしあなたがこんなモヤモヤを抱えてここにたどり着いたなら、このページはかなり役に立つはずです。
この記事では、

訳アリ物件の現実
なぜ普通に売ろうとしても厳しいのか
なぜ今「クラウドファンディング」が注目されているのか
投資家・売主それぞれのメリットとリスク
これからどう動けばいいのか（具体的な次の一歩）

まで、プロブロガー目線で“会話するように”整理してお伝えします。

途中で、訳あり物件の専門店【ラクウル】も一つの選択肢としてご紹介しますが、
押し売りのような話ではなく、「こんなサービスもあるよ」という情報提供の位置づけです。

ゆっくり読み進めて、自分のケースに照らし合わせて考えてみてください。

訳アリ物件とは何か、なぜこんなに売れないのか
訳アリ物件とクラウドファンディングの相性を、もう少し具体的に見てみる
投資家・売主それぞれのメリットと、具体的なリスク
市場動向・事例と、今後の普及可能性・課題
訳アリ物件オーナーが「今」できる現実的なアクション
結論：訳アリ物件 × クラウドファンディング時代に、どう動くべきか

訳アリ物件とは何か、なぜこんなに売れないのか

「訳アリ物件」って、結局どういう物件？

まず前提として、「訳アリ物件」に法律的な明確な定義はありません。
ただ、実務的にはこんな物件を指すことが多いです。

事故物件
自殺・他殺・孤独死など、心理的な抵抗要因がある物件。
再建築不可物件
接道要件を満たさず、現状のルールでは新築できない土地・建物。
借地権・底地など権利関係が複雑な物件
所有権が単純でなく、売買・利用に制限があるケース。
違法建築・増築部分がグレーな物件
建築基準法や条例に適合していない、もしくは適合しているかあいまい。
老朽化が激しい空き家
修繕に多額の費用が必要で、一般の実需層には敬遠される。
近隣トラブルや境界問題を抱えた物件
隣地との境界が不明瞭、通行権トラブルなど。

つまり一言でいうと、
「一般の買い手（マイホーム購入者や普通の投資家）から見て、わざわざ選ばれにくい物件」
これが訳アリ物件です。

なぜ訳アリ物件はこんなに売却が難しいのか？

「安くすれば売れるんじゃないの？」
と感じるかもしれませんが、現実はもう少しシビアです。

主な“売れない理由”

金融機関の評価が低い・そもそも融資がつかない
→ マイホーム購入層はローンが組めないと買えません。
リスクが見えにくい
→ 事故物件の心理的抵抗、違法建築の是正コスト、境界問題など、
「後からトラブルが出そう」と思われると一気に敬遠されます。
出口戦略が限定される
→ 再建築不可や違法建築だと、将来の売却も難しいと判断されます。
情報がわかりにくい
→ 訳アリ要素の内容や程度を理解できる一般の買い手は少数派。

結果として、多くの仲介会社はこう考えます。
「手間の割に成約の見込みが低く、売上になりにくい案件」
そのため、積極的に動いてくれない・後回しにされるということが起きがちです。

そんな中、なぜ「クラウドファンディング」が注目されるのか？

ここ数年で、不動産クラウドファンディングという言葉を聞く機会が増えましたよね。
ざっくりいうと、

「1つの不動産プロジェクトに対して、多数の投資家が少額ずつ出資する仕組み」

です。

ここで重要なのが、

訳アリ物件は安く仕入れられる
プロがリスクを見極めて再生・運営すれば、高利回り案件になり得る

という点です。

つまり、
個人では手を出しづらい訳アリ物件でも、クラウドファンディングの仕組みを使えば、複数の投資家から資金を集めてプロが再生できる。

この構図が、

売主にとっては「買い手が見つかる可能性が上がる」
投資家にとっては「高利回りの投資機会になる」

という形で、訳アリ物件とクラウドファンディングの相性を良くしているのです。

訳アリ物件とクラウドファンディングの相性を、もう少し具体的に見てみる

クラウドファンディングの基本イメージ

まず、「不動産クラウドファンディング」と聞いてイメージできるでしょうか？
ざっくり図にすると、こんな感じです。

【投資家】
　↓ 少額出資（1万円〜数十万円）
【クラウドファンディング事業者】
　↓ 資金を集めて物件を取得・再生・運営して売却
【訳アリ物件・空き家などの不動産】

投資家は出資額に応じて配当（賃料収入や売却益の分配）を受け取ります。

なぜ訳アリ物件と相性が良いのか？（論理的に整理）

相性の良さは感覚ではなく、きちんと理由があります。

観点	訳アリ物件の特徴	クラウドファンディング側の特徴	相性のポイント
価格	市場価格より安いことが多い	安く仕入れるほど利回りを出しやすい	利回り確保に有利
リスク	法的・心理的・物理的リスクが大きめ	リスクを複数投資家でシェア	個人のリスク負担を軽減
専門性	個人では判断困難	事業者が法務・建築などをチェック	プロによる目利きが前提
資金	一般個人では一括購入が難しい	多数から資金を集められる	資金調達の間口が広い

簡単にいうと、

個人一人では怖くて買えない物件でも、
「プロの事業者 × 多人数の小口出資」という形なら、
ビジネスとして成立しやすい

という構造です。

「投資家」目線で見たときのメリット

「投資家側にとって訳アリ物件なんて、むしろ怖いのでは？」
と思うかもしれませんが、クラウドファンディングを介することによって、印象はかなり変わります。

投資家側の主なメリット

小口投資でリスクを抑えられる
1棟購入だと何百万円〜何千万円単位のリスクになりますが、クラファンなら1万円〜10万円程度から。
プロがデューデリジェンス（調査）を実施
権利関係・建物の状態・法令遵守などを、事業者が事前にチェックします。
高利回り案件にアクセスできる可能性
訳アリ物件は安く仕入れられることが多く、
再生・運用がうまくいけば、通常物件より高い利回りを目指せます。
分散投資がしやすい
A案件に1万円、B案件に3万円、C案件に5万円…と分散すれば、1件がダメでも全体への影響を抑えられます。

「売主」目線で見たときのメリット

一方で、あなたが「訳アリ物件を売りたい側」だとしたら、クラウドファンディングはどんな意味を持つのでしょうか？

実は、クラウドファンディングそのものに直接売るというより、
クラウドファンディング事業者や、訳アリ物件を積極的に仕入れる業者が増えることで、売却のチャンネルが広がる
という意味合いが大きいです。

売主側のメリット

通常の仲介市場では動かない物件に、出口が生まれる
→ 「このまま空き家で固定資産税だけ払う」状態から脱出しやすくなる。
現状有姿（現状のまま）で売れる可能性
→ 自費で大規模修繕してから売る、という負担を避けられるケースが多い。
査定の場が増える
→ 訳アリ物件に特化した買取業者や再生業者が増えることで、
「そもそも査定してくれる会社が少ない」という状況から抜け出しやすくなる。
早期売却が見込める
→ 事業者買取の場合、個人への仲介売却よりもスピード感があることが多い。

ここまで読んで、
「なるほど、訳アリ物件も“ビジネスとして見れば”価値があるんだな」
と感じた方もいるのではないでしょうか。

投資家・売主それぞれのメリットと、具体的なリスク

投資家側のメリットをもう少し深堀り

「小口投資でリスク分散できる」というのは表面的なメリットです。
もう少し実務寄りに見てみましょう。

メリット①：不動産知識ゼロでも始めやすい

訳アリ物件を個人で買って再生しようとすると、

物件調査
リフォーム計画
法的チェック
賃貸付け・管理
出口戦略（売却）

まで、すべて自分で考えないといけません。

クラウドファンディングなら、この部分を事業者がまとめて引き受けてくれるため、
投資家は案件に参加するかどうかを選ぶだけで済みます。

メリット②：投資経験としての“学び”が得られる

案件の募集ページには、

物件概要
リスク要因
収支シミュレーション
出口戦略
想定利回り

などが記載されます。
これを見るだけでも、「訳アリ物件をプロはどう評価しているのか」が学べます。

将来、自分で不動産投資をしたい人にとっては、実践に近い教材にもなります。

投資家側のリスクも冷静に押さえておく

メリットだけでなく、当然リスクもあります。

主なリスク

元本割れリスク
物件の売却価格が想定より低くなったり、賃貸が埋まらなかったりすると、損失が出る可能性があります。
流動性リスク
株のようにすぐ売れるわけではなく、出資後は満期まで資金を引き出せないケースがほとんどです。
事業者リスク
運営会社の経営悪化や不正があれば、投資家に影響が出ます。
訳アリ特有のリスク
例：
- 近隣からのクレーム
- 予想外の修繕費
- 法的に想定外の制限が判明する

リスクとリターンのバランスイメージ

案件タイプ	一般的な利回りイメージ	リスクの強さ
一般のレジデンス	3〜5%程度	低〜中
商業系・ホテル系	5〜8%程度	中〜高
訳アリ再生系	6〜10%以上もあり得る	中〜高（内容次第）

※数字はあくまでイメージ。実際の案件ごとに要確認。

売主側のメリット・デメリットを整理する

あなたが「訳アリ物件のオーナー」だとして、
クラウドファンディングの広がりはどんな影響を与えるでしょうか？

売主側のメリット

「売却できるかもしれない」という選択肢が増える
現状のまま、一括で現金化できる可能性
相続や空き家問題の“出口”になり得る

売主側のデメリット・注意点

価格が期待より下がる可能性
訳アリ要素を織り込んだ“実務的な価格”になるため、
ネットの机上査定より現実的に低い数字が出ることもあります。
全部の訳アリ物件が対象になるわけではない
事業者もビジネスなので、「どう再生して収益化するか」が見えない案件は買取が難しいです。
一社だけの査定で決めてしまうと損をする場合もある
訳アリ物件に強い会社と、そうでない会社では評価が大きく変わります。

市場動向・事例と、今後の普及可能性・課題

不動産クラウドファンディング市場のざっくりした流れ

細かい数字を抜きにしても、傾向としては以下のような流れがあります。

法改正・制度整備により、不動産クラウドファンディングの枠組みが整ってきた
投資家の「小口・分散・不動産」ニーズが高まっている
空き家・老朽化物件が地方を中心に増え続けている
訳アリ物件の再生ビジネスが、社会的な課題解決とも結びつきやすい

結果として、
「訳アリ物件 × 再生 × クラウドファンディング」 というテーマは、
今後も案件が増えていく可能性が高い分野です。

具体的にどんな再生パターンがあるのか？

訳アリ物件といっても、再生パターンはいろいろです。例を挙げると…

事故物件 → リノベーションして賃貸運営
一定期間賃貸運用し、家賃で回収しつつ、心理的抵抗を薄めていく。
再建築不可物件 → リフォーム＋低価格賃貸
再建築できないが、建物自体をリフォームして低コスト賃貸として供給。
老朽化した空き家 → シェアハウスや簡易宿泊施設に転用
地域によってはインバウンドやワーケーション需要とマッチするケースも。
権利関係が複雑な土地 → 交渉・整理の上で再開発用地へ
権利調整に強い事業者が入ることで、眠っていた土地が動き始めることも。

こうしたプロジェクトの資金源として、クラウドファンディングが活用されているイメージです。

今後の普及可能性と、乗り越えるべき課題

普及する可能性が高い理由

空き家問題は今後も続く
地方の不動産は、個人投資家が単独で手を出しにくい
テクノロジーで投資プラットフォームが整ってきている
SDGs・社会課題解決と投資を組み合わせた動きが増えている

一方での課題

透明性の確保
訳アリ内容やリスクを、どこまで正直に開示できるか。
投資家保護のバランス
「リスクを理解したうえで参加してもらう」ための情報提供。
事業者の目利き力の差
誰が運営するかによって、同じ訳アリ物件でも結果が大きく変わる。

訳アリ物件オーナーが「今」できる現実的なアクション

ここまで読んで、
「理屈は分かったけど、自分は具体的にどう動けばいいの？」
という疑問が出てきているかもしれません。

順番に整理してみましょう。

まずやるべきことは「現状把握」

いきなり売却先を探す前に、冷静に自分の物件の状況を整理することが重要です。

訳アリ要素は何か？
事故歴？再建築不可？境界？老朽化？権利関係？
現在の固定資産税・維持コストはいくらか？
放置しているだけで、年間どれくらいお金が出ていっているのか。
自分で有効活用する選択肢はあるのか？
賃貸、駐車場、物置、事業利用など。

この整理ができていないと、業者に相談しても話がふわっとしてしまい、
結果的に損をする可能性が高くなります。

「訳アリ物件に強い業者」に相談する重要性

一般的な街の不動産屋さんは、正直なところ“普通の物件”を優先します。
訳アリ物件は、手間がかかるうえ成約確率も低くなりがちだからです。

そのため、理想としては、

訳アリ物件の買取実績がある業者
空き家・事故物件・再建築不可などを明示的に扱っている会社

に相談するのが近道です。

情報提供の一例として：訳アリ物件の専門店【ラクウル】

ここで、一つの情報提供として、
訳アリ物件の専門店【ラクウル】というサービスがあります。

※あくまで「こういうサービスもある」という紹介であり、
必ず利用すべきと勧める意図ではありません。

ラクウルの主な特徴（公式情報に基づく一般的な整理）

訳アリ物件に特化した専門店
事故物件、再建築不可、老朽化空き家、権利関係が複雑な物件など。
全国対応（※対応エリアは要確認）
地方の物件でも相談可能なケースが多い。
現状のまま買取を検討してもらえる
修繕前提ではなく、「今のまま」での査定が期待できる。
相談・査定は無料
売却するかどうかは査定結果を見てから判断できます。

訳あり物件の専門店【ラクウル】

訳アリ物件の売却を検討しているなら、
こうした専門サービスを “比較対象の1つとして” 使ってみるのはアリだと思います。

結論：訳アリ物件 × クラウドファンディング時代に、どう動くべきか

最後に、この記事のポイントを整理しながら、
「じゃあ自分はどうするか？」を考える材料にしていただければと思います。

訳アリ物件は「価値がゼロ」ではない

訳アリ物件は、通常の市場では売れにくい。
しかし、視点を変えれば「再生・活用の余地がある資産」です。
特に、クラウドファンディングや再生事業者の登場により、
以前よりも出口の選択肢は確実に増えています。

クラウドファンディングは、“直接売る相手”というより「裏側の資金源」

あなたが直接クラファン投資家から買ってもらうわけではありません。
しかし、クラファンを活用する事業者が増えることで、
訳アリ物件を積極的に仕入れるプレイヤーが増えています。
これは、訳アリ物件オーナーにとって「売却先の選択肢が増えた」ことを意味します。

読者が取るべき“次の一歩”

もしあなたが訳アリ物件を持っているなら、
以下のステップで動いてみるのがおすすめです。

自分の物件の「訳アリポイント」を整理する
- 事故歴
- 再建築不可かどうか
- 境界・権利関係
- 老朽化の程度
現状維持のコストとリスクを書き出してみる
- 固定資産税
- 管理・点検・草刈りなどの手間
- 近隣トラブルの可能性
訳アリ物件に強い業者に、最低1〜2社は相談してみる
- 一括査定サイトでもよいですが、訳アリ専門業者も候補に入れる
- 複数社の査定額とスタンスを比較する
その中の1つとして、ラクウルのような専門店も検討する