「訳アリ物件って不動産ファンドに売れるの？」をプロがわかりやすく解説

――「もう売れない」と諦める前に知ってほしい出口戦略――

その「売れない物件」、本当に行き止まりですか？
1. 訳アリ物件が売れにくい本当の理由
2. そこで浮上する「不動産ファンド」という選択肢
訳アリ物件とは何か（種類と特徴）
一般市場で売れにくい理由を“買う側の気持ち”から見る
1. 一般の個人買主の本音
2. 不動産会社（仲介）の事情
不動産ファンドが訳アリ物件を買う理由
売却できるケース／できないケース
1. 売却できる可能性が比較的高いケース
2. 売却が難しい・価格が極端に下がりやすいケース
売却のメリット・デメリット（ファンド売却のリアル）
売却の流れ（査定 → 交渉 → 契約）をイメージしておく
1. 全体の流れ（イメージ図）
2. ステップごとのポイント
価格の決まり方（収益性・リスク評価）
注意点（トラブル回避・情報開示など）
よくある質問（FAQ）
訳アリ物件でも「出口」は必ずある
訳アリ物件で悩んだら、「ラクウル」という選択肢も知っておいていい

その「売れない物件」、本当に行き止まりですか？

「相続で古い家を引き継いだけど、
不動産会社からは“かなり厳しいですね”と言われた」

「事故物件になってしまい、一般の買主がまったくつかない」

「再建築不可と言われてローンもつかない。売るに売れない」

もしかして、あなたもこんな状況ではありませんか？

訳アリ物件（事故物件・老朽化・再建築不可・借地権など）を持っている
固定資産税や管理コストに疲れてきた
売却を試みたものの、査定額があまりに低くてショックを受けた
“うちでは扱えません”と不動産会社にやんわり断られた

こうなると、心のどこかでこう思ってしまいますよね。

「この物件、もう“負債”にしかならないのでは？」

でも結論からいうと、
訳アリ物件でも「不動産ファンド」に売却できる可能性は十分あります。

訳アリ物件が売れにくい本当の理由

そもそも、訳アリ物件はなぜ売れにくいのでしょうか。

いちばん大きいのは、「一般の個人買主にとってリスクが大きすぎる」 からです。

修繕やリフォームにいくらかかるかわからない
再建築できない、法律的な制限が多い
事故物件など心理的な抵抗が強い
権利関係（借地権・底地など）が複雑で理解しづらい

つまり、個人からすると、「自分で抱えるには荷が重い物件」 なんですね。

一方で、不動産会社側もビジネスで動いています。

手間のわりに仲介手数料が少ない
売れるまで時間がかかる可能性が高い
トラブルリスクも上がる

そのため、訳アリ物件は“誰も積極的に関わりたがらない”構図になりがちです。

そこで浮上する「不動産ファンド」という選択肢

そんな中で、近年少しずつ知られるようになってきたのが、

「訳アリ物件を不動産ファンドに売却する」

という出口戦略です。

不動産ファンドは、投資家から集めた資金で不動産を取得し、
賃貸運営や再生などを通じて長期的に利益を出すプロ集団です。

彼らは、

訳アリ物件を安く仕入れ、
専門知識とノウハウでリスクをコントロールし、
収益を生む物件へ“再構築”する

ことをビジネスとしているので、
一般の個人が敬遠するような物件にも価値を見出します。

この記事では、会話形式も交えながら、

訳アリ物件とは何か
なぜ一般市場で売れないのか
なぜ不動産ファンドなら買ってくれる可能性があるのか
売却できるケース・できないケース
価格の考え方
注意点やよくある質問

まで、「読んだあとに具体的に一歩動ける」レベルで深掘りしていきます。

最後に、訳アリ物件専門店として
一つの選択肢となる「ラクウル」もご紹介しますが、
あくまで情報提供として、押しつけがましくない形で触れます。

訳アリ物件とは何か（種類と特徴）

「そもそも、うちの物件って“訳アリ”に入るの？」

ここから整理していきましょう。

訳アリ物件の全体像を整理してみる

一般的に「訳アリ物件」と言われるものには、こんな種類があります。

種類	典型例	主な“ワケ”
事故物件（心理的瑕疵）	自殺・他殺・事故死・孤独死など	心理的抵抗が大きく、敬遠される
老朽化物件	築古で雨漏り・腐朽・設備不良	多額の修繕費が必要になる
再建築不可	接道条件を満たさないなど	建て替えができない
借地権・底地	土地は他人・建物のみ所有など	権利が複雑で売りにくい
違法建築	建築基準法を満たしていない	増改築や再建築に制限がある
長期空き家・空き地	放置され老朽化・雑草・ごみ	管理コスト・近隣トラブルのリスク

出典例：
・再建築不可の定義とリスク
・訳アリ物件の代表例と売却方法

ケース別にもう少し踏み込んでみる

事故物件（心理的瑕疵あり）

事故物件とは、
自殺・他殺・火災による死亡・孤独死など、
「人の死亡が大きく関わる」履歴のある物件を指します。

法律上「絶対に売れない」わけではない
ただし、告知義務があるため、一般の買主は敬遠しがち
家賃や売却価格が相場より下がりやすい

とはいえ、投資家やファンドからすれば、

安く買える
リフォームでイメージを回復できる場合がある
一定の需要はある

ため、完全な“アウト”ではありません。

再建築不可物件

再建築不可物件とは、
建物を新築するために必要な「接道条件」を満たしていないなどの理由で、
建て替えや増改築ができない物件をいいます。

建物を解体してしまうと、二度と建てられない
銀行ローンが付きにくく、買主が現れにくい
相場よりかなり安くなることが多い

その一方で、専門家から見れば、

固定資産税が安い
用途によっては高い利回りを出しやすい

というメリットもあります。

借地権・底地

借地権：土地は地主のもの、建物だけ所有
底地：土地のみ所有（借地人が建物を持っている）

権利関係がややこしく、
「説明を聞くだけで疲れる…」という人も多いですが、

一般のエンドユーザーには敬遠される
でも、権利調整のノウハウを持つ業者・ファンドにとっては
ビジネスチャンスになる

という側面があります。

長期空き家・老朽化物件

長年放置された空き家は、

建物が傷んでいる
近隣から苦情が出始めている
固定資産税だけ払い続けている

など、オーナーの精神的な負担も大きくなりがちです。

ただ、立地さえ悪くなければ、

更地にして○○用途に活用
一部を修繕して賃貸運用
駐車場・倉庫・トランクルーム用地

など、“プロ目線の活用方法”はいくつも存在します。

「訳アリ＝価値ゼロ」ではない

ここまで読んで、
「うちも普通の人には買ってもらえなさそうだな…」
と思ったかもしれません。

ただし、これは大事なので繰り返します。

訳アリ物件＝価値ゼロではありません。

正確には、

「一般の個人」にとって価値が低い
「プロ・ファンド」にとっては価値がある場合が多い

という構図です。

一般市場で売れにくい理由を“買う側の気持ち”から見る

「なぜ、普通に売り出しても反応が悪いのか？」

ここを買う側の目線で一度整理すると、
「だからファンドという選択肢が出てくるのか」 が見えやすくなります。

一般の個人買主の本音

個人で家を買う人は、
ほとんどが “自分や家族が安心して住むため” に購入します。

そうなると、こう考えるのが自然です。

余計なリスクは取りたくない
何かあったときに自分で対応するのは不安
将来売れるのかも気になる

そこに、

事故物件
再建築不可
借地権・底地
違法建築

といった要素が入ってくると、
どうしても 「やめておこうかな…」 となりやすいのです。

不動産会社（仲介）の事情

仲介会社にとって重要なのは、

どれくらいの期間で
どれくらいの価格で
どれくらいの手間で

成約できるか、です。

訳アリ物件は、

問い合わせが少ない
内見時の説明が大変
契約後のトラブルリスクも高い

つまり、「時間と労力がかかるわりに儲かりにくい」 物件です。

そのため、

「かなり安くしないと売れませんよ」と言われる
そもそも媒介をあまり積極的に受けたがらない
売り出しても長期間動かない

といった状況になりやすいのです。

不動産ファンドが訳アリ物件を買う理由

ここからがこの記事の核です。

「なんで、普通の人が嫌がる物件を、わざわざファンドが買うの？」

これには、“プロならではの視点” が関係しています。

理由1：安く仕入れて、高く“機能させられる”から

ファンドは、投資家から預かった資金を運用して、
「いかに効率よく利益を出すか」 を考えるプロです。

訳アリ物件は、

一般市場では敬遠される
その分、取得価格を抑えやすい

結果として、

「リスクはあるが安く買える物件」
＝うまく再生できればリターンが大きい投資対象

になり得ます。

理由2：リスクを“分散＋コントロール”できるから

個人が1件の訳アリ物件を持つのと、
ファンドが多数の物件ポートフォリオの中で1件持つのとでは、
意味合いが全く違います。

個人 → 1件の失敗が家計を直撃
ファンド → 全体の中の1件としてリスクを吸収しやすい

さらに、

専門家チーム（法務・建築・税務など）が関わる
収益化のノウハウが蓄積されている
金融機関や他の投資家とのネットワークがある

といった要素もあり、
「リスクを取る前提で、どうコントロールするか」 を設計できるのです。

理由3：出口（売却）の選択肢が多いから

個人が訳アリ物件を持つと、

将来の売却先はかなり限定される

一方、ファンドは、

投資家への売却
別のファンドへの売却
企業や事業者への売却
場合によっては一般市場への売却

など、出口戦略が複数用意できることが多いです。

だからこそ、

「多少ワケがあっても、ビジネスとして成立する」

という判断ができるのです。

売却できるケース／できないケース

ここが、実務的にはいちばん気になるところだと思います。

「うちの物件は、ファンドに買ってもらえる可能性あるの？」
「どこからが“さすがに厳しい”ラインなの？」

売却できる可能性が比較的高いケース

以下に当てはまる物件は、
ファンドや訳アリ専門の買取業者が前向きに検討しやすい傾向があります。

立地が悪くない
- 駅から遠くても、用途によって価値があるケースあり
老朽化はしているが、再生の余地がある
- リフォームや用途転換で収益化できる
再建築不可だが、賃貸運用・倉庫・駐車場など活用余地がある
事故物件だが、賃貸需要が見込めるエリアにある
借地権・底地だが、権利調整の余地がある
長期空き家で管理に困っているが、解体更地にすれば使い道がある

売却が難しい・価格が極端に下がりやすいケース

逆に、以下のようなケースは、

ファンドでも敬遠されがち
かなり価格を抑えないと買い手が付きにくい

という状況になりやすいです。

重大な土壌汚染がある
法的に是正がほぼ不可能な違法建築
権利関係が完全に破綻している（相続トラブルが放置されている等）
極端に需要の少ないエリア（人口減少＋交通の便も悪い）
固定資産税や管理コストに比べて、収益化の見込みがほぼない

とはいえ、「ダメだ」と思い込む前に、
訳アリ物件に慣れた専門業者に一度見てもらう価値は十分あります。

売却のメリット・デメリット（ファンド売却のリアル）

ここからは、
「普通に売却する」のではなく、
“ファンドや訳アリ専門業者に売る” という視点でのメリット・デメリットを整理します。

メリット1：一般市場より“売れる確率”が高い

訳アリ物件は、

一般買主 → 「怖い・不安」
ファンド・専門業者 → 「ビジネスチャンス」

という構図になりやすいため、
“そもそも検討してもらえるかどうか”の時点で差が出ます。

メリット2：現状のまま売却できることが多い

リフォーム不要
不用品の残置も相談できるケースあり
解体まで業者側で対応するケースもある

など、「手間をかけずに手放せる」のは大きなメリットです。

メリット3：早期売却が期待できる

一般の仲介 → 買主が見つかるまで待つスタイル
専門業者・ファンド → 「自社が買主」になることが多い

そのため、
短期間で売却が成立するケースが多くなります。

メリット4：心理的な負担から解放される

訳アリ物件を抱えていると、

固定資産税
管理・近隣対応
将来への不安

など、じわじわと精神的な負担が溜まっていきます。

売却によって、
「ずっと気になっていた厄介ごと」から解放される
というのは、金額以上に大きな価値があります。

デメリット1：価格は相場より低くなりがち

これは正直な話として避けて通れません。

業者やファンドは、リスクを取って再生する
その分を織り込んで「仕入れ価格」を決める

そのため、

「少しでも高く売りたい。時間がかかってもいい」

という人にとっては、
ファンド売却がベストとは限りません。

デメリット2：業者によって得意・不得意がある

事故物件が得意な会社
再建築不可に強い会社
相続・共有名義に強い会社

など、訳アリと一言で言っても、
どこに持ち込むかで結果が変わることが多いです。

だからこそ、

1社だけで判断しない
訳アリ物件専門を名乗る会社も含めて比較する

ことが重要になってきます。

売却の流れ（査定 → 交渉 → 契約）をイメージしておく

「ファンドに売るって、実際には何をすればいいの？」

ここをイメージできると、
一気にハードルが下がると思います。

全体の流れ（イメージ図）

  [訳あり物件買取センター]　相談・問い合わせ
   ↓
  [不動産SHOPナカジツ]　簡易査定（机上査定）
   ↓
  [shukatsudayo.com]　現地調査・本査定
   ↓
  [株式会社SA]　価格・条件の提示
   ↓
  [不動産の口コミ評判堂]　条件交渉
   ↓
売買契約の締結
   ↓
決済・引き渡し

ステップごとのポイント

訳あり物件買取センター相談・問い合わせ

物件の基本情報を伝える
- 所在地
- 種類（戸建て・マンション・土地など）
- 築年数
- 訳アリの内容（事故歴、再建築不可など）

ここで、
「ちょっと言いづらいこと」を隠さないのが大切です。
どうせ後でバレますし、逆に信頼を失う原因になりかねません。

不動産SHOPナカジツ簡易査定（机上査定）

公的なデータ（公示地価、路線価、周辺取引事例など）
インターネット上の情報
オーナーからのヒアリング

をもとに、大まかな査定額の目安が出されます。

shukatsudayo.com現地調査・本査定

実際に現地を確認
建物の状態、近隣環境、接道状況などをチェック
必要に応じて法務的な調査も実施

ここで 「どこまでリスクがあるか」 を見極め、
最終的な買取価格を組み立てます。

株式会社SA価格・条件の提示

買取価格
引き渡し時期
残置物の扱い
契約不適合責任の範囲

などをセットで提示されることが一般的です。

不動産の口コミ評判堂条件交渉

価格だけでなく、
「いつまでに売りたいか」「どこまで片付けるか」なども含めて調整。
必要があれば、他社の査定と比較しながら判断するのがおすすめです。

売買契約の締結

売買契約書を締結し、手付金の授受が行われます。
内容がわからない部分は、遠慮せず質問しましょう。

特に 「契約不適合責任」（以前の“瑕疵担保責任”）
の範囲はしっかり確認が必要です。

決済・引き渡し

残代金の受け取り
所有権移転登記
鍵の引き渡し

ここまで終われば、
あなたの手からその物件の責任は離れます。

価格の決まり方（収益性・リスク評価）

「いくらぐらいで売れるのか？」
ここは誰もが気になるポイントですよね。

ファンドが見るのは「将来生み出すお金」

ファンドや投資家が重視するのは、
「この物件が将来どれくらいお金を生むか」 です。

ざっくり言えば、

予想される収益 − 必要なコスト − リスク調整＝買取価格のベース

という考え方です。

評価項目をざっくり表にすると…

評価軸	見ているポイント
立地	賃貸需要・将来性・商業ポテンシャル
建物状態	修繕費・耐震性・残存年数
権利関係	借地権・共有名義・賃貸借契約などの整理難易度
法的リスク	再建築不可、違法建築、用途制限など
心理的要因	事故歴・近隣トラブル・周囲のイメージ

これらを総合的に評価して、
「リスクに見合った利回りが出る価格」 に落とし込んでいきます。

「高く売る」より「失敗しない」視点も大切

もちろん、少しでも高く売れた方が嬉しいのは当然です。

ただ、訳アリ物件の場合、

時間をかけて一般市場で高値を狙う
リスクを整理して早めに手放す

どちらが自分に合っているか、
冷静に考えることも大切です。

とくに、

固定資産税の負担がつらい
今後の管理が難しい（高齢・遠方など）
相続人同士でもめたくない

といった事情があるなら、
「いくらで売るか」だけではなく、「いつ・どう手離すか」 も
重要な判断軸になってきます。

注意点（トラブル回避・情報開示など）

最後の実務的なポイントです。
ここを知らずに動くと、“あとから後悔” につながりやすいので要注意です。

注意点1：訳アリ情報は必ず正直に伝える

事故歴
構造上の不具合
再建築不可であること
越境・境界トラブルの有無

などは、必ず伝えましょう。

隠しても、

調査や近隣ヒアリングで発覚する
発覚しなかったとしても、後日トラブルになる可能性が大きい

結果的に、
あなた自身のリスクが増えるだけ です。

注意点2：1社だけの話を鵜呑みにしない

訳アリ物件は、
査定する会社の得意分野やスタンスによって、
評価が大きく変わることがあります。

A社「ほとんど値が付きませんね」
B社「条件次第ですが、○○万円なら検討できます」

というのは普通に起こり得ます。

そのため、

複数社に査定を依頼する
訳アリを専門に扱う業者も混ぜて比較する

ことを強くおすすめします。

注意点3：契約内容（とくに責任範囲）を理解する

契約不適合責任をどこまで負うのか
引き渡し後に問題が見つかった場合、どう扱うのか
いつの時点でどこまでの責任を負わなくていいのか

ここをあいまいにしたまま契約すると、
「売ったあともずっと不安…」 という状態になりかねません。

よくある質問（FAQ）

最後に、この記事の内容を踏まえて、
よく出てくる疑問にQ&A形式で答えていきます。

Q1. 事故物件でも、本当に売れますか？

A. 売れる可能性は十分あります。

事故物件だからといって、
「法的に売却禁止」になるわけではありません。

告知義務はある
一般のエンドユーザーには敬遠されやすい

一方で、

投資目的の購入者
訳アリ物件に慣れた専門業者
不動産ファンド

など、「価格次第で検討する層」 が存在します。

Q2. 再建築不可物件でも買い取ってもらえますか？

A. 条件次第ですが、十分に可能性があります。

再建築不可はたしかにネックですが、
その分、仕入れ価格が安くなるため、
利回り次第では投資対象になり得ます。

現状の建物を賃貸に回す
土地として駐車場や倉庫に活用する
将来の法改正や周辺開発を見込む

といった戦略も含めて検討されます。

Q3. 相続した古家や空き家でも相談できますか？

A. むしろ相談すべき典型パターンです。

相続したはいいものの使い道がない
管理が負担になっている
兄弟・親族との共有名義で困っている

こういったケースは、
訳アリ物件専門の業者やファンドが最も得意とする領域です。

Q4. 仲介で売るのと、ファンド・買取業者に売るの、どちらが良い？

これは、

「何を優先したいか」によって変わります。

少しでも高く売りたい → 時間をかけて仲介で一般買主を探す
早く確実に手放したい → ファンド・専門買取業者に売る

訳アリ度合いが強いほど、
仲介での高値売却は難しくなり、時間もかかる傾向があります。

Q5. どこに相談すればいいのか分かりません…

これは多くの人がつまずくところです。

一般的な不動産会社 → 訳アリは積極的に扱わないことも多い
訳アリ専門業者 → 対応の慣れ・実績があるケースが多い

大切なのは、

訳アリ物件の取り扱い実績があるか
どのタイプの訳アリが得意なのか
契約条件が明確で、説明が丁寧か

などをチェックしながら、
複数の候補を比較検討することです。

訳アリ物件でも「出口」は必ずある

ここまでかなり深掘りしてきましたが、
最後に要点だけもう一度整理します。

訳アリ物件でも、売却の可能性は十分ある
一般市場で売れにくいのは、個人のリスク許容度の問題
不動産ファンドや訳アリ専門業者は、
リスクを織り込んで価値を見出すプロ
価格は相場より下がることが多い一方、
「早く・確実に・現状のまま」手放せるメリットがある
物件の種類や状態によって、向き・不向きはある
だからこそ、専門家に相談しながら判断することが重要

訳アリ物件で悩んだら、「ラクウル」という選択肢も知っておいていい

最後に、
訳アリ物件の出口戦略の一つとして、
「訳あり物件の専門店【ラクウル】」 を情報としてお伝えしておきます。

ここは、

事故物件
再建築不可
借地権・底地
老朽化物件
空き家・相続物件

など、一般の不動産会社が敬遠しがちな物件も含めて相談できる窓口として知られています。

もちろん、

「絶対にここに売るべき」
「ここが一番高く買ってくれる」

という断定はできません。

ただ、

訳アリ物件の取り扱い実績がある
現状のまま売却できるケースが多い
まずは査定・相談ベースで使ってみる選択肢になる

という意味で、
「訳アリ物件で本気で悩んでいる人が、比較検討先の一つとして知っておいて損はないサービス」
と捉えるのが良いと思います。

もし今、

「この物件をどうするか、
そろそろ決断しないといけない気がしている」

という状態なら、

自分の物件がどのタイプの“訳アリ”なのか整理する
訳アリ物件に強い業者・ファンドに複数社相談してみる
金額だけでなく、「時間・手間・将来の安心」も含めて判断する

この3ステップだけでも、
きっと今より視界が開けてくるはずです。

「もうダメだ」と思っていた物件が、
実はちゃんと出口があった――

そんな展開になる可能性も、
訳アリ物件の世界では決して珍しくありません。

訳あり物件の専門店【ラクウル】