訳アリ物件をリースバックするとどうなる？メリットと注意点をプロが解説

売りたいのに出ていきたくない――訳アリ物件の“悩み”を解決する選択肢とは？
訳アリ物件とは何か（種類・特徴）
1. 「訳アリ」とは“売却のハードルが高い物件”の総称
2. 訳アリ物件は「市場で売りづらい」だけ
リースバックの仕組み（通常売却との違い）
訳アリ物件をリースバックで売却するメリット
リースバックの注意点・リスク（費用・契約条件・買取価格など）
向いているケース／向いていないケース
1. リースバックが「向いている」ケース
2. リースバックが「向いていない」ケース
利用手順と業者選びのポイント
情報源・参考になる公的サイト
結論 ─ あなたが今、考えるべき次の一歩
1. あなたが今やると良い“3つのステップ”

売りたいのに出ていきたくない――訳アリ物件の“悩み”を解決する選択肢とは？

「売りたいけど、出ていきたくない」そのジレンマありませんか？

こんな状況に、心当たりはありませんか？

事故物件になってしまい、普通の売却では厳しそう
再建築不可で、不動産会社に「売りにくいですね」と言われた
借地権で、そもそもどう処理していいか分からない
老朽化していて、このままでは資産価値が落ちる一方
でも、そこは長年住んできた「自分の家」。簡単には手放したくない

「手放さないと資金的に厳しい」
「でも、住み慣れた家から出るのはつらい」

この“板挟み”状態にいる人にとって、
リースバックはかなり現実的な選択肢になり得ます。

なぜ今「訳アリ物件 × リースバック」が注目されているのか

そもそもリースバックとは、
家をいったん売ってお金に換え、その後は家賃を払って同じ家に住み続けるしくみです。

訳アリ物件の場合、

通常の売却だと、そもそも買い手がつかない
売れたとしても値段が大きく下がる
「売る前提でリフォームしましょう」と言われても、その資金すら厳しい

という“売りづらさ”がつきまといます。

そこで、訳アリ物件を積極的に買い取る業者が提供している
「リースバック」が選択肢になってきているのです。

この記事で分かること

この記事では、次のような疑問に、できるだけ「会話に近い形」で答えていきます。

訳アリ物件って、具体的にどんなパターンがあるの？
リースバックって、普通の売却・賃貸とどう違うの？
訳アリ物件でも本当にリースバックできる？
メリットは？逆に損をするポイントは？
自分のケースに向いているのかどうか判断するには？
業者選びで絶対にチェックしておくべきポイントは？

最終的には、
「自分はリースバックを検討すべきか」
「検討するとしたら、どんな点に注意すればいいのか」

ここまでイメージできるところをゴールにしています。

なお、訳アリ物件専門の買取サービスとして
訳あり物件の専門店【ラクウル】
のような選択肢もありますが、
この記事では“特定サービスのゴリ押し”ではなく、
あくまで「情報のひとつ」として、冷静に扱っていきます。

訳アリ物件とは何か（種類・特徴）

「訳アリ」とは“売却のハードルが高い物件”の総称

よく勘違いされるのが、
「訳アリ＝絶対に売れない」「買ってはいけない」といったイメージです。

実際には、
訳アリ物件とは「売却のハードルが高い要素を持つ物件」の総称に過ぎません。

代表的なパターンを整理すると、次のようになります。

▼訳アリ物件の主な種類と特徴

種類	具体例・特徴	売却が難しくなる主な理由
事故物件	自殺・他殺・孤独死、火災など	心理的に敬遠される「心理的瑕疵」がある
再建築不可	建築基準法上の道路に接していない	建て替えができず、資産価値が低く評価される
借地権付き	土地は借り物、建物のみ所有	権利関係が複雑で、買い手が限定される
老朽化・違法建築の疑い	築古・増築部分が不明・図面不整合など	修繕・是正コストが読みにくく、投資リスクが高い
共有名義	相続などで持ち主が複数人	売却に全員の同意が必要で、手続きが複雑
近隣トラブル	迷惑住民・騒音・ゴミ問題など	住み心地の悪さで購入希望者が減る

「心当たりがあるな…」という方も多いのではないでしょうか。

訳アリ物件は「市場で売りづらい」だけ

ここで押さえておきたいのは、
訳アリ物件＝不動産として完全に価値がない、ではないということ。

一般のマイホーム購入者には敬遠される
住宅ローンが付きにくい
通常の仲介では成約しにくい

という意味で“売りづらい”のであって、
投資家や専門業者から見れば「条件次第で十分に検討対象」です。

この「普通の売り方だと難しい」が、
まさにリースバックや専門買取の出番になってきます。

リースバックの仕組み（通常売却との違い）

一言でいうと「売ってから借りる」スキーム

リースバックを一言で表現すると、

家を一度売って、その家を今度は“借りる側”として住み続ける

というスキームです。

イメージを簡単な図にしてみます。

▼リースバックのイメージ図

【あなた（現在の所有者）】
        │
        │（売却）
        ▼
【買取業者など新しい所有者】
        ▲
        │（賃貸契約・家賃支払い）
        │
【あなた（今度は借主として居住）】

ポイントは、

所有者は「業者」に変わる
あなたは「借主」として住み続ける

この2つです。

通常売却との違いを表で整理

「結局、普通に売るのと何が違うの？」という疑問にまとめて答えます。

▼通常売却 vs リースバック

比較項目	通常売却	リースバック
売却後の居住	原則、退去が必要	原則、そのまま住み続けられる
現金化までのスピード	1〜3ヶ月以上かかることも	スキーム次第で短期化しやすい
売却価格	市場価格に近づきやすい	市場価格より低くなるのが一般的
引っ越し	必須	不要
周囲への露出	内覧・看板などで知られやすい	内覧なし・非公開で進めやすい
将来の買い戻し	基本的になし	条件付きで可能なケースもある

普通の売却は「高く売る」方向に強い一方、
リースバックは「居住の継続」と「スピード」に強い、というイメージですね。

訳アリ物件でもリースバックは可能？

ここが気になる方、多いと思います。

結論からいうと、
訳アリ物件でもリースバックが可能なケースは十分にあります。

事故物件 → リスクを理解した上で買取する専門業者あり
再建築不可 → そもそも土地値＋αの投資として見る業者もある
借地権 → 借地権の取り扱いに慣れた業者なら対応可能

もちろん、物件の状態や立地、権利関係によって不可能なケースもありますが、
「普通の不動産会社に“無理ですね”と言われた＝もうダメ」ではありません。

訳アリ物件に特化した買取店（後述のラクウルなど）に一度相談してみる価値は大きいです。

訳アリ物件をリースバックで売却するメリット

「ここが一番知りたい」という方が多いパートですね。
メリットを一つずつ、実際の悩みに紐づけて深掘りします。

メリット①：売却後もその家に住み続けられる

一番の特徴であり、最大のメリットです。

引っ越し費用がいらない
生活環境を変えずに済む（職場・学校・病院など）
高齢者にとって心理的負担が少ない

特に、長年住んだ持ち家を手放すというのは、
金銭的というより“感情的なハードル”が高いもの。

リースバックは、
「所有」は手放すけれど
「生活」はそのまま維持する、という落とし所を提供してくれます。

メリット②：まとまった資金を比較的早く確保できる

訳アリ物件の場合、通常の仲介売却だと、

売り出し → 内覧 → 価格交渉 → 契約 → 決済

と、長期戦になりがちです。

一方、リースバックは「買取」が前提なので、

査定
条件提示
契約・決済

までの流れが比較的スムーズになりやすいです。

「相続税の支払いが迫っている」
「事業資金をどうしても捻出したい」
「多重債務を整理したい」

そんな状況では、
“時間をお金で買う”意味も出てきます。

メリット③：訳アリ物件でも売却のハードルが下がる

訳アリ物件のいちばんの問題は「買い手が見つからない」ことです。

一般のマイホーム層は敬遠する
金融機関の融資がつかない
不動産会社も営業として動きづらい

こうなると、売り出しても長期間売れ残ります。

リースバックは、
「買取して、その後も家賃収入が入る」ことを前提としたビジネスモデルなので、
訳アリ物件にも一定の合理性を持って手を出せるわけです。

メリット④：近所や知人に知られにくい

「実は事故物件で…」「借金整理で…」
こういった背景を、できるだけ周囲に知られたくない人も多いですよね。

通常売却の場合、

販売図面を作成
ポータルサイトへの掲載
場合によっては看板設置
内覧で近所の人に気付かれる

など、どうしても“露出”が発生します。

リースバックは、
「業者との間の個別取引」で完結することが多く、
内覧が不要なケースも少なくありません。

メリット⑤：将来の買い戻しが可能なケースもある

業者や契約内容によりますが、
一定期間内であれば「買い戻しできるオプション」が用意されているケースもあります。

例えば、

事業が軌道に乗ったら家を買い戻したい
相続手続きが落ち着いたら、子ども名義で買い直したい

といったニーズには、かなり魅力的なしくみです。

もちろん、

買い戻し価格は、売却時より上がるのが一般的
買い戻し期間にも制限がある

といった条件が付きますが、
「一度手放したら終わり」ではない選択肢があるのは心強いポイントです。

リースバックの注意点・リスク（費用・契約条件・買取価格など）

メリットを見たうえで、
「いいことばかりのように見えるけど、本当に大丈夫？」
と不安になっている方もいると思います。

ここからは、あえて“デメリット・リスク側”に寄って解説します。

注意点①：売却価格は市場価格より低くなる

リースバックは、
通常の「仲介売却」と比べると、売却価格が下がるのが一般的です。

なぜかというと、

訳アリ物件自体がもともと評価が低くなりがち
業者はその後の空室リスクや修繕リスクも負う
将来の買い戻しオプションがつく場合、その分のリスクも含めて価格を調整

など、業者側が負担する要素が多いからです。

「できるだけ高く売りたい」が最優先であれば、
素直に通常の売却を検討したほうがいいケースもあります。

注意点②：家賃が相場よりやや高めになることも

リースバック後に支払う家賃は、
ざっくり言うと「投資として見たときの利回り」がベースになって決まります。

「売却価格 × 想定利回り ÷ 12ヶ月」
のようなイメージです（実際の計算方法は業者によって異なります）。

そのため、

売却価格が一定以上でないと業者も採算が合わない
利回りを確保するために、家賃が相場よりやや高くなる

という構造になりやすいです。

ここで大事なのは、

「今後、その家賃をずっと払っていけるのか？」

を落ち着いてシミュレーションしておくことです。

注意点③：定期借家契約で、更新に制限があることが多い

リースバックで結ぶ賃貸契約は、
多くのケースで「定期借家契約」が使われます。

定期借家契約とは、

契約期間が満了すると自動更新されない
再契約には、再度の合意が必要

という特徴を持つ契約です。

つまり、

「ずっと住める」と思い込んでいると危険
契約終了時期と、その時点の自分のライフプランを事前にイメージしておく必要がある

ということになります。

注意点④：買い戻し条件が厳しいケースも

「買い戻しができるから安心」と思うかもしれませんが、
ここも冷静に見ておくべきポイントです。

買い戻し価格が売却時より高く設定される
買い戻しできる期間が数年に限定される
ローン審査に通らなければ買い戻し自体が不可

など、ハードルは低くありません。

あくまで「できたらラッキー」くらいの感覚でとらえ、
買い戻しに頼りすぎた計画は組まないほうが安全です。

注意点⑤：業者によって条件差・サービス差が非常に大きい

リースバックは制度としてまだ歴史が浅く、
業者によって考え方や条件、サービスの質がかなり違います。

「とにかく安く買い叩く」ことだけを考える業者
売却後、家賃をじわじわ上げてくる業者
契約内容をあいまいなまま話を進める業者

こういったところに当たると、
せっかくのリースバックが、かえって家計や生活を圧迫する結果になりかねません。

向いているケース／向いていないケース

ここまで読んで、
「自分は検討したほうがいいのか？」
ここが気になっているはずです。

ざっくりとですが、向き・不向きを整理します。

リースバックが「向いている」ケース

▼向いているケースまとめ

ケース	なぜ向いているか
今の家に住み続けたいが、まとまった資金が必要	リースバックの主要メリットをダイレクトに享受できる
高齢で引っ越しや環境の変化が負担	生活環境を変えずに資金化できる
訳アリ物件で通常の売却が難しい	専門業者による買取＋賃貸で解決しやすい
周囲に売却を知られたくない	非公開で取引を進めやすい
一時的に資金が必要で、将来的に買い戻しも視野に入れている	買い戻しオプション付きプランが候補になり得る

ここに「自分の状況が当てはまる」と感じるなら、
リースバックはかなり有力な選択肢になり得ます。

リースバックが「向いていない」ケース

▼向いていないケースまとめ

ケース	なぜ不向きか
とにかく少しでも高く売りたい	仲介売却のほうが価格は出やすい
家賃を継続して払う余裕がない	リースバック後も月々の固定費が発生する
ずっと同じ家に住み続けたい前提で計画している	定期借家契約が多く、更新保証がない
すでに他にも住まいの候補があり、引っ越しに抵抗がない	無理にリースバックを使う必要性が薄い

大事なのは、
「メリットに惹かれて勢いで決めない」ことです。

一度、紙に「自分の状況」「今後必要なお金」「いつまでこの家にいたいか」
などを書き出してみるのをおすすめします。