訳アリ物件ってSNS広告で本当に売れるの？最新戦略をプロが解説

――プロブロガー目線で“本当に使える”実践ガイド

「訳アリ物件を売りたいけど、問い合わせが全然来ない…」
「不動産会社に相談しても、値下げの話ばかりされる…」
「SNS広告がいいって聞いたけど、何から手をつければいいの？」

もし今、あなたがこんなモヤモヤを抱えているなら、この記事はかなり役立ちます。
ここでは、訳アリ物件 × SNS広告 に特化して、
「なぜ効くのか」「何をどうすればいいのか」を、プロブロガー視点で徹底的に深掘りします。

※この記事の最終目的は「訳あり物件の専門店【ラクウル】」の紹介ですが、
露骨な勧誘ではなく、“選択肢のひとつとして知っておくべきサービス”という位置づけでお話します。

訳アリ物件が売れにくい本当の理由と、従来手法の限界
訳アリ物件とSNS広告の“本当の相性の良さ”
SNS広告が売却に有効な理由を3つの軸で深掘り
主要SNSごとの戦略（X・Instagram・TikTok・Facebook）
反応率を上げる広告クリエイティブの作り方
問い合わせにつなげる導線設計（LP・フォーム・チャットボット）
成功事例（架空）でイメージを固める
注意点：広告規制・炎上リスク・個人情報の扱い
結論：SNS広告は訳アリ物件売却の「攻めの一手」
訳アリ物件の専門店【ラクウル】という選択肢

訳アリ物件が売れにくい本当の理由と、従来手法の限界

まず、「そもそも、なぜ訳アリ物件は売れにくいのか？」から整理しましょう。
ここを理解していないと、SNS広告を使っても“ズレた施策”になってしまいます。

訳アリ物件が売れにくい3つの構造的理由

1. 買主の母数が圧倒的に少ない

事故物件（心理的瑕疵）
再建築不可
借地権・底地
共有持分
越境・違反建築など

こうした物件は、一般のマイホーム購入者にはまず選ばれません。
買主候補は、ほぼ以下のような層に限られます。

不動産投資家
再生を得意とする業者
訳アリ物件の専門買取業者

つまり「そもそも、欲しがる人の絶対数が少ない」わけです。

2. 情報の“届き方”が普通の物件と違う

SUUMO・HOME’Sなどのポータルサイトは、
「一般ユーザーがマイホームを探す場所」として最適化されています。

“新築”や“築浅”が目立つ
写真映えする物件が有利
訳アリ物件は検索条件から外されやすい

結果として、訳アリ物件は検索画面の奥底に埋もれがちです。

3. 不動産会社も“本気で売りにくい”

買主が限られる → 成約まで時間がかかる
売れない期間が長い → 媒介報酬が発生しにくい
クレームリスクも高い → 積極的に扱いたくない

表では「頑張ります」と言ってくれていても、
水面下では「後回し」になっているケースも正直多いです。

従来の売却方法にはどんな限界があるのか？

一般的な売却手法はこんな感じですよね。

不動産ポータルサイトへの掲載
自社ホームページ・店頭掲示
チラシ・ポスティング
業者ネットワークへの紹介

これらは総じて“待ち”の営業です。

「たまたまその物件を欲しがる人が、
たまたまそのタイミングで、
たまたまその媒体を見てくれる」

――この偶然に頼っている以上、訳アリ物件はどうしても不利です。

なぜ今「SNS広告」が訳アリ物件と相性がいいのか？

ここで登場するのが SNS広告 です。
ポイントはたった3つ。

欲しがる可能性が高い層に“だけ”出せる（ターゲティング）
広告費を細かく調整できる（1日1,000円〜でもOK）
スマホ完結・即反応（問い合わせまでが早い）

つまり、
「訳アリ物件のように、買主が限られる物件ほど、SNS広告の威力が増す」
という構造になっています。

「じゃあ、どのSNSに出せばいいの？」
「どんな広告内容にすればいいの？」

ここからが本題です。

訳アリ物件とSNS広告の“本当の相性の良さ”

なぜ訳アリ物件は“ネットの世界”でこそ売れやすいのか？

少し視点を変えてみましょう。

訳アリ物件を買う人って、どんな人でしょう？

ニッチな情報を求める
人が嫌がる案件をあえて拾いたい
利回り重視で“手間”をあまり怖がらない

このタイプの人たちは、
かなりの確率でインターネット、とくにSNSで情報収集をしています。

Xで投資家の発信を追っている
Instagramでリノベ事例を見ている
TikTokで不動産投資のショート動画を見ている
Facebookグループで不動産情報を交換している

つまり、「訳アリ物件の買主候補は、オンラインに常駐している」のです。

「訳アリ」という言葉自体がSNSで“刺さる”ワード

面白いのは、「訳アリ」という情報が
むしろSNSでは“フック”になることです。

「事故物件をフルリノベしたらこうなった」
「再建築不可を安く買って利回り◯％を達成」
「借地権×古家でキャッシュフローがこう変わる」

こういう投稿って、
不動産界隈ではかなり反応が良かったりします。

ニッチ・クセ強め・ストーリー性あり
――これはSNSと相性抜群の条件です。

ストーリーをセットで見せられるのが大きな武器

訳アリ物件は「スペックだけだと負ける物件」ですが、
ストーリーで戦える物件でもあります。

なぜ訳アリになったのか
どう活用できるのか
どんな出口戦略が考えられるのか

この“背景”を、
テキスト＋写真＋動画でまとめて見せられるのがSNS広告の強みです。

SNS広告が売却に有効な理由を3つの軸で深掘り

ターゲティング精度：誰に見せるかを決められる

SNS広告の心臓部は「ターゲティング」です。
たとえばFacebook広告（Instagram広告含む）なら、以下のような絞り込みができます。

ターゲット項目	設定例（訳アリ物件向け）
年齢	28〜60歳
地域	首都圏在住、または日本全国
興味関心	不動産投資、収益物件、リフォーム、競売
職業・属性	経営者、役員、自営業など（推定ベース）

「不動産投資に興味がある人」にだけ見せる、
「不動産系サイトをよく見ている人」にだけ見せる――
これができるのが、SNS広告の強みです。

低コスト・小さく試せる

ポータルサイト掲載や紙媒体広告は、
数万円〜数十万円単位の“固定費”になりがちです。

SNS広告は、

1日1,000円〜
1週間だけ試す
反応が良ければ増額、悪ければ停止

といった形で、テストしながら調整できるのが現実的です。

拡散性：広告が広告で終わらない

SNSは「広告を見た人がシェアする」ことで、
広告費ゼロの“二次拡散”が起きる可能性があります。

「こんな事故物件あるらしい（笑）」
「この再建築不可、投資としてアリじゃない？」

といった形で、ターゲット層の友人・フォロワーまで情報が届くこともよくあります。

主要SNSごとの戦略（X・Instagram・TikTok・Facebook）

「SNS広告」と一括りにしても、
それぞれ性格がかなり違います。

ここでは、訳アリ物件という前提で、
各SNSの使いどころを具体的に整理します。

SNS別のざっくり比較

SNS	向いている物件	主なターゲット	強み
X	事故物件・再建築不可・収益案件	情報感度の高い投資家・業者	拡散力・リアルタイム性
Instagram	リノベ映え・デザイン性ある物件	若手投資家・リノベ好き	ビジュアル訴求
TikTok	ストーリー性のある案件	動画慣れした若手投資家	バズ・エンタメ性
Facebook	高額・土地系・法人向け	業者・シニア投資家	実名制・長文説明

X（旧Twitter）：投資家・業者に一番刺さりやすい場

特徴

不動産投資クラスタが活発
リアルタイム性が高い
テキスト中心で“数字の話”がしやすい

向いているケース

事故物件をそのまま投資案件として売りたい
再建築不可を利回り重視でアピールしたい
安めの価格帯で、スピード勝負に持ち込みたい

広告文の型（例）

【訳アリ × 高利回り案件】

・再建築不可（セットバック要）
・価格：◯◯万円
・満室時想定利回り：12％
・現況：空き家

再生・投資向けの案件です。
詳細はこちら👇
（LPリンク）

「訳アリ」をあえて出しつつ、
“数字で判断したい投資家”向けに組み立てるのがコツです。

Instagram：ビジュアルで「ポテンシャル」を見せる

特徴

写真・動画メイン
世界観・雰囲気が大事
「リノベでこんなに変わる」が刺さる

向いているケース

古家 × 立地良し
リノベ前提で価値が出る物件
若い世代の投資家に訴求したい

投稿構成の例

1枚目：外観 or 内装の印象的なカット
2枚目：間取り図
3枚目：リノベ後イメージ（CGでも可）
4枚目：利回りシミュレーション

キャプションでは、

「なぜ安いのか」（訳アリ理由）
「どう活用できるのか」
「どんな数字が見込めるのか」

をシンプルに書きます。

TikTok：動画で“ストーリー化”して魅せる

特徴

ショート動画
ストーリー性が何より大事
「変化」や「意外性」がバズりやすい

向いているケース

事故物件からの再生ストーリー
ボロボロの家が蘇る流れ
珍しいクセのある物件

動画ストーリーの構成例

ビフォー（かなりボロい状態を見せる）
「実はこの物件、◯◯な訳アリです」
「でも◯◯すれば、利回り◯％も見込めます」
「詳しい人、こういう案件が好きな人はこちらへ」→ LPリンク or 問い合わせ

Facebook：実名制だからこそ安心して“重い話”ができる

特徴

実名制で信頼感がある
長文OK
不動産業者・シニア層も多い

向いているケース

借地権・底地・共有持分など説明が複雑な案件
高額・大型の訳アリ物件
業者間・法人向けにアプローチしたい案件

広告文のポイント

法的・権利関係を丁寧に説明
「一般の方向けではなく、プロ向け案件」と明記
問い合わせは電話・メール・フォームを使い分ける

反応率を上げる広告クリエイティブの作り方

「どのSNSに出すか」は重要ですが、
それ以上に大事なのが“何をどう見せるか”です。

ここでは、「訳アリ物件ならではのクリエイティブ作り」を掘り下げます。

「訳アリの理由」を隠さない＝むしろ“見せ方”を工夫する

多くの人がやりがちなのが、
「訳アリ要素をぼかして掲載する」ことですが、これは逆効果です。

投資家は“訳アリ要素”をむしろ知りたい
後出しにすると信用を失う
問い合わせの質も下がる

例：悪い見せ方

「少し難あり物件ですが、詳しくはお問い合わせください」

例：良い見せ方

「再建築不可のため住宅ローンは利用できませんが、その分価格を抑えています。
投資・事業用途での活用を想定しています。」

同じ事実でも、
“何をデメリットとして、何をメリットとして語るか”で印象が変わります。

投資家目線の“数字”を必ず入れる

訳アリ物件の買主の多くは投資家・業者です。
彼らが一番見ているのは 「数字」 です。

入れるべき典型的な数字は以下の通り。

想定家賃
想定利回り（表面・実質）
リフォーム費用のざっくり目安
固定資産税の概算
想定出口（売却時の価格レンジなど）

すべてを完璧に出す必要はありませんが、
「数字がゼロのまま」は避けた方がいいです。

画像は“現状＋ポテンシャル”の両方を見せる

訳アリ物件は、現状の写真だけだと魅力が伝わりにくい一方、
盛りすぎたイメージ図だけだと不信感を持たれます。

おすすめはこの組み合わせです。

現状の外観・内観（正直ベース）
周辺環境（駅・主要道路・商業施設）
リフォーム後のイメージ（パース・ラフでも可）
間取り図（簡易なものでOK）

「今こうだけど、こうなり得る」という
変化の幅を見せるイメージです。

動画は“ストーリー構成”を意識する

動画を使う場合、
ただ物件をぐるぐる撮るだけでは、正直あまり刺さりません。

典型的な構成の型

「この家、普通には売れません」
「理由は◯◯だからです（事故・再建築不可など）」
「でも視点を変えると、◯◯な価値があります」
「想定利回りは◯％、使い方次第でこうなります」
「こういう案件が得意な方はこちら」→ LP・LINE・フォーム

“逆転ストーリー”を意識すると、
視聴者の記憶に残りやすくなります。

広告文は「短く」「具体的に」「一つのゴールだけ」

SNS広告文の鉄則は、

長々と書かない
伝えたいことを欲張らない
行動を一つに絞る

です。

悪い例

再建築不可ですが、実はこういう活用方法もあって…（中略）…興味ある方はDMでもお電話でもメールでも、LINEでも、フォームからでも…

良い例

【再建築不可 × 投資向け】
価格◯◯万円／想定利回り11％
詳細条件と収支シミュレーションはこちら👇
（LPリンク）

ゴールは「LPを見てもらう」だけに絞る。
これだけで反応率はかなり変わります。

問い合わせにつなげる導線設計（LP・フォーム・チャットボット）

広告が良くても、
その先の導線が弱いと一気に離脱されます。

ここは地味ですが、成果に直結する超重要ポイントです。

LP（ランディングページ）は“訳アリ専用”にする

トップページや会社案内ページに飛ばすのはNGです。
訳アリ物件に特化した“専用LP”を用意しましょう。

LPに入れるべき要素

要素	内容の例
キャッチ	「訳アリ物件の売却・買取に特化した相談窓口」
訳アリの種類	事故物件・再建築不可・借地権・底地・共有持分…
実績	「◯◯件以上の訳アリ物件の相談実績」など
強み	スピード対応・秘密厳守・現状のままOK など
流れ	相談 → 査定 → 提案 → 契約のフロー
FAQ	「近所に知られませんか？」「費用はかかりますか？」など
問い合わせ導線	フォーム・電話・LINEのいずれか（複数可）

スマホで見たときにストレスなく読めるよう、
見出し・箇条書き・アイコンを多めに使うと効果的です。

問い合わせフォームは“最低限”に絞る

「こんなに書かせるの？」というフォームは、
その場で閉じられてしまいます。

最低限に絞る項目

名前（ニックネーム可でもOK）
メールアドレス or 電話番号
物件のエリア（市区町村レベル）
訳アリの種類（選択式：事故物件／再建築不可など）

後から聞けばいい項目

詳細住所
間取り
築年数
固定資産税額
売却希望価格

最初のハードルを下げることが、
問い合わせ数を最大化するコツです。

チャットボット・LINE公式アカウントの活用

最近は、「いきなりフォームはちょっと…」という人も増えており、
チャット形式の相談窓口は相性が良いです。

サイト内チャットボット
LINE公式アカウント

どちらでも構いませんが、
少なくとも どこか1つは“ライトな窓口” を用意しておくと安心です。

成功事例（架空）でイメージを固める

ここからは、イメージしやすいように
“ありそうな成功事例”を3つ紹介します。

事例1：地方都市の事故物件をX広告から2週間で成約

物件

地方都市の戸建て
室内での孤独死あり（心理的瑕疵）
築32年、相場より30％安い価格設定

施策

X広告を使用
ターゲット：不動産投資・リフォームに興味のあるユーザー
広告文で「事故物件」であることを明示
想定利回りと再生プランも掲載

結果

広告費：30,000円
LPアクセス：約300件
問い合わせ：18件
成約：1件
期間：広告開始から14日

「事故物件だからこそ安く買いたい」投資家に届き、
従来のポータル掲載では動きがなかった物件が短期で出口を見つけられた事例です。

事例2：都内の再建築不可物件をInstagram広告で売却

物件

都内準工業地域の再建築不可
古家付き・現況空き家
駅徒歩7分、立地は良好

施策

Instagram広告（フィード＋ストーリーズ）
ビフォー写真＋リノベ後イメージを掲載
「再建築不可でも◯◯な使い方ができる」ストーリー設計
若手投資家・リノベ好きユーザーをターゲティング

結果

広告費：50,000円
問い合わせ：27件
成約：1件（法人投資家）
売却期間：約1ヶ月

「おしゃれに再生して貸し出したい」という法人投資家に刺さり、
価格交渉もスムーズに進んだケースです。

事例3：借地権付き戸建てをFacebook広告で法人に売却

物件

借地権付き戸建て
地主との関係調整がネック
一般エンドへの売却はほぼ困難

施策

Facebook広告で、不動産会社・法人投資家をターゲット
借地権の条件・地主との交渉状況を丁寧に説明
「法人の社宅・寮用途」「事務所転用」の可能性も提示

結果

広告費：20,000円
問い合わせ：9件（すべて法人・業者）
成約：1件（事業会社）
売却期間：約3週間

一般個人ではなく、法人という“適切な買主”に情報が届いたことで、
大きな値引きもなくまとまった好例です。

注意点：広告規制・炎上リスク・個人情報の扱い

SNS広告は強力ですが、
リスクもきちんと理解しておく必要があります。

不動産広告規制への配慮

不動産広告には、景品表示法・宅建業法などの規制があります。

NGワード例

「絶対に儲かる」「必ず値上がりする」
「誰でも簡単に高利回り」
実態より著しく有利に見せる表現

参考：不当景品類及び不当表示防止法（消費者庁）
https://www.caa.go.jp/policies/policy/representation/fair_labeling/ (caa.go.jp in Bing)

炎上リスク（とくに事故物件）

事故物件は、
遺族・近隣住民・関係者への配慮が欠かせません。

事件・事故の詳細をセンセーショナルに扱わない
住所や写真から特定されすぎないように配慮
「面白半分」に見られないトーンにする

参考：国土交通省「事故物件に関するガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000191.html (mlit.go.jp in Bing)

3. 個人情報の取り扱い

問い合わせフォームやチャットで得た情報は、
個人情報保護法に従って適切に管理する必要があります。

プライバシーポリシーの掲載
不要な情報を集めすぎない
外部サービス（フォーム・チャット）利用時の規約確認

参考：個人情報保護委員会
https://www.ppc.go.jp/

結論：SNS広告は訳アリ物件売却の「攻めの一手」

ここまでかなり深掘りしてきました。
最後に、要点を3つにまとめます。

SNS広告は訳アリ物件売却の“新しい武器”

従来の「待ちの営業」では届かなかった、
投資家・業者・専門家にピンポイントでアプローチできます。

訳アリ物件こそ、
ターゲティングとストーリーの力が活きるフィールドです。

成果を左右するのは「ターゲティング」と「クリエイティブ」

誰に見せるか（ターゲット設定）
何をどう見せるか（数字・写真・ストーリー）

この2つを設計できれば、
「問い合わせがゼロ」という状況からは抜け出しやすくなります。

専門家と組むことで、リスクを抑えつつ成功率を上げられる

とはいえ、

訳アリ物件の法的・権利的な難しさ
不動産広告ならではの規制
買主との交渉の手間

これらを、
すべて個人だけで抱えるのは正直かなりハードです。

そこで、情報提供として
「こういう専門サービスもある」という選択肢を一つ紹介しておきます。

訳アリ物件の専門店【ラクウル】という選択肢

ラクウルは、

事故物件
再建築不可
借地権・底地
共有持分
その他、一般の不動産会社が敬遠しがちな物件

といった、いわゆる「訳アリ物件」を専門に扱うサービスです。

ポイント（あくまで“一情報”として）

訳アリ物件の相談・査定に慣れている
買取・仲介など、複数の出口を提案できる
「近所に知られたくない」「早く現金化したい」といったニーズにも配慮

「SNS広告で自力で動いてみたい」
「だけど、専門家の意見も聞いておきたい」

そんな時に、
比較検討の一つとして知っておくと心強い存在です。

もしこの記事を読んで、

「自分の物件なら、どのSNSが合いそう？」
「広告文のたたき台を一緒に作ってほしい」

などの具体的な相談があれば、
物件の概要（場所・訳アリの種類・ざっくりの価格帯）を教えていただければ、
そこから逆算した“広告案”も一緒に組み立てていけます。

訳あり物件の専門店【ラクウル】