——プロブロガーが本気で解説する、後悔しないための実践ガイド
「親から不動産を相続したけれど、よくよく調べたら“訳アリ物件”だった…」
「不動産会社に相談したら『これは普通には売れませんね』と言われてしまった」
「ただでさえ相続でバタバタしているのに、相続税まで払わないといけない。どうしたらいいの？」
もしあなたがこんな状況なら、この記事はまさに“今読むべき”内容です。
ここでは、
「訳アリ物件」と「相続税対策」という、一見やっかいなテーマを、
- 初心者にもわかる言葉で
- でも内容はしっかり深く
- 会話するようなテンポで
じっくり解説していきます。
途中で、訳アリ物件の専門買取サービス
「訳あり物件の専門店【ラクウル】」
も、あくまで「選択肢の一つ」としてご紹介します。
「そもそも訳アリ物件って何？」
「売ることで本当に相続税対策になるの？」
「どこに相談するのが一番いい？」
こうした疑問を、一つずつ解きほぐしていきましょう。
第1章 そもそも「訳アリ物件」とは？（種類・特徴をざっくり整理）
「訳アリ物件」という言葉の正体
まず最初のポイントですが、
「訳アリ物件」は法律用語ではありません。
不動産業界や一般の売り手・買い手が使う“俗称”です。
「訳アリ」と言われるのは、
- 売れにくい
- 買い手が限られる
- 権利関係がややこしい
- 物理的・心理的な欠点がある
といった理由で、市場での扱いづらさがある物件のこと。
では、どんな種類があるのでしょうか？
訳アリ物件の主なパターン一覧
代表的なパターンを表にまとめます。
| パターン | 具体例 | 主な問題点 |
|---|---|---|
| 事故物件（心理的瑕疵） | 自殺・他殺・事故死・孤独死などがあった | 買い手の心理的抵抗が大きい／賃料や売値が下がる |
| 再建築不可物件 | 建築基準法上の接道義務を満たしていない | 建て替えできない／金融機関の融資がつきにくい |
| 老朽化・空き家 | 長年放置され、雨漏り・シロアリ・腐食 | 解体費が必要／倒壊リスク／行政から指導を受ける場合も |
| 共有持分・共有名義 | 兄弟姉妹など複数人で所有 | 売却には全員の同意が必要／意思決定に時間 |
| 借地権・底地 | 土地はAさん、建物はBさんなど | 権利関係が複雑／買い手が限られる |
| 境界未確定・越境 | 塀や建物が境界線を越えている可能性 | 測量や境界確定に時間・費用／隣地トラブル |
| 違法建築・増築 | 建ぺい率・容積率オーバー、無許可増築 | ローンがつかない／是正工事が必要な場合も |
「うちの物件、いくつか当てはまりそう…」と思ったかもしれません。
でも、ここで一つ覚えておいてほしいのは、
訳アリ＝売れない、ではない
「普通のルートでは売りにくい」が正確
ということです。
訳アリ物件が相続人を苦しめる理由
なぜ訳アリ物件が相続人を悩ませるのか。理由はシンプルで、
- 価値がよくわからない（相続税評価額も、実際の売却価格も想像しにくい）
- 通常の不動産会社に相談しても“扱いづらい”と言われがち
- 時間との戦い（相続税の申告期限10ヶ月）がある
つまり、「情報不足のまま、時間だけが過ぎていく」状況になりやすいんですね。
ここから先は、その「よくわからない」を、一つずつ分解していきます。
ここでいったんQ&A
Q：訳アリ物件でも、不動産会社に仲介を頼めば普通に売れますか？
A：ケースバイケースですが、「かなり時間がかかる」「そもそも断られる」ことも珍しくありません。特に、再建築不可や事故物件は、通常の仲介会社では積極的に扱いたがらない傾向があります。
Q：自分の物件が訳アリかどうか、どこで判断できますか？
A：
- 固定資産税課税明細書
- 法務局での登記事項証明書
- 役所の建築指導課、道路担当課
などで、権利関係や接道状況を確認できます。ただ、読み解きには専門知識も必要なので、のちほど解説する「専門家に相談すべきケース」の章も参考にしてください。
第2章 相続税評価額と訳アリ物件の関係
ここからは、「税金」の話に一歩踏み込みます。
「訳アリ物件って、相続税上も“訳アリ”になるの？」
この疑問、かなり本質的です。
相続税は「時価」ではなく「評価額」で決まる
相続税の世界では、
実際にいくらで売れるか（時価）ではなく、一定のルールに基づいて計算された“評価額”を使います。
ざっくりいうと、
- 土地 → 路線価方式／倍率方式
- 建物 → 固定資産税評価額
がベースになります。
国税庁：財産の評価
→ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4600.htm
訳アリ物件は評価額が下がりやすい傾向
ここがポイントです。
事故物件・再建築不可・老朽化・境界問題…
こうした要素があると、「通常の土地・建物」と比べて評価を下げる余地が出てきます。
たとえば、
- 再建築不可 → 「宅地としての利用が制限される」として減額評価の余地
- 老朽化が激しい建物 → 固定資産税評価額も低め
- 貸家建付地・小規模宅地等の特例 → 一定条件で評価額が減る
こうしたルールをうまく活用すると、
相続税の負担を軽減できる可能性があります。
国税庁：路線価図・評価倍率表
→ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shiho/map/
ただし「評価額が低い＝安心」とは限らない
ここで勘違いしやすいポイントがあります。
「評価額が低いなら、相続税はたいしてかからないし、放っておいてもいいのでは？」
実は、そうとも言い切れません。
理由は次の通りです。
- 相続税の有無は、すべての相続財産を合計して判定する（他の資産も含む）
- 評価が低くても、物件を持ち続けることで固定資産税や管理費がかかり続ける
- 老朽化・空き家問題で、将来の負担やリスクが増える
つまり、
「相続税の評価額」だけでなく、
「長期的なコスト」と「売却のしやすさ」もセットで考えるべき
なんですね。
読者の疑問に答えるQ&A
Q：訳アリ物件だから、税務署に言えば大幅に評価を下げてもらえますか？
A：
「無条件に下げてくれる」ということはありません。
ただし、適切な評価方法や減額要因（再建築不可、貸家建付地、小規模宅地等の特例など）をきちんと適用すれば、本来の評価額よりも下げられることはあります。ここは税理士の腕の見せどころでもあります。
Q：評価額がよくわからない場合、最初に誰に相談すべき？
A：
- 相続に強い税理士
- 不動産評価に明るい不動産会社・鑑定士
のどちらか、もしくは両方に相談するのが現実的です。
訳アリ物件の売却まで視野に入れるなら、「売ること」も見据えて相談できる相手がベターです。
第3章 訳アリ物件を売却すると、なぜ「相続税対策」になるのか
ここからが本題です。
「売ること」と「相続税対策」がどう結びつくのか、順番に見ていきましょう。
最大の理由：納税資金を“現金”で確保できる
相続税のルールで非常に重要なのが、
相続税は「原則現金で一括納付」
という点です。
不動産をいくら相続しても、
それ自体では税金を払えません。
だからこそ、
不動産を現金に変えておくことが、実務上の「相続税対策」になります。
訳アリ物件を売却すれば、
- 納税資金を準備できる
- 延納・物納といった手続きを避けられる（手間・審査・利子税などを回避）
- 「支払えない…」という心理的ストレスを軽減できる
というメリットがあります。
放置すると逆に「負債化」する可能性も
訳アリ物件をそのまま持ち続けると、こんな問題が出てきます。
- 固定資産税が毎年かかる
- 空き家だと管理コスト（草刈り、清掃、修繕）がかかる
- 老朽化で倒壊・火災リスク → 行政から指導されるケースも
- 参考：国土交通省「空き家対策特別措置法」
→ https://www.mlit.go.jp/common/001134876.pdf
- 参考：国土交通省「空き家対策特別措置法」
- 売るにも、年数が経つほど条件が悪化する
つまり、
「いま売れば何とかなる物件」が、
「将来はお金を払って処分する物件」に変わりかねない
ということです。
共有名義の訳アリ物件は“争族”の火種に
兄弟姉妹など複数人で相続した場合、
訳アリ物件を共有名義のまま放っておくと、次のようなことが起こりがちです。
- 誰が管理するのかで揉める
- 固定資産税の負担割合で不満が出る
- 売ろうとするときに全員の合意が必要で時間がかかる
- 将来、さらに次の世代へと共有者が増えてカオスに
ですから、
共有状態のまま長期間放置すること自体が、リスク
とも言えます。
売却して現金にしておけば、
- 分割しやすい
- 相続人同士で「フェア」に分けやすい
- 将来のトラブルの芽を早めにつぶせる
という、目に見えない相続対策にもなるのです。
専門業者なら「訳アリでもスピード売却」が可能
ここで、少し具体的な話をします。
通常の不動産会社（仲介）だと、
- 買い手を探すのに時間がかかる
- 訳アリ物件だとそもそも取り扱いを断られる
- 契約不適合責任（※）のリスクを心配される
といった事情があり、
相続税の申告期限に間に合わないことも普通にありえます。
そこで登場するのが、
訳アリ物件に特化した「買取専門業者」という選択肢です。
たとえば、
「訳あり物件の専門店【ラクウル】」のようなサービス。
- 訳アリ物件専門の買取
- 全国エリアに対応
- 最短即日査定
- 仲介ではなく、業者がそのまま買い取るスタイル
といった特徴があり、
「売れるかどうかわからないまま時間だけが過ぎる」リスクを減らせるのが大きなメリットです。
「時間がない」「早く現金化したい」
「普通の不動産会社に断られてしまった」
そんなときの“現実的な選択肢の一つ”として、
知っておいて損はないサービスだと思います。
Q&A：本当に「売ること」がベストなのか？
Q：訳アリ物件を売るのが、相続税対策としてベストな選択ですか？
A：
必ずしも「全員が売るべき」とは言えません。
たとえば、
- 将来、自分や家族が住む予定がある
- 賃貸に出して継続的な収入を見込める
- 立地がよく、将来の再開発などの可能性がある
こうした場合は、あえて保有する選択もあり得ます。
大事なのは、
「なんとなく放置」ではなく、
「売る／持つ」を“意識して選ぶ”こと
その判断材料として、
このあと「売却方法の選択肢」「注意点」「高く売るコツ」を深掘りしていきます。
第4章 訳アリ物件の売却方法を比較する（専門買取／仲介／任意売却など）
ここからは、実務に直結する話です。
大きく分けて3つのルートがある
訳アリ物件の売却ルートは、大きく分けて以下の3つです。
| 売却方法 | イメージ | 向いているケース |
|---|---|---|
| ① 一般の仲介（不動産会社） | 普通の売却。買主を探してもらう | 訳アリ度が低い／時間に余裕がある |
| ② 訳アリ物件専門の買取 | 業者がそのまま買い取る | とにかく早く現金化したい／通常の会社に断られた |
| ③ 任意売却など（ローン残債があるとき等） | 金融機関と調整しながら売却 | 住宅ローンの残債や滞納が絡むケース |
それぞれ、メリット・デメリットがあります。
一般の仲介で売る場合
メリット
- 買主が見つかれば、価格は比較的高くなりやすい
- 周辺の相場に近い価格で売れる可能性
デメリット
- 訳アリ度が高いと、そもそも取り扱いを断られることも
- 売却までの期間が長期化しやすい
- 内覧対応・告知義務・クレーム対応など、精神的負担も
「時間に余裕があり、訳アリ度が軽いケース」
たとえば、軽度な老朽化や、立地が非常によい物件などでは、まず検討される選択肢です。
訳アリ物件専門の買取業者に売る場合
メリット
- とにかく早い（数日〜数週間単位）
- 仲介ではなく“買取”なので、買主探しの時間がいらない
- 事故物件・再建築不可・共有持分など、訳アリ物件にも慣れている
デメリット
- 買取価格は、一般の仲介売却より低くなるのが通常
- 業者選びを間違えると、不利な条件をのまされる可能性もゼロではない
それでも、
「売れるかどうか分からないまま、数ヶ月〜1年以上も待つリスク」
を避けたい場合には、かなり現実的な選択肢です。
たとえば、
- 事故物件
- 再建築不可
- 老朽化が激しい空き家
- 共有持分だけ売りたい場合
などでは、最初から専門買取業者に当たりをつけるのも賢いやり方です。
訳アリ物件専門の買取サービスの例：
訳あり物件の専門店【ラクウル】
任意売却など、ローンや滞納が絡むケース
相続した物件に住宅ローンが残っている場合や、
固定資産税の滞納がある場合などは、
金融機関や自治体との調整が必要になることもあります。
こうした場合、
- 任意売却に強い不動産会社
- 弁護士・司法書士
といった専門家が関わることが多くなります。
訳アリ物件×ローン・滞納の組み合わせは、
一気に難易度が上がるので、早めに専門家へ相談する一択です。
Q&A：どの方法を選ぶべき？
Q：結局、どの売却方法が一番いいんですか？
A：
状況によってベストは変わりますが、目安としては：
- 時間的余裕がある／訳アリ度は軽い
→ 一般の仲介も検討 - 相続税の期限が迫っている／普通の会社に断られた
→ 訳アリ専門の買取業者をメインに検討 - ローンや滞納が絡んでいる
→ 任意売却＋専門家（弁護士・司法書士）と相談
といったイメージで考えると整理しやすいです。
第5章 訳アリ物件を売るときの注意点（税務・法律・トラブル回避）
売却方法がイメージできてきたところで、
「失敗しないためのチェックポイント」を押さえておきましょう。
税務上の注意：売却益・損益の扱い
相続した不動産を売ると、
譲渡所得税（いわゆる「売ったときの税金」）が絡んできます。
ざっくりいうと：
- 譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）
- 相続の場合、「取得費」は被相続人が買ったときの価格＋諸費用
問題は、
「昔の売買契約書が残っていない」
というケースです。
この場合、「概算取得費（売却価格の5％）」で計算されることもありますが、
そうすると税金が割高になることもありえます。
国税庁：相続財産を譲渡したときの取得費
→ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3264.htm
相続税との関係：期限と特例のからみ
- 相続税の申告期限：相続開始（死亡）から10ヶ月以内
- 売却のタイミングによっては、
- 「相続税の申告時にはまだ売れていない」
- 「相続税を払ったあとで売却する」
という流れになることも多いです。
また、小規模宅地等の特例や、
一定条件で相続税額を軽減できる制度もあります。
国税庁：小規模宅地等の特例
→ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/3308.htm
「相続税の評価」と「売却価格」と「譲渡所得税」
この三つを、バラバラにではなくセットで見ることが、税金面での最適解につながります。
ここは、正直プロでも悩む領域なので、
相続税にも不動産にも明るい税理士に相談する価値はかなり高いです。
法律面・トラブル回避のポイント
訳アリ物件は、トラブルの種も多く含んでいます。
- 契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）
→ 売主が知らされていなかった欠陥について責任を問われる可能性 - 境界トラブル
→ 測量・境界確定の有無をしっかり確認 - 共有名義の同意
→ 全員の合意なく売却を進めない
訳アリ物件専門の買取業者の場合、
こうしたリスクを業者側が折り込んだ上で買い取ってくれることも多く、
「あとから買主に責められるリスクを減らせる」という意味で、安心感があります。
Q&A：やってはいけないことは？
Q：訳アリの内容を隠して売ってしまうのはダメですか？
A：
やめたほうがいい、というより絶対にやめるべきです。
後々、損害賠償請求などの大きなトラブルに発展しかねません。
Q：相続人の一部が「勝手に売ってしまえ」と動くのは？
A：
共有名義であれば、原則全員の同意が必要です。
同意なく売却を進めると、無効・トラブルの原因になります。
共有状態の整理も含めて、早めに専門家（司法書士・弁護士）へ相談しましょう。
第6章 訳アリ物件を「できるだけ有利」に売るポイント
「訳アリだから安く売るしかない」と諦めるのは、少し早いです。
条件の悪い物件でも、やり方次第で“相対的には”有利に売ることは可能です。
ポイント①：現状を正しく把握する
まずは、次のような情報を整理してみてください。
- 登記情報（権利関係／共有者／抵当権など）
- 建物の状態（築年数／劣化状況／修繕履歴）
- 土地の状況（接道／境界／用途地域／再建築可否）
- 訳アリ要素（事故歴・心理的瑕疵・違反建築の有無など）
これらが曖昧なままだと、
- 不動産会社も判断しづらい
- 買取業者の査定にもマイナス影響
- 交渉力が弱くなる
というデメリットがあります。
ポイント②：売却の優先順位を決める
次のような質問を、自分に投げかけてみてください。
- 最優先は「価格」か？「スピード」か？「手間の少なさ」か？
- 相続税の期限まで、あとどれくらい時間があるか？
- 相続人全員が納得できる落としどころはどこか？
たとえば、
- 「多少安くてもいいから、相続税の期限までに確実に現金にしたい」
→ 訳アリ買取業者が有力候補 - 「時間に余裕があり、相場に近い金額を狙いたい」
→ 一般仲介＋必要に応じて買取を併用
といったように、優先順位によって選択肢が見えてきます。
ポイント③：複数の業者に相談する
訳アリ物件は、業者によって「得意・不得意」「査定の差」が大きく出ます。
- 一社だけの査定で決めない
- 訳アリ物件に慣れているかどうかを見る
- 相続・税金の話にもある程度通じているかをチェック
といった点を意識して、
最低でも2〜3社は話を聞いてみるのが安心です。
その中の一社として、
訳アリ買取専門の【ラクウル】のようなサービスも候補に入れておくと、
- 一般仲介の査定価格
- 専門買取の買取価格
の両方を比較しながら、
「どこまでなら価格を優先するか」「どの程度スピードを重視するか」
といった判断がしやすくなります。
6-4. ポイント④：相続・税金に強い専門家と組む
ここまで読んでいて、
「不動産だけじゃなくて、相続税とか譲渡所得税とか…
正直、自分だけで判断するのはきつい…」
と感じたかもしれません。
それが普通です。
だからこそ、
- 相続税に強い税理士
- 不動産に強い司法書士・弁護士
- 訳アリ物件に慣れた不動産業者・買取業者
といった「チーム」をうまく組むことが、
結果的にあなたの時間とお金と心を守ってくれます。
第7章 「これは自分だけで抱えないほうがいい」専門家に相談すべきケース
最後に、どんなケースなら「即・相談レベル」なのかを整理しておきます。
すぐに相談したほうがいいサイン
次のどれか一つでも当てはまるなら、
早めに専門家へ相談することを強くおすすめします。
- 相続税の申告期限まで、あと半年を切っている
- 物件が明らかに老朽化していて、近隣から苦情が来ている
- 兄弟姉妹など、共有者同士の意見が割れている
- 住宅ローンや滞納税が絡んでいる
- 普通の不動産会社で「扱いづらい」「買い手が見つかるか微妙」と言われた
誰に、何を相談すればいいか
ざっくり整理すると、こうです。
| 相談内容 | 主な相談先 |
|---|---|
| 相続税の額、特例の適用、売却のタイミングと税金 | 税理士（相続に強い人） |
| 共有状態の整理、名義変更、相続登記 | 司法書士 |
| 共有者間の争い、ローン滞納、法的トラブル | 弁護士 |
| 実際の売却・査定・買取 | 不動産会社／買取業者 |
「誰に何を聞けばいいのか分からない」という場合でも、
まずはどこか一人の専門家に当たってみると、
他の専門家を紹介してもらえることも多いです。
訳アリ物件専門サービスを“窓口”として使うのもアリ
訳アリ物件のような複雑な案件では、
- 不動産のプロ
- 相続のプロ
- 法律のプロ
それぞれが絡み合うため、
どこから手をつけていいか分からなくなることがよくあります。
そんなとき、
訳アリ物件の買取に特化したサービス（例：ラクウル）を
「最初の相談窓口」として使うのも一つの方法です。
- その物件がそもそも売れるレベルか
- どういう売り方が現実的か
- どの専門家と組む必要がありそうか
こういった感触を得た上で、
税理士や司法書士に話を持っていくと、スムーズに進みやすくなります。
結論 訳アリ物件でも「相続税対策」として十分に活用できる
ここまでかなりボリュームを込めてお話しました。
最後に、核心だけをまとめます。
■この記事のまとめ
- 「訳アリ物件」とは、
法律用語ではなく、売却や活用が難しい不動産の総称 - 訳アリ物件でも、相続税評価額はルールに沿って決まる
→ 減額要因や特例を活用すれば、負担軽減も可能 - 「売ること」は、
- 納税資金を現金で確保
- 将来の固定資産税や管理コストを削減
- 共有トラブルの芽を早めにつぶす
という意味で、立派な相続税対策になる
- 売却方法は大きく3つ
- 一般の仲介
- 訳アリ物件専門の買取（例：ラクウル）
- 任意売却など（ローン・滞納が絡む場合）
- 重要なのは、
「なんとなく放置」ではなく、「売る／持つ」を自分で選ぶこと
■早めの相談・早めの行動が、いちばんの“安心材料”
相続と不動産と税金。
どれも一つずつでも大変なのに、
それが同時に押し寄せてくるのが「訳アリ物件の相続」です。
だからこそ、
- 一人で抱え込まないこと
- 時間的余裕があるうちに動き出すこと
- 専門家や専門サービスを上手に頼ること
これが、あとから「やっておいてよかった」と思えるポイントになります。
その選択肢の一つとして、
訳アリ物件の買取に特化した
「訳あり物件の専門店【ラクウル】」
のようなサービスを知っておくことも、決してムダではありません。
「とりあえず、うちの物件は売れるレベルなのか？」
「いくらぐらいになりそうなのか？」
そんな“最初の一歩”を確認する窓口として、
情報収集がてら活用してみるのもありだと思います。
もし、この記事を読んでいて、
- 自分のケースに当てはめるとどう考えればいいか
- 記事の中のどこを先に動かせばいいか
など、さらに踏み込んで整理したいポイントがあれば、
その前提条件（物件のタイプや状況など）を教えてもらえれば、
そこに絞って一緒に整理していくこともできます。
![訳あり物件の専門店【ラクウル】](http://<a href="https://px.a8.net/svt/ejp?a8mat=45FZPW+FZ4V0A+56AO+5YJRM" rel="nofollow">訳あり物件の専門店【ラクウル】</a> <amp-pixel src="https://www15.a8.net/0.gif?a8mat=45FZPW+FZ4V0A+56AO+5YJRM" layout="nodisplay"></amp-pixel>){kind=link}
コメント